隨著近些年，房地產(chǎn)行業(yè)利潤走低，大多數(shù)開發(fā)商不再唯規(guī)模論，投資部也從“多拿地”的導向轉(zhuǎn)變?yōu)椤澳煤玫?、拿對地”?/p>

另一方面，房地產(chǎn)也將從粗放式的發(fā)展模式向精細化的內(nèi)部管控轉(zhuǎn)變，對于各專業(yè)條線，更加要求管控精度和管理深度

投資雖然是沖在最前線的職能部門，但是對于職業(yè)價值和崗位的理解不盡相同

在房地產(chǎn)發(fā)展初期，很多頭部房企是沒有專門的投資部的，拿地的活一般都是被項目總、秘書處等兼著

而近些年來，關于投資總和項目總的公司地位和職業(yè)價值的討論也是甚囂塵上

投資總謀求向項目總轉(zhuǎn)型的趨勢也越來越明顯了！

房地產(chǎn)行業(yè)雖然進入門檻高，但是競爭已經(jīng)相對充分

充分競爭的市場環(huán)境導致行業(yè)利潤率逐漸走低，5年前，房企普遍要求項目凈利率10%以上，但是現(xiàn)在如果還是以10%的凈利率作為投資標準，那么無疑畫地為牢

房企需要正視市場環(huán)境的變化，也需要結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，重新審視項目篩選標準和投資要求

換言之，對于投資部而言，尤其是公開市場拿地，能不能夠拿得到地不再取決于研究深度、投資判斷、客戶定位等因素

更多的取決于集團對利潤的要求導向

說白了就是，某房企做了200p的可研報告，甚至拿地方案已經(jīng)到了報批的深度，在公開市場拼到最后也還是哪家房企要求的利潤更低

長此以往，投資總們職業(yè)價值感越來越低，拿地跟專業(yè)不再掛鉤

隨著房地產(chǎn)行業(yè)對年齡的要求越來越高，很多地產(chǎn)人都面臨著相同的問題：職場中年危機

房地產(chǎn)行業(yè)的中年危機普遍被認定為：35歲進入中高管理層或團隊長

然而這并不意味著35歲的投資總就一定安全

投資總的晉升路線除了向區(qū)域或集團投資條線縱向發(fā)展以外，橫向地向城市總發(fā)展是主要通道

然而，據(jù)統(tǒng)計，TOP100房企的城市總中80%是來自于項目，其中更是以項目總居多

基于此，近些年在跟身邊的投資總聊天時，越來越多的投資總表示，未來有機會還是要去當個項目總，對于職業(yè)發(fā)展的幫助會更大

從土地獲取方式來看，除珠三角一帶存在舊改外，全國絕大多數(shù)的地區(qū)土地獲取仍然還是依賴于招拍掛和收并購，這當中又有80%來自招拍掛

對于招掛拍項目，政府是甲方，房地產(chǎn)公司都是乙方，而投資部不過是乙方的“馬仔”，流程規(guī)范透明，形式政府說了算

即便是拿地獎金，也僅僅是投拓狗額外的一點“狗糧”

對于收并購項目，早些年確實存在一定的油水空間，投資部與土地方事前溝通好，溢價收購甚或是拉高溢價，然后再對溢價部分分成

但是隨著房企內(nèi)部流程的規(guī)范化，這種灰色空間也早被堵死了

“溢價”這個名詞也越來越敏感了，尤其是作為投資，都是在老板眼皮子底下干活

現(xiàn)在很多房企尤其是國企等內(nèi)部審計嚴格，即便項目再優(yōu)質(zhì)，只要合作要提出溢價，那基本不會再推下去，溢價已經(jīng)相當于一根隱形紅線

一旦項目去化出現(xiàn)問題或是效益低于投資指標，那么投資部也將會面對被審核的風險，溢價這一敏感項也會被強化和放大

關于這點，懂的都懂，不便多說！

拿地是個系統(tǒng)活，雖然是投資部做主導，但需要成本、設計、營銷等各個專業(yè)條線的相互配合

由于各個部門都面臨著不同的考核方式和考核機制，如何使自己部門的利益最大化，這也是各個部門之間的博弈

基于此，各個部門之間相互甩鍋成為常見的事情

而投資部作為主導牽頭的部門，為了推進拿地順利和加快進展，有時候也只能多承擔些不該投資部承擔的責任和事項

就這樣，經(jīng)常游走在“背鍋”與“甩鍋”中

著實心累!