在收并購中，經(jīng)常會遇到一種情況：目標公司名下除了我們想要的土地資產(chǎn)外，可能還存在其它我們不想要的資產(chǎn)和業(yè)務。

如果直接采用資產(chǎn)收購，會面臨幾個問題：

1、面臨需要完成投資總額的25%的限制；2、轉讓階段需要繳納高額所得稅、土增稅、增值稅等稅費，造成前期現(xiàn)金流峰值較高。

如果直接股權收購顯然也不合適，畢竟公司名下有很多非目標資產(chǎn)和業(yè)務。

問題來了，有沒有一種收購方式，既能在交易前期如股權收購一樣不需要繳納各種稅費，又能實現(xiàn)只針對目標資產(chǎn)進行收購，且不受25%的投資額限制？

——有，這就是資產(chǎn)剝離，先將目標資產(chǎn)剝離至殼公司，然后再收購殼公司股權。

地產(chǎn)并購中的資產(chǎn)剝離方式主要包括：資產(chǎn)劃轉、公司分立、以土地或在建工程出資設立公司三種方式。

本文中，新芽將對從稅負和實操難易程度兩個維度，對三種剝離方式進行橫評，文章稍微有點長，可以收藏轉發(fā)，方便下次學習。

以土地或在建工程作價出資，主要過程包括，設立全資子公司，將目標資產(chǎn)作為出資投資到項目公司，待出資到位后，再受讓項目公司的股權。

從表來看，在投資新設模式下，新設的公司需承擔0.05%的印花稅，和3%~5%的契稅，計稅依據(jù)為投入資產(chǎn)的公允價值。

而原公司，除承擔0.05%的印花稅外，還有增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三項大稅，具體來說：

1、增值稅：

投資行為屬稅法上的視同銷售行為，應繳納增值稅，計稅依據(jù)為非貨幣性資產(chǎn)的公允價值與原始成本的差額，適用稅率9%。

2、土地增值稅：

房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權投資，應當繳納土地增值稅，根據(jù)增值的比例，承擔增值額30%~60%的土增稅。

3、企業(yè)所得稅：

企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

主要過程包括，設立全資子公司，將目標資產(chǎn)作為出資投資到項目公司，待出資到位后，再受讓項目公司的股權。

從表可以看出，根據(jù)相應文件，企業(yè)分立時，新設立企業(yè)承受原公司的土地、房屋免征契稅和印花稅。

而原公司，在企業(yè)分立模式下，涉及三大稅種，具體來說：

1、增值稅：

根據(jù)相關文件，企業(yè)分立時，如果將實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他公司，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉讓行為不征收增值稅。但如果不滿足上述條件，依然需要征收增值稅。所以，我們在實操中，往往適當并入少量債務，以規(guī)避被認定為避稅。

2、土地增值稅：

根據(jù)財稅[2015]5號文，在企業(yè)重組中，房地產(chǎn)企業(yè)的分立不能免征土地增值稅，非房地產(chǎn)企業(yè)可以暫免土地增值稅。但部分地區(qū)的地稅局文件有所突破。比如青地稅函〔2009〕47號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅：

根據(jù)財稅[2009]59號文的規(guī)定，企業(yè)分立屬于企業(yè)重組業(yè)務的一種形式。在符合條件的情況下可采取特殊性稅務處理，此不詳述。

資產(chǎn)劃轉有多種形式，本文僅介紹一種形式：母公司向子公司劃轉資產(chǎn)，即設立全資子公司，母公司將標的資產(chǎn)劃轉至新設子公司。

從表可以看出，資產(chǎn)劃轉模式下，子公司只涉及印花稅，免征契稅。

而母公司，在資產(chǎn)劃轉模式下，除印花稅外，其它三大稅種，具體來說：

1、企業(yè)所得稅：

根據(jù)財稅〔2014〕109號文，母公司向子公司劃轉資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權或資產(chǎn)劃轉后連續(xù)12個月內不改變被劃轉股權或資產(chǎn)原來實質性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益的，可以進行特殊性稅務處理：劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認所得。

2、土地增值稅：

在特殊性稅務處理下，由于劃入方企業(yè)取得被劃轉資產(chǎn)的計稅基礎，以被劃轉資產(chǎn)的原賬面凈值確定。因此不產(chǎn)生增值，進而不產(chǎn)生土地增值稅。

3、增值稅：

同樣，由于增值稅是按照差額征收，而特殊性稅務處理下不產(chǎn)生增值，差額為零。因而不產(chǎn)生增值稅問題。

通過上述分析可以看出：單從稅負孰重方面比較，三種方案稅負由輕到重的次序為：資產(chǎn)劃轉＜公司分立＜作價投資。

但是在選擇交易路徑時，應結合稅務和操作層面兩個角度共同進行論證，綜合比較，得出較優(yōu)方案。

目前，國家對分立和劃轉是否需要滿足25%的投資總額沒有明文規(guī)定，部分地區(qū)認為分立和劃轉不屬于“轉讓”行為，不要求完成25%的投資總額。

而以土地或在建工程出資設立公司則各地普遍認為需滿足25%的投資總額要求。

根據(jù)<財稅法>的規(guī)定，企業(yè)所得稅若適用特殊性稅務處理，則要求企業(yè)在重組后連續(xù)12個月內不得轉讓新公司股權。

如果劃轉設立的子公司或分立的新公司，需要短期內將股份出售給并購方，則不符合稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅“特殊性稅務處理”需滿足的持股12個月的要求。

此種情況下無法實現(xiàn)節(jié)稅稅務籌劃目標。

因此，收購方出于節(jié)約交易成本考慮，無法快速完成股權交割，只能退而通過股權代持等協(xié)議安排先行鎖定交易。

而另一方面，根據(jù)公司法的規(guī)定，公司分立需要通知債權人，并且有45天的公告期，完成分立最快也需要70天。

因此分立剝離的時間長、手續(xù)繁雜。因此在地產(chǎn)并購實務中，很少采用分立的方式進行資產(chǎn)剝離。

根據(jù)公司法規(guī)定，公司分立前的債務由分立后的公司承擔連帶責任。但是，公司在分立前與債權人就債務清償達成的書面協(xié)議另有約定的除外。

如果公司在分立前對債務清償事宜未與債權人達成書面協(xié)議，則收購方需要與被收購方就公司分立前的債務承擔連帶責任。

因此，交易雙方不僅需要確定資產(chǎn)剝離范圍，還需要確認公司分立中資產(chǎn)、負債、所有者權益的配比。

如果采用承債式收購的，則收購方需要確定承接債務的范圍，并根據(jù)雙方各自債務償還范圍，由目標公司在分立前與債權人就債務清償達成的書面協(xié)議。

但從債權人角度出發(fā)，由分立后的公司承擔連帶責任對債權人實現(xiàn)債權更為有利，因此與債權人達成書面協(xié)議存在較大談判難度。

正如上述分析，盡管分立模式稅費較輕，但因為流程復雜、稅負成本較高、不確定性因素較多，需對分立前的債務承擔連帶清償責任。導致該種剝離方式已成為房地產(chǎn)公司資產(chǎn)剝離的雞肋選擇。

而以土地或在建工程出資、資產(chǎn)劃轉的資產(chǎn)剝離方式，則目前的地產(chǎn)并購實務中主要的資產(chǎn)剝離模式。