杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“裁員”風(fēng)波后，此前低調(diào)的小而美房企大發(fā)地產(chǎn)，再次站上風(fēng)口浪尖。這次是疑似給員工出售高收益理財(cái)產(chǎn)品。
對(duì)此，大發(fā)地產(chǎn)未做出任何回應(yīng)，只表示其2021年底前沒(méi)有到期債券，13億美元債已于7月完成兌付，流動(dòng)性充裕，后期繼續(xù)通過(guò)銷(xiāo)售提升、利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)、債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，保障公司安全健康、可持續(xù)發(fā)展。
“健康”的另一面，杠桿地產(chǎn)簡(jiǎn)單看了下大發(fā)地產(chǎn)最新的財(cái)務(wù)和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)似乎并不是很簡(jiǎn)單。
很多桿友可能沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)大發(fā)地產(chǎn)，這不奇怪。相比其他動(dòng)輒千億的地產(chǎn)大佬，大發(fā)地產(chǎn)的體量不算大。2018年才在港上市，2019年合同銷(xiāo)售額200億元出頭，算是地產(chǎn)新秀。
大發(fā)地產(chǎn)成立得早：1996年，創(chuàng)始人為溫州商人葛和凱。2015年，葛和凱辭去管理層職位，僅作為集團(tuán)高級(jí)顧問(wèn)以提供戰(zhàn)略意見(jiàn)。畢業(yè)于畢業(yè)于英國(guó)阿斯頓大學(xué)的兒子葛一暘成為大發(fā)地產(chǎn)董事會(huì)主席、董事長(zhǎng)。
大發(fā)地產(chǎn)總部在上海，基本盤(pán)在長(zhǎng)三角，按照其官方的介紹，深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，踐行“1+5+X”全國(guó)化戰(zhàn)略布局，輻射成渝、中部、西部、環(huán)渤海、大灣區(qū)5大城市群。
最新10月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，其2021年前10月實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約為355.01億元；累計(jì)合同銷(xiāo)售面積為213.15萬(wàn)平米；平均銷(xiāo)售價(jià)格每平米約16655元。
此前有消息稱(chēng)，大發(fā)地產(chǎn)2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)為360億元，如此來(lái)看的話其前10月差不多已經(jīng)完成了目標(biāo)的99%。
同時(shí)杠桿地產(chǎn)順便也看了下中指院的房企2021年前10月權(quán)益銷(xiāo)售業(yè)績(jī)榜單，找了好幾遍，卻沒(méi)有發(fā)現(xiàn)大發(fā)地產(chǎn)的蹤影，看來(lái)是沒(méi)有入圍top100。
中指院的這份榜單里，第100位的大唐地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售額為190.3億元，如此來(lái)看，大發(fā)地產(chǎn)的權(quán)益銷(xiāo)售額應(yīng)該低于這個(gè)數(shù)字。
如此來(lái)計(jì)算，大發(fā)地產(chǎn)今年前10月的權(quán)益銷(xiāo)售占比或許低于53.6%，這個(gè)水平在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是屬于較低水平。
短債壓力山大
在房企普遍“錢(qián)緊”的情況下，大發(fā)地產(chǎn)如何？
最新披露的2021年中報(bào)里，截至2021年6月30日，大發(fā)地產(chǎn)總債項(xiàng)約為122.90億元，包括計(jì)息銀行及其他借貸及優(yōu)先票據(jù)。2020年末這一數(shù)據(jù)為126.49億元，今年上半年略少了些。
其中短債約為47.80億元，占到總債項(xiàng)的39%左右。
同期，大發(fā)集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為40.59億元，比2020年末的38.91億元略有增加。其中已質(zhì)押存款約7.75億元、受限制現(xiàn)金約18.84億元。
這樣來(lái)看，大發(fā)地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物覆蓋不了短期債務(wù)。如果扣除受限制和已質(zhì)押的現(xiàn)金，大發(fā)地產(chǎn)的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物大概還有14億元，更難以覆蓋短債。
在此背景下，大發(fā)地產(chǎn)似乎“不得不”用更高的利息來(lái)發(fā)債。
10月29日，大發(fā)地產(chǎn)披露發(fā)行2023年到期的1億美元13.50厘優(yōu)先票據(jù)，這個(gè)融資成本，高得有點(diǎn)嚇人。
2021年6月大發(fā)地產(chǎn)也發(fā)行了1億美元優(yōu)先票據(jù)，彼時(shí)的成本還是9.95厘，雖然也處在高位，至少比現(xiàn)在的要低不少。不得不感嘆中小房企融資真難?。?br/>
不過(guò)2021上半年，大發(fā)地產(chǎn)的凈負(fù)債比率有所下降，從去年底的約61.2%減少至56.4%?？鄢A(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債比率略有上升，為約69.0%，去年末為68.6%。
另外值得注意的是，近1年多，大發(fā)地產(chǎn)有數(shù)次賣(mài)資產(chǎn)的動(dòng)作。
根據(jù)最新半年報(bào)的披露，2021年6月9日，上海大發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（其間接全資子公司）與成都坤發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，出售重慶融闕置業(yè)有限公司的90.84%股權(quán)，代價(jià)為12127000元；
出售上海瀚顏實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的100%股權(quán)，代價(jià)為70049000元。兩次加起來(lái)“回血”大概8217.6萬(wàn)元。
2020年11月，大發(fā)地產(chǎn)間接全資子公司寧波凱仁，向?qū)幉ㄌ煲莩鍪蹖幉ㄓ嘁κ袆P潤(rùn)88.3%股權(quán)，總對(duì)價(jià)為1112.6萬(wàn)元；
公司間接全資子公司南京歌陽(yáng)及垠壹香港擬向蕪湖垠鳩出售蕪湖垠壹100%股權(quán)，總對(duì)價(jià)為8678.42萬(wàn)元。總共“回血”大概9791萬(wàn)元。
更早的2020年6月，大發(fā)地產(chǎn)億已通過(guò)子公司回籠了3.45億元。
此外，從最新年中報(bào)里可以看到大發(fā)地產(chǎn)的人員規(guī)模正在收縮。2021上半年，其雇員總?cè)藬?shù)為992名，比去年底的1029名少了37名，大概在總雇員的3.7%左右，占比不多。關(guān)于今年下半年的“人員優(yōu)化”情況，我們?cè)诿髂甏蟀l(fā)地產(chǎn)發(fā)布的年報(bào)里應(yīng)該可以看到。
總的來(lái)說(shuō)，房企“過(guò)冬”的大背景下，大發(fā)地產(chǎn)人員優(yōu)化動(dòng)作即便搞大一點(diǎn)也不奇怪，活下來(lái)就好。目前比較著急的是短債壓力如何解決、怎么融。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 向員工賣(mài)高息理財(cái)？裁員？大發(fā)地產(chǎn)“沒(méi)發(fā)”
