具體房企而言，僅新鴻基、華潤(rùn)和中海三家上市房企市值在2000億元以上。市值超千億的上市房企也僅剩7家，剩下四家分別是保利、龍湖、萬(wàn)科和招商蛇口。
作者：陌爺
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萬(wàn)科的一句“黑鐵時(shí)代”，渲染了行業(yè)焦慮的同時(shí)，也直接將其從市值首座拉下。具體房企而言，僅新鴻基、華潤(rùn)和中海三家上市房企市值在2000億元以上。市值超千億的上市房企也僅剩7家，剩下四家分別是保利、龍湖、萬(wàn)科和招商蛇口。除市值管理不斷萎縮，很多開(kāi)發(fā)商甚至開(kāi)始躺平，不再關(guān)注排名的開(kāi)發(fā)商，逐漸回歸了經(jīng)營(yíng)本質(zhì)。這也讓某克、某指等排名機(jī)構(gòu)的少了很大一塊肉，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不愿意砸錢(qián)，而金融機(jī)構(gòu)也不單純地相信規(guī)模排名。某種角度上來(lái)說(shuō)，周期在衰退，但行業(yè)確是在進(jìn)步。畢竟還是要用發(fā)展的眼光看問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商頻頻暴雷過(guò)后，似是一陣浮華。留下的卻是一堆不良資產(chǎn)和保交樓的政治任務(wù)。恒大一季度誓言保交付3萬(wàn)套，現(xiàn)時(shí)點(diǎn)看來(lái)應(yīng)該懸了。爛尾樓得要保交付、不良資產(chǎn)得要處置，于是大任便再一次地托付給了華潤(rùn)、招商等央國(guó)企。只要開(kāi)發(fā)商還沒(méi)死透，三道紅線也不敢輕易拿掉，于是給三道紅線開(kāi)了個(gè)口子。“房企并購(gòu)貸不納入三道紅線強(qiáng)監(jiān)管”。截至3月9日，房地產(chǎn)并購(gòu)融資總金額已達(dá)1247.5億元（房企發(fā)行或擬發(fā)行47.5億元、銀行提供并購(gòu)貸款額度920億元、金融機(jī)構(gòu)已發(fā)行或擬發(fā)行280億元）
圖片來(lái)源：愛(ài)德地產(chǎn)研究院整理但1200億的子彈還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠打。原因有三：
當(dāng)下的不良資產(chǎn)規(guī)?；蛞殉f(wàn)億。對(duì)暴雷房企而言，被迫擺上貨架的項(xiàng)目如數(shù)家珍。寶能8大資產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估價(jià)或超千億。佳兆業(yè)深圳18個(gè)項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)818億。榮盛發(fā)展所出售的榮萬(wàn)家及9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的估值也超54億。而這也就是擺在貨架上部分項(xiàng)目，絕大多數(shù)都是背后交易，甚至尚未披露。1200億的并購(gòu)子彈顯然是杯水車(chē)薪。資本仍是謹(jǐn)慎的，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和并購(gòu)項(xiàng)目持審慎態(tài)度。而銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)頻頻踩雷，即便貨幣呈持續(xù)寬松，也更傾向于資信良好，有信用背書(shū)的央國(guó)企。資本的逐利性讓開(kāi)發(fā)商旱得旱死、澇得澇死。從目前來(lái)看，民營(yíng)房企中僅美的、旭輝、碧桂園獲取了并購(gòu)貸額度。碧桂園的額度主要打在了“物業(yè)”這顆靶子上。而真正有實(shí)質(zhì)性并購(gòu)動(dòng)作的民營(yíng)房企，只有美的置業(yè)。先后接盤(pán)了正榮、雅居樂(lè)、金科等暴雷房企的多個(gè)項(xiàng)目。而美的之所以能夠在這一輪的收并購(gòu)市場(chǎng)中異軍突起，很大程度上歸功于過(guò)去數(shù)年相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略。整體而言，民營(yíng)房企的參與度和并購(gòu)貸的開(kāi)放額度仍然是不足的。房企回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)后，規(guī)模并非第一訴求。1-2月份，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額幾乎全部腰斬，開(kāi)發(fā)商要么借舊還新、要么加速回款償還債務(wù)。從數(shù)據(jù)上看，2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并購(gòu)事件僅261起，交易規(guī)模僅769億，同比下降高達(dá)80%。
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此外，2022年-2024年房企單海外債到期分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。尤其是今年上半年仍時(shí)償債高峰期，這也意味著今年將會(huì)是開(kāi)發(fā)商最難熬的一年。
眼看政策底逐漸顯現(xiàn)，但凡能夠熬過(guò)這個(gè)冬天就能存活下去的開(kāi)發(fā)商，壓根不愿意再浪費(fèi)任何一顆子彈。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，有限的資源還是要用在刀刃上，即便貨架上的肉肥得流油。除此之余，土拍市場(chǎng)也逐漸回歸了常態(tài)，各地政府也紛紛取消了保障房等各類(lèi)配建、拼自持等不友好的土拍政策。競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)可控，利潤(rùn)也有明顯額提高，通過(guò)收并購(gòu)、舊改等多元化形式獲取項(xiàng)目自然吸引力有所下降。1200億，目前來(lái)看還僅僅是少數(shù)玩家的游戲。
資本仍是審慎的，可大多數(shù)開(kāi)發(fā)商早已躺平，去不良和保交付的任務(wù)依舊艱巨。
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原標(biāo)題：
1200億的子彈根本不夠打
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