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限價后金華土拍:7000價差仍未達政府保留價,打敗了對手,卻輸給了裁判!

陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
2021-05-19 10:07 3532 0 0
惜敗感嘆:打敗了對手,卻輸給了裁判!

作者:陌爺

來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

5月18日,金華第一批限價地塊完成集中出讓,其中2宗政府托底、2宗流拍、4宗成交

萬科連落兩子成大贏家,中海宏洋補倉一宗,厚樸置業(yè)33.2%溢價虎口奪食摘得一宗

另外兩宗均為配建安置用房,由金東城投底價獲取

首先,需要明確的一點在于,之所以出現(xiàn)兩宗流拍的情形不是因為市場遇冷,也不是明確限價政策所導致的,而是在于金華土拍設有保留價的特殊之處

地塊成交信息如下:

一、雙龍南街以東、二環(huán)南路以北地塊

最高報價12.05億,樓面價11650元/平米,溢價率4.48%,最終流拍!

該宗地塊住宅銷售均價21400元/㎡,房地差僅9750元/㎡

參拍企業(yè)包括金地、招商&華鴻、建杭、榮安、綠城等5家房企

算上精裝部分溢價,預計凈利率6.1%,相比杭州,動輒盈虧平衡乃至虧本的項目,利潤還算可以,溢價率也在5%以內,流拍僅是稍有詫異

圖片來源:浙報地產(chǎn)研究院

二、縱二路以西、橫五路以北住宅地塊

最終報價最高報價為90021.4萬元,折合樓面價14450元/㎡,溢價率17.48%,住宅銷售均價21500元/平米,僅7050左右的價差,可仍然逃不脫未達政府保留價,而流拍的命運

圈內投資小伙伴直呼看不懂、金華zf過于膨脹

圖片來源:浙報地產(chǎn)研究院

該宗地塊競爭是比較激烈的,合計吸引了德信、保利、大家、金茂等7家單位爭搶

算上精裝部分溢價,預計凈利率3.2%,利潤已經(jīng)如此微薄了,然而還是沒有達到政府的保留價

據(jù)悉,金茂是參與了整個東湄未來社區(qū)的一二級聯(lián)動,但是果子并沒有那么容易摘,最后一手也是由金茂所出

惜敗感嘆:打敗了對手,卻輸給了裁判!

三、開發(fā)區(qū)金星北街以東地塊

該宗地塊的競爭也是異常激烈,合計吸引了中交、金地、保利、中天、碧桂園、萬科等10余家房企爭奪

最終萬科以111508萬元總價競得,折合成交樓面價13111元/㎡,溢價率為34%

住宅毛坯銷售均價19000元/平米,價差5889,預計凈利率僅2.8%

圖片來源:浙報地產(chǎn)研究院

四、金本土2021-11-2地塊(金華婺城區(qū)黃金苑1號地塊)

本拍企業(yè)都是深耕金華的老面孔,主要包括中交、金地、保利、萬科等5家房企

最終由中海以137598萬元總價競得,折合成交樓面價8178元/㎡,溢價率為14.8%

住宅毛坯銷售均價14500元/平米,價差6322元/平米,預計凈利潤3.2%

圖片來源:浙報地產(chǎn)研究院

五、金本土2021-11-1地塊(金華婺城區(qū)公安局以西地塊)

該宗地塊的競爭相對緩和,報名家數(shù)不多,僅4家房企參拍,然而競爭卻十分激烈

萬科以116683萬元總價競得,折合成交樓面價7511元/㎡,溢價率為25%

住宅毛坯銷售均價14000元/平米,價差6100元/平米,預計凈利率3.1%

六、縱一路以東、李漁東路以南商住地塊金華(金外小學東側地塊)

做為本次集中出讓的最為激烈的一宗地塊,合計吸引了11家單位參拍,不僅有金地、綠城、萬科等深耕金華的老面孔,還有德信、建杭、榮安等迫切拿地的選手

圖片來源:浙報地產(chǎn)研究院

最終由厚樸置業(yè)以121383萬元總價競得,折合成交樓面價14447元/㎡,溢價率為33.2%

住宅毛坯銷售均價20000元/平米,價差更是創(chuàng)了新低,僅5553元/平米,如果沒有精裝拉溢價,最多做到個盈虧平衡

綜合點評:

【1】 本次金華首次采取限房價競地價的模式,同時也改變了房企的拿地邏輯,開發(fā)商拿地的思路從拔預期到明算帳,重點放在了優(yōu)方案、夯成本、尋找精裝部分的利潤空間

【2】除2宗安置房外,剩余6宗地塊的報名家數(shù)并不多,房企參拍熱度有所下降,最多的11家,最少的4家

然而并不是市場熱度降地,而是政府為了降低溢價率,拔高了起始樓面價,地塊起價直接卡到喉嚨口,然而保留價也同時抬升,ZF要的是土地出讓金,不要溢價率!

【3】以房地差7000為線,7000以上的2宗全部流拍,而成交的4宗地塊房地差都控制在7000以內,按照7000作為保留價,實質上能夠給到開發(fā)商的利潤也就是微利!

【4】毛坯微利+精裝溢價,或將成為在金華拿地企業(yè)的利潤來源,開發(fā)商做起了精裝修生意!

無疑地,萬科肯定會上他們的“美好家”!從精裝中找補利潤,然而后期也會存在很大的政策風險以及交付投訴

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 【陌爺評地】限價后金華土拍:7000價差仍未達政府保留價,打敗了對手,卻輸給了裁判!

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    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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