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砸下25.65億港元!中國金茂接了一塊“燙手山芋”?

杠桿地產 杠桿地產
2022-06-20 18:34 5715 0 0
在求穩(wěn)、自救為主基調的房企圈里,中國金茂最近干了一件大事。

作者:桿姐

在求穩(wěn)、自救為主基調的房企圈里,中國金茂最近干了一件大事。

6月10日,中國金茂及中國宏泰發(fā)展發(fā)聯(lián)合公告,中國宏泰發(fā)展擬被中國金茂私有化,并撤銷中國宏泰發(fā)展股份在港交所的上市地位。

中國金茂以每股2.13港元收購其未持有的中國宏泰發(fā)展股權,每股注銷價較停牌前收市價每股1.84元有溢價約30.43%。


計劃、購股權要約及可換股票據(jù)要約項下,應付的最高現(xiàn)金代價約為25.65億港元。

受此影響,萎靡大半年的中國宏泰發(fā)展股價起飛,當日漲了20%+,中國金茂股價則跌了2.82%。

雙方資本市場分裂的表現(xiàn)背后,投資者對這筆買賣似乎有不同看法?

01“小華夏幸?!睒I(yè)績難看

關于中國宏泰發(fā)展,可能京津冀的桿友對它更為了解。但如果說起投資者給它的另一個綽號“小華夏幸?!保浒l(fā)展模式估計很多人都明白了。

如其官網(wǎng)介紹的,始創(chuàng)于1995年,以產業(yè)構建、園區(qū)運營和基礎設施投資為核心業(yè)務。2014年在香港聯(lián)交所主板上市。

官網(wǎng)里中國宏泰給自己劃分了6大戰(zhàn)略板塊,分別是通航板塊、大文旅板塊、大健康板塊、科創(chuàng)板塊、工業(yè)設計、能源板塊。

公告里稱,中國宏泰主要從事業(yè)務有三大類,大型產業(yè)市鎮(zhèn)的規(guī)劃、開發(fā)及營運;物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃。


從財務報告里杠桿地產更清晰看到,中國宏泰超過80%的收入是來自土地開發(fā)項目/安排,即發(fā)展產業(yè)市鎮(zhèn)項目的費用收入。較少部分(12.8%)來自物業(yè)銷售收入。

從這里桿友們應該看出來,雖然都是在講產業(yè)、園區(qū)的故事,但中國宏泰和華夏幸福還是有明細的不同。

華夏幸福這兩年日子難過,側重一級市場的中國宏泰也并沒有多好。應該說從2019年開始,中國宏泰就開始在走下坡路,而2021年尤甚。

圖片來源|東方財富(特此感謝)

如上圖東方財富數(shù)據(jù)顯示,2019-2021年,中國宏泰的營收同比分別下滑了33.17%、10.26%、36.30%。

歸母凈利潤下滑更狠,上述時間段內分別為-25.19%、1.94%、-79.79%。

2021年,中國宏泰的歸母凈利潤腰斬不止,為1.71億元。

圖片來源|東方財富(特此感謝)

最新的聯(lián)合公告里也顯示,中國宏泰截至2021年底的經審核除稅前溢利同比下滑約75%,為3.02億元。杠桿地產注意到,同期其經審核資產總值及資產凈值分別為約146.1億元、約61.6億元。

02 一個缺錢,一個踩坑?

肉眼可見的是,2021年中國宏泰的盈利指標大都在斷崖式下跌。但另一方面,杠桿地產認為其核心資產負債指標似乎并未有較為明顯改觀,有些反而在朝不好的趨勢發(fā)展。

資產負債率同比微升——從2020年的57.7%上升到2021年的57.8%,當然也不算高哈;流動負債占比依然不低(2021年為54.24%);

圖片來源|東方財富(特此感謝)

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物2021年末進一步下降到8.41億元,2020年這一數(shù)據(jù)為9.57億元,2019年為12.61億元。

短期借款2021年有所減少為15.91億元,長期借款2021年微增了幾千萬為25.29億元。利潤斷崖式下跌,債務未有明顯緩解的情況下,中國宏泰背后的壓力可想而知。

實際上2021年中國宏泰也在想辦法紓困。也就是這一年,中國宏泰與中國金茂結下了不解之緣。

2021年6月底,中國金茂認購宏泰發(fā)展1.23億美元可換股債券;同時14.81億港元(約12.32億元人民幣)戰(zhàn)略投資宏泰發(fā)展。

某種程度上,對中國宏泰來說這是當時的一筆“救命錢”,因為彼時正值其美元債到期的關鍵節(jié)點。

但1個多月后的8月中下旬,中國宏泰卻交出了一份讓人大跌眼鏡的半年報:上市以來最大的業(yè)績下滑。此刻杠桿地產默默心疼中國金茂1秒鐘。

這次的公告,中國金茂相當于把宏泰發(fā)展徹底收入囊中。但買賣是否劃算估計也只有雙方自己知道。


在宏泰發(fā)展上市以來最差成績單面前,25.65億港元不是一筆小數(shù)目。

03 “金主”的煩惱

不過對中國金茂而言,私有化中國宏泰發(fā)展的這些錢或許不算多。

截至2021年末,其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有310.51億元。2021年的營收也增長了50%,從600億元到至900.60億元,去年取得這個成績的房企實屬罕見。


但中國金茂也有一些行業(yè)問題,比如增收不增利。2021年無論毛利率還是凈利率,都更低了。

中國金茂還有不少酒店、寫字樓的業(yè)務,這些在2021年都是“拖后腿”的。另外2021年中國金茂的財務風險指標有些變動,也不能說沒有壓力。

另外聯(lián)合公告里,對于這次私有化于各方的裨益如此說:

中國宏泰股份的低交易流通量可能令計劃股東難以在不對中國宏泰股份價格造成不利影響的情況下進行大量場內出售。因此,計劃為計劃股東提供實時變現(xiàn)其投資以換取現(xiàn)金的機會,并將接納計劃的所得款項重新調配至其他投資機會。

中國宏泰私有化將允許中國金茂及中國宏泰作出專注于長期增長及利益的戰(zhàn)略決策,而不受中國宏泰作為上市公司所產生的市場預期及股價波動壓力影響。
建議(涉及中國宏泰退市)亦預期將減少與維持中國宏泰的上市地位及遵守監(jiān)管規(guī)定有關的行政成本及管理資源,從而為中國金茂及中國宏泰管理中國宏泰集團業(yè)務提供更大靈活性。
這些裨益杠桿地產看著也是怪怪的……

據(jù)公開資料顯示,中國宏泰發(fā)展目前規(guī)劃、開發(fā)及運營合計服務8個產業(yè)城市項目,大部分位于環(huán)京地區(qū),只有兩個位于湖北?。憾踔菔泻晏┒踔莓a業(yè)園、武漢開發(fā)區(qū)通航產業(yè)綜合示范區(qū)。

在合并這些項目后,金茂的盈利指標真會有所改善嗎?我們拭目以待。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“杠桿地產”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 砸下25.65億港元!中國金茂接了一塊“燙手山芋”?

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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