作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

在這樣一個(gè)低利率、低收益率的世界，以房地產(chǎn)為代表的另類投資明顯受到全球投資者的追逐。尤其是那些對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受較為保守的投資客，能帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定收入的資產(chǎn)就是一筆好的投資。

當(dāng)部分PE資管巨頭在去年實(shí)現(xiàn)亮眼的業(yè)績(jī)，全亞洲最大房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)展，也迎來了自己的高光時(shí)刻。

從中國(guó)內(nèi)地、香港到英國(guó)、澳大利亞，領(lǐng)展四處出擊，所購(gòu)資產(chǎn)無論從地域或類別上，相比以往均有所突破。

上一次與霍業(yè)生見面在2020年，這一次，他繼續(xù)向我們介紹，領(lǐng)展在過去一年發(fā)生的新鮮事情。

“我們做改造時(shí)，商場(chǎng)仍然對(duì)外營(yíng)業(yè)，是一個(gè)不停業(yè)的資產(chǎn)提升?！睆埢鬯荚谠L談中著重提及，深圳領(lǐng)展中心城花費(fèi)3.5億港元的資產(chǎn)提升工程，意在揭示領(lǐng)展并未放棄其資產(chǎn)管理上的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。

“聰明的人不會(huì)把他所有的雞蛋都裝在一只籃子里?！保f提斯于17世紀(jì)在小說《堂吉訶德》中將這句名言寫下，而經(jīng)濟(jì)學(xué)大師馬科維茨在70年前將其理論化。

如今，2020年突然爆發(fā)的新冠病毒疫情，強(qiáng)化了人們對(duì)防范單一風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。

多元化投資更能抵抗風(fēng)險(xiǎn)，越來越成為一種共識(shí)。因此，當(dāng)討論領(lǐng)展過去這一輪快速變化時(shí)，除“資產(chǎn)變得越來越便宜”的理由之外，我們更能理解該公司為何作出改變。

“更大的原因是因?yàn)橘Y產(chǎn)配置?！被魳I(yè)生希望外界理解，領(lǐng)展加大在中國(guó)內(nèi)地和海外的投資，并不是因?yàn)橐咔?，而是由一個(gè)長(zhǎng)期的資產(chǎn)配置計(jì)劃推動(dòng)。

回顧領(lǐng)展的歷史，不能忽視的一點(diǎn)是，該基金在2005年登陸港交所主板時(shí)，旗下100%底層資產(chǎn)全部位于香港本地，其中大部分為非CBD區(qū)的社區(qū)購(gòu)物中心、街市（菜市場(chǎng)），還包括不少停車場(chǎng)或教育、福利及配套設(shè)施。

很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，領(lǐng)展房產(chǎn)基金被認(rèn)為極具防御屬性，正是因?yàn)槠涑钟写罅刻峁└浇用袢粘Ｋ璧牧闶凵虡I(yè)物業(yè)。

通過出色的資產(chǎn)管理，包括資產(chǎn)提升、成本控制、創(chuàng)新營(yíng)銷等手段，自上市以來領(lǐng)展得以維持兩位數(shù)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率。甚至在2008年金融危機(jī)期間，仍然憑借出色的經(jīng)營(yíng)成功穩(wěn)固了自己的護(hù)城河。

但在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期的經(jīng)歷，亦使領(lǐng)展管理層得以反思公司發(fā)展模式。

“我們做零售物業(yè)，隨經(jīng)濟(jì)或者消費(fèi)轉(zhuǎn)變帶來的風(fēng)險(xiǎn)是很大的?！被魳I(yè)生稱。

因此2013年后，領(lǐng)展開始積極拓展業(yè)務(wù)類型，沽售非核心資產(chǎn)，加強(qiáng)收并購(gòu)、嘗試寫字樓物業(yè)并進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。

霍業(yè)生介紹，領(lǐng)展主要從兩方面入手，第一是資產(chǎn)類別的拓寬，第二為資產(chǎn)區(qū)域的改變。其中，兩個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)發(fā)生在2015年和2019年。

2015年，是這只香港起家房地產(chǎn)投資信托基金走出香港的第一步。

當(dāng)年3月，領(lǐng)展以25億元的價(jià)格收購(gòu)位于北京中關(guān)村的歐美匯購(gòu)物中心（現(xiàn)稱：領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·中關(guān)村）；同年，再斥資66.26億元向瑞安房地產(chǎn)收購(gòu)上海企業(yè)天地1號(hào)及2號(hào)（現(xiàn)稱：領(lǐng)展企業(yè)廣場(chǎng)）。

兩年后，領(lǐng)展再度花費(fèi)40.65億元將廣州西城都薈廣場(chǎng)（現(xiàn)稱：領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·廣州）收入囊中。

2019年，隨著“2025愿景”計(jì)劃公布，領(lǐng)展對(duì)旗下資產(chǎn)組合提出具體規(guī)劃，希望提升除香港外其他地區(qū)的物業(yè)占比，以及提升寫字樓等非傳統(tǒng)物業(yè)類型的占比。具體而言，香港物業(yè)占比將維持70-75%，而中國(guó)內(nèi)地物業(yè)將占≤20%，海外占≤10%。

“不同資產(chǎn)類別的經(jīng)濟(jì)周期不同，回報(bào)也是不同的?！被魳I(yè)生解釋，領(lǐng)展的布局策略是通過地區(qū)分布來分散風(fēng)險(xiǎn)，通過資產(chǎn)拓寬把風(fēng)險(xiǎn)降低，讓不同資產(chǎn)類別的不同增長(zhǎng)周期可以互補(bǔ)。

以此為方針，領(lǐng)展希望完成從地區(qū)性物業(yè)投資者向全球性資產(chǎn)投資、開發(fā)和管理公司的轉(zhuǎn)變。

所以我們看到，領(lǐng)展對(duì)世界各地不同類型資產(chǎn)涌現(xiàn)出越來越大的興趣，而疫情爆發(fā)則成為催化劑。

“經(jīng)濟(jì)下行，反而對(duì)我們來說是投資機(jī)會(huì)多了。”霍業(yè)生表示，領(lǐng)展增加了上海總部投資部的人手，因?yàn)椤耙吹陌咐嗔恕！倍?，公司聘?qǐng)了一位在REITs行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)運(yùn)總監(jiān)常駐澳大利亞，該國(guó)是領(lǐng)展于2019年12月首次進(jìn)行海外收購(gòu)的目的地。

統(tǒng)計(jì)顯示，自首次進(jìn)行海外收購(gòu)至今兩年多時(shí)間，領(lǐng)展總共花費(fèi)約323億港元購(gòu)置全球資產(chǎn)，涉及中國(guó)內(nèi)地、香港、英國(guó)倫敦、澳大利亞悉尼與墨爾本等地。

在這一輪積極并購(gòu)后，領(lǐng)展的海外布局占比從無升至7.6%，內(nèi)地物業(yè)占比也達(dá)到16.5%。

最值得注意的一項(xiàng)并購(gòu)，是去年11月領(lǐng)展完成了對(duì)東莞和佛山兩座配送中心75%股權(quán)的交易，總代價(jià)為7.54億人民幣，折合9.05億港元。

這是領(lǐng)展首次涉足物流領(lǐng)域。

霍業(yè)生將這筆交易定義為領(lǐng)展在業(yè)務(wù)領(lǐng)域的新突破：“2015年之前這家公司只做零售項(xiàng)目，2015年9月我們才有了第一個(gè)寫字樓。”

如今，領(lǐng)展擁有了物流資產(chǎn)。

隨著電商和快遞行業(yè)的高速迭代，以及新基建概念的發(fā)展，物流業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中的香餑餑，引來無數(shù)熱錢加碼。

“疫情期間，當(dāng)實(shí)體零售有所阻礙時(shí)，做配送的物流業(yè)（行情）是很好的?！被魳I(yè)生指，所以物流業(yè)過去幾年增長(zhǎng)很迅速，回報(bào)上也很有吸引力。

張慧思加入了談話，據(jù)她分享，目前這兩個(gè)物流園實(shí)現(xiàn)100%出租，由京東、順豐、百佳、途虎養(yǎng)車及每日優(yōu)鮮五個(gè)租戶租用，且租期較長(zhǎng)。

洽購(gòu)一個(gè)帶穩(wěn)定租約的物業(yè)，是領(lǐng)展在收并購(gòu)特別是嘗試新領(lǐng)域時(shí)堅(jiān)持的商業(yè)準(zhǔn)則。

作為一家房地產(chǎn)信托基金，領(lǐng)展的投資目標(biāo)是建立收入穩(wěn)健與可持續(xù)增長(zhǎng)的資產(chǎn)組合。收購(gòu)后能夠即時(shí)產(chǎn)生收入的項(xiàng)目，正能符合需求。

同時(shí)，領(lǐng)展仍提議原開發(fā)商繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)和管理。

“這是策略性發(fā)展的第一步?！蓖ㄟ^向合作伙伴學(xué)習(xí)，領(lǐng)展將加強(qiáng)對(duì)物流行業(yè)的認(rèn)知，并積累經(jīng)驗(yàn)。

“只要算對(duì)賬就會(huì)下注?！睆埢鬯挤Q，領(lǐng)展對(duì)不同的投資方向都保持開放態(tài)度，“因?yàn)椴煌馁Y產(chǎn)類別讓我們收入增長(zhǎng)更加平穩(wěn)?！?/p>

另一方面，2022年以來供應(yīng)鏈持續(xù)紊亂、地緣政治等因素讓市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。為遏制通脹，加快緊縮步伐的呼聲越來越高，但領(lǐng)展仍然希望抓住眼前的機(jī)會(huì)。

“我們現(xiàn)在考察中的物流項(xiàng)目，華東區(qū)和華南區(qū)都有?！被魳I(yè)生透露，至于物流之外，也會(huì)考慮投資其他門類。

完成內(nèi)地首個(gè)大規(guī)模資產(chǎn)提升項(xiàng)目——領(lǐng)展中心城改造工程，是領(lǐng)展過去一段時(shí)間的標(biāo)志性事件之一。

由深圳怡景集團(tuán)開發(fā)的深圳中心城，位于福田區(qū)中軸線，于2007年開業(yè)，它是一座五層高的購(gòu)物中心，擁有零售商業(yè)面積約8.39萬平方米。雖然位處福田中央商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，然而由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善，深圳中心城一直處于不溫不火的狀態(tài)。

直至領(lǐng)展2019年斥資66億元將其收購(gòu)，并在20年8月展開資產(chǎn)提升工程，為項(xiàng)目帶來新生。目前，深圳領(lǐng)展中心城已于不久前1月16日重新出發(fā)。

“做改造時(shí)，商場(chǎng)仍然是對(duì)外營(yíng)業(yè)的，我們是在做一個(gè)不停業(yè)的資產(chǎn)提升?！睆埢鬯挤Q，改造后的領(lǐng)展中心城，對(duì)商場(chǎng)內(nèi)的動(dòng)線進(jìn)行了重新規(guī)劃，并將商舖總數(shù)量提升約20%。同時(shí)，目標(biāo)客群調(diào)整為年輕消費(fèi)者、周邊白領(lǐng)及家庭客群。

自2005年上市至今，領(lǐng)展已經(jīng)投入逾90億港元完成超過90個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目，且絕大部分項(xiàng)目改造后都能達(dá)到15%投資回報(bào)目標(biāo)，正如“有增值空間，才能稱之為資產(chǎn)提升”。

在領(lǐng)展中心城之前的廣州、北京商場(chǎng)收購(gòu)中，領(lǐng)展均在團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)之后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了若干翻新改造，但如此大規(guī)模的“推翻重做”還是第一次。

領(lǐng)展中心城內(nèi)外軟硬件包括消防、中庭動(dòng)線、外立面，以及項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合等，經(jīng)歷了全面升級(jí)煥新。

另外，定位為“福田中軸線上的都市桃源”的領(lǐng)展中心城，貫徹了領(lǐng)展對(duì)“可持續(xù)發(fā)展”理念更多的理解。資產(chǎn)提升后強(qiáng)調(diào)引入“綠色”設(shè)計(jì)，綠地面積超過1.8萬平方米，總綠化率較改造前提升10個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到43.1%，場(chǎng)內(nèi)植物多達(dá)36種。

“項(xiàng)目設(shè)計(jì)了很大的天窗，可以利用自然光減少能耗?！睆埢鬯急硎荆I(lǐng)展中心城目前已達(dá)到SITES鉑金級(jí)預(yù)認(rèn)證、LEED V4 BD+C的CS鉑金級(jí)認(rèn)證和WELL HSR（健康安全評(píng)價(jià)準(zhǔn)則）三項(xiàng)綠色建筑認(rèn)證的資格，于2月至3月同時(shí)獲得該三項(xiàng)認(rèn)證的正式認(rèn)證后，將成為全球首個(gè)同時(shí)獲得該三項(xiàng)認(rèn)證的商業(yè)物業(yè)。

進(jìn)入二十一世紀(jì)的第三個(gè)十年，ESG投資不再是能被輕易忽視的投資領(lǐng)域，尤其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說。資料顯示，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)了全球超過3成的溫室氣體排放量，并消耗了全球約40%的能源。

往更實(shí)際的方向考慮，符合綠色標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目如今更能享有租金溢價(jià)。

領(lǐng)展近年也往該領(lǐng)域傾注努力，2019年該基金成功發(fā)行了40億港元固定年息率1.6%的綠色可轉(zhuǎn)換債券，而這是全球房地產(chǎn)首宗綠色可轉(zhuǎn)換債券。

領(lǐng)展于去年4月公布了“2035凈零排放策略”，并設(shè)立相應(yīng)的KPI及KRI(關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)及關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo))推動(dòng)相關(guān)目標(biāo)落成。

“長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，綠色對(duì)成本是有幫助的。”張慧思表示，領(lǐng)展接下來進(jìn)行的資產(chǎn)提升工程也將奉行相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。

最新針對(duì)廣州太陽(yáng)新天地項(xiàng)目的改造正在籌備當(dāng)中，“已經(jīng)聘請(qǐng)了顧問公司、建筑師，方案正在定，方案定了之后就會(huì)招投標(biāo)，隨后開展工程?！?/p>

領(lǐng)展在2021年6月收購(gòu)了這個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，作為加強(qiáng)對(duì)中國(guó)內(nèi)地投資的重要一環(huán)。

“目標(biāo)是在2022/23財(cái)政年度的第二季度開工?！卑垂浪?，太陽(yáng)新天地的提升預(yù)計(jì)一年半左右完成。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)領(lǐng)展租務(wù)（香港）及資產(chǎn)管理（中國(guó)內(nèi)地）總監(jiān)霍業(yè)生、領(lǐng)展中國(guó)內(nèi)地南區(qū)項(xiàng)目總經(jīng)理張慧思采訪實(shí)錄節(jié)選：

觀點(diǎn)新媒體：公司對(duì)接下來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)怎么看？

霍業(yè)生：關(guān)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，大家都會(huì)有所下調(diào)，但還是正增長(zhǎng)。疫情影響全世界，雖然中國(guó)有內(nèi)循環(huán)和雙循環(huán)，但始終世界不好時(shí)也會(huì)受影響，這是必然的。

從銷售數(shù)據(jù)來說，我們覺得有些項(xiàng)目還沒有恢復(fù)到疫情前，但是大部分已經(jīng)達(dá)到90%多。個(gè)別項(xiàng)目，例如我們?cè)谏虾Ｐ率召?gòu)的項(xiàng)目，整體數(shù)據(jù)已經(jīng)超過了疫情前。

當(dāng)然，租戶組合會(huì)有所不同，因?yàn)榻?jīng)過這兩三年的改變，尤其是新能源車盛行，對(duì)總銷售的提升有很大幫助。

個(gè)別牌子尤其是一些知名快時(shí)尚品牌，在過去有所下調(diào)，但同一時(shí)間又有一些國(guó)潮品牌升起。其他種類來說，比如餐飲類別，我們看到其實(shí)已經(jīng)和疫情前沒什么分別。

這是汰弱留強(qiáng)的過程，有些租戶已經(jīng)關(guān)門，也有一些新的品牌做得很好，整體餐飲板塊銷售其實(shí)已經(jīng)回到疫情前了。

內(nèi)地和香港對(duì)比，我們相信香港面對(duì)的困難更多，從增長(zhǎng)的角度仍然看好內(nèi)地。直白地說，經(jīng)濟(jì)下行對(duì)我們來說多了一些考察項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，投資的機(jī)會(huì)多了。

永遠(yuǎn)都是這樣，有危就有機(jī)?？赡苓@也是我們一個(gè)快速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，在整個(gè)公司的資產(chǎn)配額中加大在內(nèi)地的占比。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在是不是有很多資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)而價(jià)錢相宜的機(jī)會(huì)出現(xiàn)？

霍業(yè)生：一年前我們覺得有機(jī)會(huì)，但是實(shí)質(zhì)談的案例不太多?，F(xiàn)在對(duì)比一年前，可以談的案例或者要做的研究多了很多。

有一定內(nèi)房企業(yè)的因素，價(jià)錢可以談的空間大了，今年拿的太陽(yáng)新天地就是一個(gè)例子。在上海也增加了投資部的人手，因?yàn)橐吹陌咐嗔恕?/p>

觀點(diǎn)新媒體：這和領(lǐng)展在內(nèi)地多年的耕耘有沒有關(guān)系？

霍業(yè)生：有關(guān)系，最主要就是從2015年到現(xiàn)在有將近7年的經(jīng)驗(yàn)。零售項(xiàng)目已經(jīng)有6個(gè)，北京2個(gè)、上海1個(gè)、廣州2個(gè)和深圳1個(gè)，寫字樓項(xiàng)目有1個(gè)，物流項(xiàng)目也有2個(gè)。隨著收購(gòu)動(dòng)作和項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)，我們也開始為人所熟悉。

剛?cè)?nèi)地時(shí)，很多人都不知道領(lǐng)展（當(dāng)時(shí)叫領(lǐng)匯）是什么公司，可能金融業(yè)內(nèi)才知道領(lǐng)匯是全亞洲最大的房托基金。現(xiàn)在隨著項(xiàng)目收購(gòu)，且規(guī)模不小，多了很多人來敲門，看看有沒有合作機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)新媒體：疫情對(duì)香港業(yè)務(wù)是否有影響？

霍業(yè)生：影響一定是有的，但是回過頭來看，香港疫情到今天兩年有余，公司層面來說，對(duì)處理疫情的情況已經(jīng)有經(jīng)驗(yàn)。

過去有對(duì)租戶提供扶持，希望他們能夠堅(jiān)持下去、生存下去，可以繼續(xù)營(yíng)運(yùn)，提供服務(wù)給街坊。

我們?cè)谙愀鄣馁Y產(chǎn)類別比較特別，很靠近民生，是生活必需品。過去零售市道很好時(shí)，我們雖然很好，但是不像別人那么好?，F(xiàn)在市道不好，因?yàn)槲覀冑N近民生，所以防守力也比別人高。這從過去兩年的業(yè)績(jī)報(bào)告可以得到印證，我們已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，跌幅收窄。

我們對(duì)香港仍然有信心，疫情始終會(huì)過去。雖然這次疫情比想象中更久，但始終都有過去的一天。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地和海外的回報(bào)率是不是高于香港？加上疫情的影響，也驅(qū)使公司更加出去收購(gòu)不同的項(xiàng)目？

霍業(yè)生：我們走出海外和回到內(nèi)地投資不是因?yàn)橐咔椋且驗(yàn)橘Y產(chǎn)配置。領(lǐng)展上市時(shí)，我們100%都在香港，經(jīng)過發(fā)展，我們覺得要走出香港。

這牽涉到幾個(gè)不同的因素：第一，資產(chǎn)類別的拓寬。我們以前只做商場(chǎng)和停車場(chǎng)，2015年開始做寫字樓，這是資產(chǎn)類別的改變。

第二，區(qū)域的改變。過去一兩年，我們?nèi)サ桨闹藓陀?guó)倫敦，因?yàn)椴煌Y產(chǎn)類別的經(jīng)濟(jì)周期不同，回報(bào)也不同，通過地區(qū)的分布來分散風(fēng)險(xiǎn)，通過資產(chǎn)的拓寬把風(fēng)險(xiǎn)降低，讓不同資產(chǎn)類別的不同增長(zhǎng)周期可以互補(bǔ)。

不同類型的物業(yè)和不同地方的物業(yè)，會(huì)讓我們的增長(zhǎng)更加平穩(wěn)，大起大落少很多。所以不是因?yàn)橐咔槎淖?，而是因?yàn)楣颈旧硐胗匈Y產(chǎn)包的轉(zhuǎn)變，包括海外、中國(guó)內(nèi)地和香港的配置。

我們的投資策略：香港仍然是主力，占70%，20%在內(nèi)地，10%在海外。

領(lǐng)展走出香港的策略，管理層很早已經(jīng)有了這個(gè)方案和想法，做了很多預(yù)備工作。

從2015年在內(nèi)地投資項(xiàng)目，去了北上廣深，慢慢有了內(nèi)地團(tuán)隊(duì)，讓我們有能力做更多的收購(gòu)。我們也在上海設(shè)立了區(qū)域總部，尤其是疫情期間，更加凸顯這個(gè)區(qū)域總部對(duì)發(fā)展的幫助。

海外方面，隨著項(xiàng)目增加，我們已經(jīng)聘請(qǐng)了一位營(yíng)運(yùn)總監(jiān)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)。公司做了很多準(zhǔn)備，包括人才的儲(chǔ)備，才走到今天。

我們最主要的愿景，是成為全球資產(chǎn)投資者和管理者。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在公司項(xiàng)目涉及了很多不同的范疇，除了商場(chǎng)以外還有物流，接下來會(huì)不會(huì)也看一些其他范疇的，比如產(chǎn)業(yè)園？

霍業(yè)生：投資部一直不斷看不同的資產(chǎn)類別。

對(duì)領(lǐng)展來說，從一個(gè)純香港公司到走入內(nèi)地市場(chǎng)，再到拓展海外市場(chǎng)，這是一個(gè)區(qū)域的改變。資產(chǎn)類別也有很多改變，2015年之前只做零售項(xiàng)目，2015年9月有了第一個(gè)寫字樓，在上海。

2021年，一個(gè)新的資產(chǎn)類別就是物流，是在Sharon（張慧思）管理的南區(qū)，買了兩個(gè)項(xiàng)目。另外在香港買了一個(gè)工業(yè)物流，是一個(gè)停車場(chǎng)兼?zhèn)}庫(kù)性質(zhì)的樓，收購(gòu)價(jià)58億。

我們希望可以涉獵不同的資產(chǎn)，因?yàn)椴煌馁Y產(chǎn)有不同的增長(zhǎng)周期，會(huì)讓整個(gè)資產(chǎn)包更加平穩(wěn)，派息也會(huì)更好、更穩(wěn)定。

疫情對(duì)零售的影響很大，但對(duì)物流項(xiàng)目有幫助，因?yàn)榕渌投嗔?，寫字樓則是比較平穩(wěn)的，這些資產(chǎn)存在不同的周期。如果多一些不同的類別，加上不同的區(qū)域，我們會(huì)變得更加平穩(wěn)。

除了物流，我們會(huì)看不同類別的項(xiàng)目，但是還沒有成熟的項(xiàng)目可以投資。

張慧思：兩個(gè)物流項(xiàng)目是去年收購(gòu)的，一個(gè)位于東莞，一個(gè)位于佛山，現(xiàn)在基本上是100%出租，租客的租期較長(zhǎng)且穩(wěn)定。

我們的合作伙伴都很優(yōu)質(zhì)，項(xiàng)目質(zhì)量、租客質(zhì)量都非常好，所以對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目十分有信心。

至于其他物流項(xiàng)目或者資產(chǎn)類別，正如剛才Gary（霍業(yè)生）所說，公司一直都在看不同的投資方向，只要算對(duì)賬就會(huì)下注。

霍業(yè)生：補(bǔ)充一下這兩個(gè)項(xiàng)目。第一，這兩個(gè)項(xiàng)目是租滿的。第二，都是一些很知名的租客。一個(gè)租期是三年多，一個(gè)是四年多，所以這幾年的租客會(huì)很穩(wěn)定，同時(shí)租約每年都有增幅，有增長(zhǎng)空間。

原來的開發(fā)商繼續(xù)做營(yíng)運(yùn)和管理，對(duì)領(lǐng)展來說也是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，可以向一些好的合作伙伴學(xué)習(xí)，熟悉市場(chǎng)，通過他們的網(wǎng)絡(luò)增長(zhǎng)我們?cè)谶@方面的認(rèn)知和經(jīng)驗(yàn)，這是策略性發(fā)展的第一步。

因?yàn)樽隽宋锪黜?xiàng)目，所以市場(chǎng)上也有人說“原來領(lǐng)展不只是做商場(chǎng)、寫字樓，也會(huì)做物流”，所以多了去看不同項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。現(xiàn)在考察中的物流項(xiàng)目，華東區(qū)和華南區(qū)都有。

我們致力于在大灣區(qū)發(fā)展，內(nèi)部投資指引是20%的配比在內(nèi)地，至于到底是定位物流還是零售物業(yè)或者其他資產(chǎn)類別，沒有限定。

暫時(shí)來說，似乎物流項(xiàng)目在回報(bào)上比較吸引人。

觀點(diǎn)新媒體：接下來是否有看其他項(xiàng)目？疫情是否拖慢了相關(guān)進(jìn)度？

霍業(yè)生：有的，比如進(jìn)入物流項(xiàng)目這個(gè)資產(chǎn)類別時(shí)，冷鏈?zhǔn)侵档每紤]的投資種類，但是暫時(shí)還沒有可以落實(shí)的項(xiàng)目。

有時(shí)投資是講機(jī)會(huì)的：第一，你想買也要有人想賣。第二，有人想賣，價(jià)錢是否合適。

回過頭說，2021年我們?cè)谏虾！V州買了商場(chǎng)，在東莞、佛山買了物流，在香港也買了一個(gè)工業(yè)物流項(xiàng)目，在澳洲買了商場(chǎng)和寫字樓資產(chǎn)包，其實(shí)一點(diǎn)都沒有拖慢。

因?yàn)橛幸咔椋赡苣承┕居匈Y金問題，或者有更好的投資機(jī)會(huì)時(shí)想置換資產(chǎn)，反而使我們多了投資的機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)新媒體：最新的領(lǐng)展中心城資產(chǎn)提升工程完成情況如何？

張慧思：資產(chǎn)提升工程在2021年底已經(jīng)完成，今年1月16日舉行了重開儀式，個(gè)別租戶可能還在做內(nèi)部裝修，但是商場(chǎng)基本上已經(jīng)重新對(duì)外開放。

我們做改造時(shí)，商場(chǎng)仍然是對(duì)外營(yíng)業(yè)的，是一個(gè)不停業(yè)的資產(chǎn)提升。

這次領(lǐng)展中心城的資產(chǎn)提升，引進(jìn)了一些新的租戶，整個(gè)銷售都是向好的。但因?yàn)?月剛重開，中間又隔了一個(gè)春節(jié)，資產(chǎn)提升后的相關(guān)數(shù)據(jù)還在收集。

觀點(diǎn)新媒體：資產(chǎn)提升之后，商鋪總數(shù)加了20%，已經(jīng)全部租出了嗎？

張慧思：改造之后增加了20%商鋪，也進(jìn)行了一些動(dòng)線的重新規(guī)劃。

業(yè)態(tài)上，主要針對(duì)三類客群：第一類是年輕人的消費(fèi)，深圳本身整個(gè)城市的平均年齡是相對(duì)年輕的。

第二類是周圍的白領(lǐng)。中心城所在位置屬于福田CBD區(qū)，周圍有很多優(yōu)質(zhì)寫字樓，白領(lǐng)們會(huì)有飲食或者消費(fèi)的需求。

第三類是一些家庭客群。整個(gè)福田區(qū)專注做家庭客群的商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)少一些，所以我們?cè)谡麄€(gè)資產(chǎn)提升計(jì)劃里將一些舊的租戶保留，但是調(diào)整了位置，也重新進(jìn)行了裝修。

中心城處于中軸線，所以我們有很多綠色的元素體現(xiàn)在整個(gè)項(xiàng)目中。這次資產(chǎn)改造，內(nèi)裝修有春夏秋冬的元素，作為裝修主題內(nèi)容放在整個(gè)商場(chǎng)的不同區(qū)域，給消費(fèi)者一個(gè)新的觀感。

觀點(diǎn)新媒體：中心城用了3.5億港元去改造。在LEED認(rèn)證方面是否可以介紹多一些？

霍業(yè)生：第一，公司在ESG方面比較好的，也是第一家發(fā)起綠色債券的地產(chǎn)公司，所以我們對(duì)這方面有要求。第二，切合中心城項(xiàng)目本身的自然因素。

ESG方面，現(xiàn)在做了很多Green Bond（綠色債券），在做LEED認(rèn)證時(shí)，正好利用翻新工程將這些元素引入。

除了LEED，有一個(gè)SITES，就是對(duì)戶外的。因?yàn)槲覀冇形蓓敾▓@，東西兩個(gè)廣場(chǎng)也有很多綠色元素，所以我們第一次在項(xiàng)目里引入SITES認(rèn)證。此外還有WELL認(rèn)證，是衡量人類健康與建筑環(huán)境之間的良好關(guān)系。

我們的預(yù)審已經(jīng)過了，在這個(gè)月底或者下個(gè)月初就將拿到所有的正式批復(fù)。

完成之后，我們應(yīng)該是全世界第一個(gè)同時(shí)有這三個(gè)認(rèn)證的商場(chǎng)。

可持續(xù)發(fā)展一向都是我們的理念，過去獲得了很多在這方面的獎(jiǎng)項(xiàng)。最重要的是還多了一個(gè)2035年凈零排放的愿景。到2035年還有十幾年，我們會(huì)慢慢去做這件事。

財(cái)務(wù)安排上，我們有一定的綠色債券或者可持續(xù)發(fā)展貸款，是和服務(wù)指標(biāo)相掛鉤的。在達(dá)到某些指標(biāo)時(shí)，包括能耗減少、碳排放量減少，會(huì)有更好的利率。

無論是社會(huì)的要求還是作為一家有責(zé)任的公司，這些都是我們的目標(biāo)，所以會(huì)繼續(xù)在這方面尋求發(fā)展。

張慧思：剛才Gary（霍業(yè)生）說我們拿了三個(gè)認(rèn)證，那里其實(shí)是一個(gè)花園，屬于深圳中軸線上的一個(gè)iconic（標(biāo)志性）的地標(biāo)。

我們?cè)陧?xiàng)目的東西廣場(chǎng)通過分布不同的植物加強(qiáng)綠化，顧客走過去會(huì)看到很漂亮的園林景色之外，內(nèi)里的標(biāo)準(zhǔn)或者說本身的功能不僅如此，排水、綠植、土壤要求都得到綠色認(rèn)證，在環(huán)境方面有一個(gè)正面的影響。

霍業(yè)生：第一，這次綠被面積超過18,000平方米，綠化率和以前相比提升了10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到43%，綠化率增加了很多。

第二，能耗的改變。那里有很大的天窗，可以利用自然光減少能耗。

在內(nèi)地，就是廣州太陽(yáng)新天地，我們也會(huì)嘗試看有沒有機(jī)會(huì)。有些基本上肯定會(huì)發(fā)生的，就是減少能耗、節(jié)約能源，通過翻新更換基建設(shè)施。

至于公司層面，要達(dá)到凈零排放，可能將來會(huì)看有沒些再生能源，可以通過采購(gòu)實(shí)現(xiàn)。

觀點(diǎn)新媒體：做了這類型的提升，環(huán)境也改善了，在租金方面是否也可以提升？

霍業(yè)生：管理費(fèi)用和租金對(duì)租戶來說是同一筆賬，英文叫occupancy cost，是使用這個(gè)空間的成本總數(shù)。

翻新之后，環(huán)境漂亮了，吸引的人多了，可以做的生意也會(huì)更多，可以提升租金負(fù)擔(dān)能力。我們正是希望提升租金負(fù)擔(dān)能力，通過資產(chǎn)提升可以收更多租金來達(dá)到回報(bào)要求。

領(lǐng)展上市到今天為止，我們進(jìn)行了超過90個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目，大部分都是在香港。我們每年都會(huì)公布，雖然有高有低，但都有增值空間，才能稱之為資產(chǎn)提升。

資產(chǎn)提升工程以香港為主，因?yàn)橄愀畚飿I(yè)多很多，物業(yè)樓齡也長(zhǎng)很多，所以機(jī)會(huì)也會(huì)多很多。內(nèi)地目前只有一個(gè)，暫時(shí)是太陽(yáng)新天地項(xiàng)目，已經(jīng)聘請(qǐng)了顧問公司、建筑師，方案正在定，方案定了之后就會(huì)招投標(biāo)，隨后開展工程。

張慧思：2021年6月收購(gòu)了太陽(yáng)新天地項(xiàng)目，我們和設(shè)計(jì)師開會(huì)研究，目標(biāo)就是在2022/23財(cái)政年度的第二季度開工，會(huì)參考領(lǐng)展中心城的AE（Asset Enhancement，資產(chǎn)提升）改造經(jīng)驗(yàn)。整個(gè)項(xiàng)目的提升計(jì)劃預(yù)計(jì)一年半左右完成。

期間商場(chǎng)是正常營(yíng)業(yè)的，是一個(gè)不停業(yè)的提升，希望對(duì)租戶影響達(dá)到最小。

在租金和租戶定位上，計(jì)劃重新招商，也會(huì)引進(jìn)一些比較新興的業(yè)態(tài)，比如比較流行的新能源汽車。

太陽(yáng)新天地有兩個(gè)品牌是做新能源汽車的，另外還有一些茶飲類，是一些比較年輕時(shí)尚的品牌。另外，我們希望整個(gè)AE計(jì)劃可以豐富零售和餐飲業(yè)態(tài)，現(xiàn)在有一個(gè)酒吧街，會(huì)加強(qiáng)這方面的打造，引入更多餐飲。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 領(lǐng)展與觀點(diǎn)面對(duì)面：亞洲最大REITs的千里之行