克而瑞地產(chǎn)研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
利好政策的宗旨在于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，通過劃定保交樓政策底線、完善行業(yè)長效機(jī)制等有效方式，逐漸恢復(fù)市場信心，有序引導(dǎo)房地產(chǎn)交易恢復(fù)正常化。
近日媒體報道了全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已制定出臺，引起市場廣泛關(guān)注。據(jù)悉：明確指出預(yù)售資金監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”。由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。隨著全國性預(yù)售資金監(jiān)管出臺，當(dāng)前深陷泥沼的房地產(chǎn)行業(yè)能否迎來轉(zhuǎn)機(jī)？對地方政府、開發(fā)企業(yè)和購房者三方主體到底意味著什么，將會產(chǎn)生什么影響？
01 部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位 使?fàn)€尾問題突出補(bǔ)足預(yù)售制度短板更顯重要
早在1994年7月，全國人大常委會通過《城市房地產(chǎn)管理法》，對商品房預(yù)售制度作出原則性規(guī)定。同年11月，建設(shè)部發(fā)布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，進(jìn)一步完善商品房預(yù)售監(jiān)管細(xì)則。
具體而言，商品房預(yù)售需要滿足以下兩項條件：其一，取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。其二，工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)，即投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。
預(yù)售資金監(jiān)管則并未作全國統(tǒng)一規(guī)定，而是由地方政府制定具體的監(jiān)管細(xì)則。《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確指出：城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。
事實上，不少省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位。例如焦作市，2016年7月方才出臺了《焦作市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，正式啟動商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。又如山東省，直至2017年1月，山東省住建廳才印發(fā)《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》。更有甚者如新鄉(xiāng)市，遲至2021年3月1日，《新鄉(xiāng)市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》才正式落地。
河南、陜西、安徽、河北、海南等省份爛尾樓問題依舊突出，這與預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位不無關(guān)系。截至目前，不少三、四線城市仍未建立商品房預(yù)售款監(jiān)管的相關(guān)制度，或者實際執(zhí)行浮于表面，存在一定的監(jiān)管漏洞。
有鑒于此，現(xiàn)階段制定出臺全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法更顯重要，可以有效補(bǔ)足部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位的政策短板，最大程度保證在建項目都能順利交付，避免更多省市再次出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問題。
02 去年來37省市加碼預(yù)售資金監(jiān)管“過度”監(jiān)管加劇房企資金周轉(zhuǎn)壓力
2021年，房企面臨巨大危機(jī)，多家品牌房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約，隨之問題項目陸續(xù)出現(xiàn)停工，項目交付風(fēng)險不斷加劇。受此影響，西安、天津、石家莊等37省市相繼加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，不難發(fā)現(xiàn)以下幾方面的典型特征：
第一，包括定金、首付款、按揭貸款等在內(nèi)的全部購房款需直接存入專用監(jiān)管賬戶，并實行全額、全程監(jiān)管，嚴(yán)禁與企業(yè)其他賬戶混用。預(yù)售監(jiān)管資金可分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。
第二，重點監(jiān)管資金主要用于工程建設(shè)，其有兩種計量方法：其一，預(yù)售資金比重，一般在10%-40%區(qū)間；其二，設(shè)定工程造價，或是固定的工程造價1500-5000元/平方米，或是基準(zhǔn)工程造價的1.1-1.3倍。依據(jù)項目施工進(jìn)度，房企分批次提取重點監(jiān)管資金。石家莊、西安、泉州等政策力度相較嚴(yán)苛，主體結(jié)構(gòu)封頂僅能提取50%的重點監(jiān)管資金。
第三，一般監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設(shè)和償還開發(fā)貸，各城市取用規(guī)則差別較大。山東、天津等相較寬松，房企可自行提取一般監(jiān)管資金，重慶、廈門等則需向監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行申請支取。
第四，銀行保函可以部分抵頂預(yù)售監(jiān)管資金，高信用評級企業(yè)替換比例相對較高，低信用評級企業(yè)替換比例則有所降低，甚至不能使用銀行保函。
而從我們調(diào)研情況來看，武漢、晉中等實際執(zhí)行層面相較嚴(yán)苛。典型如晉中，著重強(qiáng)化重點監(jiān)管資金的監(jiān)管力度，重點監(jiān)管資金由政府約定的項目總預(yù)售款的40%提升至100%，而在施工進(jìn)度達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂后，可以提取的重點監(jiān)管資金比例則由政府約定的90%調(diào)降至80%。
嘉興實際執(zhí)行層面則相較寬松，預(yù)售監(jiān)管資金的提取可以通過總包方辦理，地方政府一般不設(shè)限制，只要項目施工進(jìn)度達(dá)到一定的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，便可以通過總包方申請?zhí)崛☆A(yù)售監(jiān)管資金。
值得一提的是，受限于不少省市預(yù)售資金過度監(jiān)管，預(yù)售制度儼然變成“準(zhǔn)現(xiàn)房制度”，房企資金周轉(zhuǎn)壓力進(jìn)一步加劇，無形之中成為“壓死駱駝的最后一根稻草”，致使2021年下半年品牌房企債務(wù)違約頻繁發(fā)生。
03 規(guī)范監(jiān)管給地方政府、購房者定心丸，無交樓之憂有利恢復(fù)市場信心和正常交易
聯(lián)系到此前針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。現(xiàn)階段制定出臺全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，并實行重點額度監(jiān)管，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。我們認(rèn)為政策底線是保交樓，保證在建項目都能按期交付，最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
對于地方政府而言，全國預(yù)售資金將規(guī)范化監(jiān)管，很好地填補(bǔ)了部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位的政策漏洞，真正實現(xiàn)從拿地開發(fā)到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管?？梢云谠S的是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制逐步完善化，將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
對于購房者而言，在劃定保交樓政策底線之后，市場信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，居民自住以及改善性購房消費(fèi)或?qū)⒎€(wěn)步釋放，房地產(chǎn)交易有望恢復(fù)正常化。預(yù)計2022年下半年市場或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，核心一、二線城市市場相對堅挺，成交有望率先企穩(wěn)回升，多數(shù)三、四線城市在下半年最遲年底，市場同樣能真正穩(wěn)住。
04 房企有據(jù)可依提取超額資金 強(qiáng)化預(yù)期管理促銷售現(xiàn)金流適度改善有利良性循環(huán)
對于不同城市而言，預(yù)售資金監(jiān)管究竟是收是放尚未可知，房企同樣需要結(jié)合城市布局情況作進(jìn)一步觀察：
其一，對于此前預(yù)售資金過度監(jiān)管的城市而言，尤其是那些監(jiān)管政策“一刀切”、預(yù)售資金全面“卡死”的城市，短期內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管勢必將有所放松，企業(yè)有望正常提取使用超額資金，在一定程度上將緩解房企所面臨的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力。
其二，對于此前尚未建立商品房預(yù)售款監(jiān)管的相關(guān)制度的城市而言，隨著全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法正式落地，各城市預(yù)售資金監(jiān)管將逐步規(guī)范化、常態(tài)化，企業(yè)首先要保證重點監(jiān)管資金始終處于充盈的狀態(tài)，那些成交去化不甚理想的樓盤或?qū)⒚媾R更大的銷售回款壓力。
長期來看，房企將強(qiáng)化預(yù)期管理，全面管控各城市項目銷售回款節(jié)奏，盡早讓項目預(yù)售款達(dá)到相應(yīng)的監(jiān)管額度，企業(yè)便有據(jù)可依正常提取超額資金，盡快實現(xiàn)項目現(xiàn)金流回正。受此影響，企業(yè)現(xiàn)金流有望適度改善，尤其是那些營銷能力較強(qiáng)、回款節(jié)奏較快的房企，現(xiàn)金流改善情況或?qū)⒏鼮榭善凇?/p>
綜上所述，近期房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，涉及并購貸款不計入“三道紅線”，保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”，商品房預(yù)售監(jiān)管資金規(guī)范化調(diào)整等。我們認(rèn)為利好政策的宗旨在于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，通過劃定保交樓政策底線、完善行業(yè)長效機(jī)制等有效方式，逐漸恢復(fù)市場信心，有序引導(dǎo)房地產(chǎn)交易恢復(fù)正常化。
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