作者：地產(chǎn)十一郎

來源：地產(chǎn)十一言（ID：dichanshiyiyan）

9月26日，一個叫「光耀集團」的深圳房企發(fā)布公告，宣布破產(chǎn)。

這讓沉寂多時的光耀集團再次獲得了關(guān)注。

9月，是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場「金九銀十」的好日子，只是，那樣的熱鬧已經(jīng)成為了「傳統(tǒng)」。

眼看著2021年溜走了四分之三，房企破產(chǎn)倒閉的身影一個接著一個，根本停不下來。十一郎無奈地想，光耀的倒下，到底是2021年房企破產(chǎn)大潮的高潮，還是末尾？

我很不情愿的去翻看了下人民法院公告網(wǎng)，9月26日，2021年走到了第270天，雖然光耀集團還「榜上無名」，沒有在該網(wǎng)站上公示，但卻能看到和光耀集團一樣倒下的房企們，已經(jīng)達到了300家。

300天倒閉270家房企！

十一郎掐指一算，這相當(dāng)于：2021年每天消失1.1家房地產(chǎn)企業(yè)。

這速度，比2020年一年消失超500家的數(shù)字還要讓人心生顫抖。

雖然也有專家表示，過去兩三年破產(chǎn)的房企多為中小型房企，有的甚至是一個項目就成立了一個房地產(chǎn)開發(fā)公司，資金實力差，經(jīng)營管理水平低，在過去野蠻生長時代是「趕上了好時候」，而在如今「三道紅線+兩集中」的高壓政策下，退出房地產(chǎn)市場，并不足為道。

但這樣的行業(yè)信號對整體的市場信心打擊卻是極大的。

除了不知名的小房企，一些知名的開發(fā)商甚至大型開發(fā)商也深受影響。

2021年上半年，中小房企折戟，千億級、Top級房企同樣也面臨挑戰(zhàn)，如泰禾集團、華夏幸福、恒大也被曝出債務(wù)危機。

作為曾經(jīng)的百強企業(yè)的光耀集團，雖然也有過一時風(fēng)格，但縱觀其發(fā)展歷程，無非也是大環(huán)境縮緊后遭遇的資金鏈緊張問題。

這個創(chuàng)立于2002年的惠州明星房企，曾經(jīng)躋身「2011中國房地產(chǎn)百強企業(yè)」，從創(chuàng)立到進入百強房企，再到破產(chǎn)，用了20年時間。

十多年前，房地產(chǎn)策劃的老人對一則廣告語會比較熟悉：「先生的湖，湖邊的墅」。

那時候，光耀集團與奧美廣告推出「先生的湖」項目，這句「先生的湖，湖邊的墅」推廣語，一時風(fēng)靡整個行業(yè)，在當(dāng)時在地產(chǎn)策劃界廣為傳頌。

光耀集團成立之初，就盡顯野心，用大盤開發(fā)模式一炮而紅，將近30塊土地平整成一塊，開發(fā)出總規(guī)劃面積約80萬平方米的荷蘭水鄉(xiāng)。

后來，樂此不疲的光耀集團相繼開發(fā)出了光耀城、荷蘭小鎮(zhèn)、將軍湖、翡儷港等多個超百萬平的大盤。

巔峰時期，光耀曾有29個項目，分布在珠三角、長三角、環(huán)渤海區(qū)域，甚至向香港、韓國、馬來西亞等海外區(qū)域拓展。

從2008年的7億銷售額到2011年的60億，光耀經(jīng)歷了快速擴張。

這背后，離不開高杠桿的運用。

2009年，光耀曾投入10億試圖進軍資本市場，借殼ST天目藥業(yè)上市，但因國家房地產(chǎn)調(diào)控而終止重組。

2011年，又耗資2億在湖南收購了兩處礦井，欲再次借殼上市。但恰逢礦業(yè)走下坡路，此次嘗試又以失敗告終。

沒辦法，上市不成，光耀開始大量涉足民間借貸。2011年，總規(guī)模約15億元，占到整個融資規(guī)模三分之一，借款期限長達3年，光是利息就高達十幾億元。

好景不長，這種超常規(guī)發(fā)展很快出現(xiàn)了問題。

2014年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)震蕩下行，金融機構(gòu)開始收緊房地產(chǎn)信貸，光耀多個項目相繼延遲交樓、停工，多筆借款到期無法償還，隨后傳出光耀爆雷的消息，荷蘭小城、光耀翡儷港爛尾至今，導(dǎo)致大批業(yè)主因拿不到房而上訪維權(quán)。

這一切直指向光耀地產(chǎn)的資金緊缺、債務(wù)黑洞。

此前，郭耀名對媒體回應(yīng)中稱其資金缺口大概在3-5億元。而有業(yè)內(nèi)人士透露，光耀地產(chǎn)面臨的資金缺口或許更大，項目涉及的信托償還、銀行等多家金融機構(gòu)以及多家民間借貸的債務(wù)缺口或高達20多億元。

2014年，光耀集團便被爆出總負債達到百億元。

風(fēng)雨飄搖三年多，光耀留下了數(shù)十個爛尾樓盤，涉及上千戶業(yè)主，最終還是走上了申請破產(chǎn)這條道路。

時值光耀危機之際，公司創(chuàng)始人兼董事長郭耀明在接受媒體采訪時表示，他對光耀的復(fù)活始終信心十足。但在一系列努力之后，他并未挽回局勢。

2018年1月4日，惠州市中級人民法院曾對外發(fā)布公告，稱已于2017年12月11日正式受理光耀集團申請破產(chǎn)重整案。

就這樣，在短短20年里，郭耀明從發(fā)跡到破滅，好像做了一個不真實的夢。

這個夢，于郭耀明和光耀而言，是真實而切膚的，而在當(dāng)下的整個房企破產(chǎn)大潮中，就像是一朵不起眼的浪花，過沒幾天就不再被人記起。

潮水中如光耀集團的中小房企不計其數(shù)，這場房企破產(chǎn)潮仍在上演，好像潮水還越來越?jīng)坝俊?/p>

更讓人頭疼的是破產(chǎn)房企涉及的債務(wù)問題。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前光耀集團涉及924條法律訴訟，其中有397次涉及商品房預(yù)售合同糾紛，132次涉及商品房銷售合同糾紛，110次金融借款合同糾紛。而光耀集團作為被告/被上訴人身份，涉及金額總數(shù)仍然高達4億多元。

公司可以破除，但那4億多的債務(wù)問題，債主們該向誰維權(quán)？

不僅是光耀的4億元，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，到2021年8月，已經(jīng)有超38只涉房債券違約，與2020年相比，增加了20只，其規(guī)模達到了587.2億元，比2020年多出了265.2億元。

前兩天孫宏斌的兩句發(fā)言，在全國范圍內(nèi)引起了廣泛關(guān)注，這兩句話分別是「2021年下半年的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況并不樂觀」、「除了融創(chuàng)，其他房地產(chǎn)企業(yè)均有可能會遇冷」。

都說現(xiàn)在的大環(huán)境不一樣了。

的確。

從去年下半年開始，房地產(chǎn)的調(diào)控不再是「隔靴搔癢」，不再是「頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳」，而是與以往有了實質(zhì)性的不同。

這背后有三大背景。

一是教育反內(nèi)卷、資本反壟斷、樓市反炒房的雷厲風(fēng)行。房地產(chǎn)固然牽一發(fā)而動全身，不可能像教育培訓(xùn)行業(yè)一樣出現(xiàn)一刀切的硬著陸，但「軟著陸」早已是共識。

二是高層重提防金融風(fēng)險。房地產(chǎn)、地方債務(wù)等是重點領(lǐng)域。

三是共同富裕的提出，意味著房地產(chǎn)作為國民財富放大器的地位開始削弱，房價暴漲制造的貧富差距，即將受到約束。

這是新的一輪大洗牌，普通人感受可能還不明顯，但身處其間的開發(fā)商們早已體會到山雨欲來的滋味。

各種利益方開始激烈的碰撞，據(jù)說當(dāng)時當(dāng)下，恒大債權(quán)人會議氣氛異常熱烈。（回復(fù)「會議」發(fā)送視頻給你）

2021年的房地產(chǎn)市場，太需要一輪利好政策的刺激了。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 光耀破產(chǎn)，是2021房企破產(chǎn)潮的高潮還是末尾？