杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
預料之中，房地產(chǎn)行業(yè)慘到不行，也就是轉(zhuǎn)折。
央行貨幣政策委員會2021年第三季度（總第94次）例會于9月24日在北京召開。
9月27日傍晚，會議通稿發(fā)布。
其中，最受外界關(guān)注的，莫過于：
維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。
“雙維護”表態(tài)，意味著政策微調(diào)基本確定。對照此前貨幣政策季度例會的措辭，和此后的政策舉措，杠桿地產(chǎn)逐字逐句重點分析。
1、對宏觀形勢的判斷，有微妙變化。二季度的貨幣政策例會后，杠桿地產(chǎn)寫了個文章《央行信號：重回寬松？很多人都想錯了！》（6月29日），后來如我們所見，針對房地產(chǎn)行業(yè)，無論地產(chǎn)公司還是住房按揭貸款的資金，都是從緊的。
三季度貨幣政策例會釋放了什么信號，大趨勢會如何？我們看宏觀表述判斷。
會議通稿和二季度一樣，還是5部分。前2段落的寒暄，杠桿地產(chǎn)就不多談。
我們看第三部分。財聯(lián)社和二季度的措辭進行了對照，對照看明顯可以發(fā)現(xiàn)，對形勢的判斷，有微妙變化。
會議指出，當前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨嚴峻復雜，國內(nèi)經(jīng)濟恢復仍然不穩(wěn)固、不均衡。
如下圖，三季度的例會對外部環(huán)境、國內(nèi)的判斷，相對二季度樂觀值有一定下降。
圖表來源|財聯(lián)社（特此感謝）
任何決策，都來自于基本的形勢判斷，這個判斷意味著，經(jīng)濟政策、貨幣政策，必然都會做一定的改變。
其中，自然也包括對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
2、四季度、2022年初，會更加重視經(jīng)濟，且政策有連續(xù)性。我們還是看措辭，除了強調(diào)二季度的“搞好跨周期政策設(shè)計”，增加了“統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接”。
比如近期，多省拉閘限電，這對經(jīng)濟復蘇、增長，毫無疑問是逆風。我的朋友杠桿游戲?qū)懥藗€文章，《東北民用電都限，到底怎么了？全國用電地圖簡析》（9月27日），原因很復雜，至少不是簡單的大棋論。
國際承諾、“能耗雙控”壓力猶在，煤炭價格擺在這里，怎么辦？
如果這一輪拉閘限電持續(xù)至四季度中后期，樓市降溫一直持續(xù)，拖累經(jīng)濟下行的程度可以想見。
東吳證券做了4個嚴重程度的假設(shè)，如下圖。
圖表來源|東吳證券（特此感謝）
經(jīng)過測算，最嚴重的情形下，這對4季度、全年會造成不低的影響。
一方面，我們要避免這樣的情況出現(xiàn)，另一方面，四季度、2022年初顯然會更加重視經(jīng)濟。
在杠桿地產(chǎn)看來，“統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接”，這句話的含義是4季度的舉措，會延續(xù)到2022年1季度，甚至2022年3月份之后。
3、貨幣相對寬松周期開啟。措辭最大的變化是，增加了“增強信貸總量增長的穩(wěn)定性”，不要小看這一增加，這意味著央行總體傾向于要向市場投放需求。雖然其他“匹配”、“穩(wěn)定”的措辭還在。
漢語言博大精深的。
變化已經(jīng)開始。
首先，杠桿地產(chǎn)看央行的公開操作，9月27日，央行以利率招標方式開展了1000億元逆回購操作，中標利率分別維持前值。由于當日無逆回購到期，人民銀行實現(xiàn)凈投放1000億元。
而此前LPR 按兵不動同時，央行加大逆回購投放，9月20-26日這周，央行共投放 3600億元逆回購。
圖表來源|國海證券（特此感謝）
除此之外，央行續(xù)作700億國庫現(xiàn)金存款到期，
全口徑公開市場操作實現(xiàn)凈投放3200億元。
我們可以看，過去一段時間的公開操作、投放頻次。
圖表來源|華泰期貨（特此感謝）
于此，我們可以判斷，新一輪的貨幣相對寬松周期，可能要開始了。
此前，杠桿地產(chǎn)也研判過，四季度降準的概率較大。央行通過各種手段，向市場釋放更多流動性的基本判斷，應(yīng)該是成立的。
若此，單從央行層面，在4季度、2022年1季度，調(diào)整貨幣政策支持經(jīng)濟和就業(yè)，會收到一些效果。
4、房地產(chǎn)“雙維護”的正確解讀。三季度例會提到：
維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益……
平安證券認為，央行罕見發(fā)聲，融資端緩和或成可能。對此，杠桿地產(chǎn)非常認同，翻譯一下就是，央行要使用貨幣政策，一方面允許增加投入地產(chǎn)的資金量、一方面合理的利率，確保樓市不太涼，和剛需的基本需求。
此前，我門看到房地產(chǎn)限貸、放款緩慢，一些剛需被誤傷。
同時，嚴厲政策之下，第二輪集中拍地多地流拍、底價成交大幅增加。
無論投資、銷售下行，還是房企拿地意愿下降、亦或是信用風險的擔憂，都會影響經(jīng)濟、就業(yè)。這是央行和官方部門不希望的，底線就是起碼不拖累經(jīng)濟。
圖表來源|國盛證券（特此感謝）
政策做一定的微調(diào)，有必要。
可以設(shè)想，央行的政策思路，一方面保證房企杠桿不越三道紅線的合理融資，一方面一定程度放寬住房按揭貸款和縮短放款時間，提速房企回款速度。
此前《經(jīng)濟參考報》談到某會上，央行提到明年的貸款額度今年給一部分。
綜合來看，房地產(chǎn)最困難的日子正在見底。
但至少目前為止，看不出任何刺激樓市的意思，這應(yīng)該是對“雙維護”正確的解讀。
5、央行是否降息？這個問題很重要，因為一旦降息、降準，輪番上，怎么都是利好樓市的。過去每一次都沒有例外，杠桿地產(chǎn)特別要強調(diào)。
我們看到美國9月議息會議后，貨幣政策調(diào)整板上釘釘。詳見我朋友杠桿游戲《美國將轉(zhuǎn)向！對我國樓市、股市會造成什么影響？》（9月23日）。
我看法也是，我國貨幣政策“以我為主”概率極大。這個表述央行主要領(lǐng)導常說，上一次美國加息、縮表周期我們也是這么做的。
這一回有一個背景，地產(chǎn)總體趨嚴，各項杠桿率在控制并回落。因此，如果貨幣政策開啟反向操作，如此次國常會所言“做好預調(diào)微調(diào)和跨周期調(diào)節(jié)，加強財政、金融、就業(yè)政策聯(lián)動，穩(wěn)定市場合理預期”——貨幣政策的聯(lián)動，是應(yīng)有之義。
圖表來源|中泰證券（特此感謝）
一方面房地產(chǎn)趨嚴、地方債控制，另一方面貨幣政策的逆向操作，有利于推動實體企業(yè)融資成本下降，刺激其投資和擴大生產(chǎn)。
最新9月LPR（貸款市場報價利率）依舊沒有調(diào)整，已經(jīng)連續(xù)17個月未動。
部分人士有些失望，希望降息。杠桿地產(chǎn)一直的觀點，其實直接降息與否暫時沒到必須的地步。
從上一輪周期經(jīng)驗看，降準打頭陣，年中已經(jīng)這么操作。
降息和平滑企業(yè)利息負擔，辦法還有很多。
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