作者：rating狗

行業(yè)輿情跟蹤：滬深交易所發(fā)布《公募REITs新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目指引》，REITs擴(kuò)募再提速。時隔一年國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT項目狀態(tài)更新為已反饋。另外，中證協(xié)將寧波霽澤投資管理有限公司和上海玖鵬資產(chǎn)管理中心兩家網(wǎng)下投資者6名配售對象納入公募REITs配售限制名單。

REITs量價回顧：4月延續(xù)回調(diào)趨勢，成交偏清淡。按資產(chǎn)類型看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保以及倉儲物流類REITs的成交額、成交量及日均換手率較3月均有大幅下降，只有交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs較三月有一定上漲。價格走勢來看，11只公募REITs產(chǎn)品在4月中上旬有一定上揚(yáng)，但下半月回調(diào)明顯，整體呈下跌走勢。

熱點(diǎn)點(diǎn)評：2021年上市的11單公募REITs已全部披露2022年一季度報告，業(yè)績有所分化。華安張江光大、浙商滬杭甬REIT分別因折舊攤銷費(fèi)用過大、疫情影響導(dǎo)致一季度凈利潤為負(fù)。

1、行業(yè)層面

根據(jù)華夏基金公布的《華夏中國交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果的公告》顯示，寧波霽澤投資管理有限公司和上海玖鵬資產(chǎn)管理中心兩家網(wǎng)下投資者6名配售對象提供了有效報價但未參與認(rèn)購，中證協(xié)將這6名配售對象納入公募REITs配售限制名單，從4月25日開始限制，時限為半年。

2、產(chǎn)品方面

4月21日，建信中關(guān)村REIT、華安張江REIT、中航首鋼REIT及華夏越秀高速REIT公布2022年一季度報，根據(jù)報告，四只REITs中除華安張江REIT出現(xiàn)季內(nèi)凈利潤虧損607.52萬元外，其余全部盈利；此外，四只REITs中除中航首鋼REIT經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-5644.58萬元外，其余全部為正。

另外，時隔一年國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT項目狀態(tài)更新為已反饋，原始權(quán)益人中鐵建曾聲明：因公司報證監(jiān)會的REITs項目涉及擴(kuò)能改建，沒有先例，部分細(xì)節(jié)需要商討，需按要求提供相應(yīng)材料解釋說明，因此未能反饋。根據(jù)審核步驟，交易所下一步將會審核項目是否通過。

4月延續(xù)三月回調(diào)趨勢，按資產(chǎn)類型看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保以及倉儲物流類REITs的成交額、成交量及日均換手率較3月均有大幅下降，只有交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs較三月有一定上漲。價格走勢來看，11只公募REITs產(chǎn)品在4月中上旬有一定上揚(yáng)，但下半月回調(diào)明顯，整體呈下跌走勢。

1成交活躍度回顧

具體資產(chǎn)類型來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs的成交額位于第一，合計成交17.21億元，第二為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，成交金額在11.68億元，生態(tài)環(huán)保REITs的成交金額和成交量位于尾部，共成交了0.67億份，5.8億元。換手率方面，生態(tài)環(huán)保REITs的區(qū)間日均換手率仍為第一，但相較于3月略有下降，倉儲物流REITs的區(qū)間日均換手率處于最末，為1.22%。

2、價格回顧

四月中上旬產(chǎn)權(quán)型REITs整體上揚(yáng)，中下旬回調(diào)明顯，整體呈下跌走勢。其中紅土鹽田港REIT月底收盤價為3.05元，相比于3月底下跌6.93%，跌幅最大；跌幅最小的是東吳蘇州產(chǎn)業(yè)園REIT，4月最后一個交易日收于4.5元，相比于3月底下跌0.64%。

經(jīng)營權(quán)型REITs四月價格走勢基本和產(chǎn)權(quán)型REITs保持一致。跌幅最大的依舊是富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，月底收盤價為5.54元，相比于3月底下跌了5.77%；另外浙商滬杭甬高速REIT是唯一一只上漲的產(chǎn)品，月底收盤價為9.88元，相比于3月底上漲了0.87%。

3、估值表現(xiàn)

REITs為活躍的交易品種，因此其估值就是收盤價。目前產(chǎn)權(quán)型REITs市值均高于凈值，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT升水率仍保持最高，為42.81%，最低為東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT，升水率為14.90%。截至2022年4月末，對比中證PV乘數(shù)，華安張江光大園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的市值與對應(yīng)的ABS估值偏離較大，博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的市值與其ABS估值保持一致。從中債IRR來看，博時蛇口產(chǎn)業(yè)園、中金普洛斯REIT的IRR相對較高，在5%以上。 

平安廣河高速REIT的市值較上月增加，目前已超過其凈值。兩只生態(tài)環(huán)保類REITs的升水率仍保持在40%以上。對比中證PV乘數(shù)，平安廣河高速REIT的市值仍小于其ABS估值，且其中債IRR也處于高位。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的市值已明顯高于其ABS估值，中證PV乘數(shù)最大，中債IRR最小。

一批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs2022年一季報已經(jīng)披露，總體來看，各只業(yè)績有所分化。9單公募REITs的一季度凈利潤為正，而華安張江光大REIT和浙商滬杭甬REIT分別虧損608萬元、134萬元。華安張江光大REIT系因項目折舊年限較短，本期折舊攤銷較大導(dǎo)致本期虧損，實(shí)際上一季度營業(yè)收入穩(wěn)健，而浙商滬杭甬REIT受其高速公路周邊地區(qū)疫情影響，一季度通行車輛總數(shù)同比下降5.93%。另外3只高速公路類REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT受疫情影響，EBITDA不及募集說明書預(yù)期，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT受季節(jié)性影響，亦低于募集說明書預(yù)測值的13.6%。除此之外，其他公募REITs整體運(yùn)營情況良好，EBITDA表現(xiàn)均超預(yù)期。

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原標(biāo)題： YY | REITs四月回顧