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“雙集中”來襲,中小房企如何逆天改命

地產黃老邪 地產黃老邪
2021-03-01 17:38 3490 0 0
通天的策略,接地的建議。

作者:黃博文

來源:地產黃老邪(ID:DCHLX1)

從“房住不炒”的大主題出發(fā),近年來政策已經從市場端、資金端、土地端對房地產行業(yè)進行了全方位的調控。

最近兩天,“22城將實行‘兩集中’供地政策”在房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)酵。簡單來說就是:核心一二線城市,一年三次集中公告、出讓土地。

土地投資是房企經營的“龍頭”,“兩集中”的推地新政,無疑會對房地產企業(yè)造成重大的影響。上篇文章中,黃老邪對“兩集中”政策對房地產行業(yè)所造成的影響,以及中小房企如何應對進行了簡要的闡述。在本篇文章中,黃老邪將再次深入地探討這一話題。

“兩集中”新政

仍存不確定性

“兩集中”新政已經確定無疑會實施,但新政本身還存在著以下不確定性:

(1)各城市執(zhí)行細則還有待觀察

首先,除天津、鄭州、青島、濟南四個城市之外,大部分熱點城市還未出臺相關文件;

其次,已出臺新政城市,政策生效時間還有待確定;

最后,大多數(shù)熱點城市三次推地的具體時間安排還未確定。

(2)新政效果尚待觀察

新政驟然下發(fā),但政府、企業(yè)都需要時間來準備,匆忙實施的新政會讓其自身效果大打折扣。黃老邪認為,還未出臺相關政策的熱點城市,可能在觀察已出臺城市新政的執(zhí)行效果,總結經驗后才會出臺自己的執(zhí)行細則。

(3)常態(tài)化還是階段性

“兩集中”是常態(tài)化還是階段性調控政策仍有待確定,對于企業(yè)來說,一定要做好兩手準備,無論“兩集中”是階段性,還是常態(tài)化政策,都要具備應對策略。

(4)是否會延伸到非住宅領域

從目前已出臺相關政策城市來看,新政所調控的只是商住類型的土地,是否會延伸到非住宅領域,目前還沒有明確規(guī)定。

(5)22城以外的其他城市是否會跟進

熱點城市以外的其他城市會不會跟進?什么時間跟進?以什么樣的方式跟進?跟進力度如何都是未知數(shù)。因此房地產企業(yè)不僅要密切關注熱點22城,還要關注以往調控政策效果不顯著的其他城市。

(6)每年與每次推地數(shù)量不確定

“兩集中”政策規(guī)定城市每年推地數(shù)量不超過三次,那么具體每年推地次數(shù)仍是未知。此外,與之前相比,實施新政后年度推地總量是否會增長?年度內多次推地,單次推地數(shù)量如何分配?這些仍待觀察。

“兩集中”政策仍存較多不確定,黃老邪與博志成團隊根據(jù)多年地產行業(yè)研究與咨詢培訓經驗,對已有疑點做出以下預判:

第一,還未出臺相關政策的城市,會分至少三個輪次跟進。在觀察前一輪城市相關政策細則及執(zhí)行效果之后,優(yōu)化后再推出;

第二,不同城市三次推地的時間點會有所不同,但大概率年初、年中、年末各一次。此外,單個城市不同年度的推地月份也有變化的可能;

第三,前期新政在執(zhí)行中可能會出現(xiàn)少量問題,但在各地方政府的持續(xù)優(yōu)化之下,新政將慢慢成熟并成為常態(tài);

第四,新政短期內(三年內)大概率只針對住宅用地,不會影響其他類型土地的推地節(jié)奏;

第五,在22個城市之外,近年來房地產調控政策效果不顯著的城市,大概率會跟進“兩集中”政策。

推地新政

如何影響熱點與非熱點城市

黃老邪認為,“兩集中”推地新政影響巨大,甚至會顛覆過去房地產企業(yè)的發(fā)展與經營邏輯,也會顛覆企業(yè)對于布局城市的運營邏輯。具體來說,新政帶來的影響,應該從城市與企業(yè)兩個維度來分析。

首先,對于推出新政的城市來說,“兩集中”新政所發(fā)揮的影響力體現(xiàn)在以下六個方面:

1.土拍總體熱度下降、地價漲幅放緩

以往城市分散推地時,規(guī)模房企不會放棄對每一地塊的競爭。而集中推地意味著城市土地供應量在短期內明顯增加,為企業(yè)提供了更多的選擇,分散了單個地塊的競爭關注度,進而降低了土拍總體熱度。

另外,在集中推地的背景下,實力再強大的房地產企業(yè),都沒有能力參與到每個地塊的競爭之中。土拍競爭熱度下降,地價漲幅自然會放緩。

2.優(yōu)質地塊競爭更加激烈

雖然不同企業(yè)的土地研判標準會有所不同,但差別不會太大,優(yōu)質地塊的競爭熱度會更加激烈。而“兩集中”新政,保證金無法在多輪次競拍中“重復進場”,而房企也無法分散資金與精力,因此會更加關注優(yōu)質地塊。

3.一般地塊流拍概率加大

“五道紅線”政策,造成了土地市場素質一般地塊流拍概率加大,而熱點城市的“兩集中”政策,造成素質一般地塊同期入市,更會加劇“流拍”。

此外在財務型杠桿受到壓制的情況下,大型房企也沒有足夠的資金與實力,在集中推地的政策之下去覆蓋所有的地塊。這對于想要進入熱點城市的中小房企來說,可能是一種機遇。

4.去化呈現(xiàn)明顯的伴生型周期性

集中推地帶來的一個影響,就是目標城市去化呈現(xiàn)明顯的伴生型周期性。表現(xiàn)為地塊分批集中入市,造成新盤分批集中入市,房價波動最后也會加入到這種伴生型周期之中。

5.房價呈現(xiàn)波動、窄幅下降趨勢

推地新政不會使目標城市的房地產市場出現(xiàn)大幅波動,因為這不符合調控初衷。但新政造成新盤集中入市,不僅會影響到項目的去化速度與定價策略,也會影響購房者的心理預期。因此推地新政下,目標城市的房價小幅波動,窄幅下降是大概率的趨勢。

6.供給可預測與需求的不確定性

推地新政下,政府公告全年的供地計劃,并固化供地時間,讓土地供給變得可預測。但購房者的需求也卻變得不確定了,買方市場會進一步形成。這就倒逼房地產企業(yè)踏踏實實研究客戶需求,只有具備更細顆粒度的研究,才能為客戶創(chuàng)造價值。

值得注意的是,如果22城市以外的其他城市跟進推地新政,房企也應將其與22城同等看待。

“兩集中”的推地新政,不僅會對目標城市造成巨大影響,也會影響到沒有跟進推地新政的城市。

如果“兩集中”的推地新政在22個熱點城市長期執(zhí)行,必然會對周邊城市逐漸產生影響。主要影響可分為兩個方面:

第一,新政大概率會推高非目標城市土地的熱度,以及市場熱度;

第二,非目標城市的節(jié)奏,會與目標城市聯(lián)動,聯(lián)動體現(xiàn)在供給側與需求側兩方面:

在供給端方面,例如一家企業(yè)同時布局天津與廊坊,當天津的供地節(jié)奏變化并固化之后,為了適應天津,就需要對在廊坊的投資節(jié)奏、標準、結構進行調整。因此,天津的供給端變化會通過一家房地產企業(yè)傳導到廊坊。

在需求側方面,例如天津與廊坊的地理位置相近,客戶群體趨同。當推地新政對天津的房地產市場價格產生影響之后,也會影響一部分人群的購房決策。

因此,中小房企不能因為沒有布局熱點城市,而忽略新政對于自身的影響?!皟杉小钡挠绊懕厝粫鲗У椒悄繕顺鞘小R虼艘欢ㄒ崆把信?,制定策略。

推地新政

如何影響大型房企與中小房企

毋庸置疑,“兩集中”的推地新政也必然會對房地產企業(yè)產生影響,但對大型房企與中小房企所造成的影響各不相同。

推地新政對于大型房企的影響主要體現(xiàn)在以下四個方面:

1.改變投資布局、節(jié)奏、結構、標準

過去幾年,大型房企的投資都在向強二線城市,甚至是一線城市轉移。但“兩集中”新政的實施范圍基本都是一二線城市。這就造成了大型企業(yè)將會加大對于強三線城市或普通三線城市的投資比例。

另外,由于新政城市推地節(jié)奏被改變及固化,大企業(yè)必定會改變在其他城市的節(jié)奏,來匹配企業(yè)戰(zhàn)略的要求。同時,大型企業(yè)也有可能改變以往的拿地標準,在新政城市避開那些競爭激烈的地塊,轉而搶奪中等質量的地塊。

此外,大型房企也會借助規(guī)模效應的優(yōu)勢,在新政目標城市搶奪中等與普通地塊,而在非新政目標城市,搶奪一些優(yōu)質地塊來補充利潤。

2.改變融資策略與現(xiàn)金流管理模式

新政推出之前,大型房企的融資節(jié)奏是固化的。但因為新政目標城市是其主戰(zhàn)場,集中推地的直接后果,就是讓企業(yè)在單個城市拿地時間集中,銷售時間集中,因此會重構企業(yè)的現(xiàn)金流曲線。這就倒逼大型房企的融資策略、規(guī)模、計劃、方式方法也要完全重構。

同時,在非新政目標城市中,由于聯(lián)動效應的存在,大型企業(yè)也需要重構融資策略以及現(xiàn)金流管理模式。

3.改變運營模式、策略、體系

融資策略與現(xiàn)金流管理模式的變化,自然會影響到企業(yè)的運營模式、策略、體系,同時也倒逼管理管控模式,制度流程、權責的迭代。

對于團隊要求的改變也非常重要,如對新政目標城市與非新政目標城市的城市總、營銷總監(jiān)等人才的素質要求完全不同。

4.要求企業(yè)更細顆粒度研究

集中推地尤其考驗投資部門、能力與反應速度,以及投資體系的敏捷性與精益性。同時也對銷售部門的集中推盤能力提出了更高的要求。

除此之外,老板以及高管團隊的能力提升也至關重要。在集中推地的間歇期,一定要對城市、客戶敏感點進行更加精細的研究,這樣才能在推地時快速抓住有限的拿地機會。

大多數(shù)媒體在解析“兩集中”政策時,都對中小房企的處境過度悲觀。黃老邪認為,新政雖然在一定程度上不利于中小房企的發(fā)展,但也有著許多正面影響。

1.有機會進入熱點城市

在土地分批入市的背景下,大型房企可能會集中火力競爭優(yōu)質地塊。另外即使是大型房企,也會在拿地的節(jié)點上出現(xiàn)資金不足或研究不足的情況。對于以往聚焦于三四線城市的中小房企,可以抱團去探尋熱點城市的機會。

2.有逆向操作的機會(相對大企業(yè)節(jié)奏)

上文提到,推地新政倒逼著大型房企改變自身的現(xiàn)金流與運營節(jié)奏。如果中小房企將有競爭關系的大型企業(yè)研究透徹,提前預判大房企動作,提前應對,并找尋逆向操作的機會。

3.根據(jù)地可能會遭受沖擊

在新政影響下,目標城市與非目標城市存在供給端與需求端的聯(lián)動效應,中小房企的根據(jù)地可能會受到到大型房企的沖擊。

因為在新政下,規(guī)模房企會在熱點城市的推地間隙,進入非目標城市去尋找機會,導致中小房企根據(jù)地競爭加劇。因此中小房企一定要精耕細作,守住優(yōu)勢領域與深耕城市。

4.能力短板被逼凸顯

中小房企過去可以不關注團隊、運營、管理,不對城市、對手、行業(yè)進行研判。但推地新政造成的根據(jù)地競爭力加劇,必定會使企業(yè)短板驟然顯現(xiàn)。因此中小企業(yè)一定要夯實自身內功,提升團隊素質。

房地產行業(yè)的特征、階段

與政策生態(tài)

一直以來,黃老邪都認為中國的房地產行業(yè)是一個政策牽引、資源驅動的類金融行業(yè)。目前正處于智勇兼?zhèn)湔邉俚臅r代,在這個時代中,沒有研究能力與節(jié)奏調控能力的企業(yè)將會被淘汰。

超級分化也是這個時代的典型特征,雖然未來房地產行業(yè)依舊很大、很穩(wěn),但因為不同城市的市場基礎不同,調控手段又各不相同,其呈現(xiàn)給企業(yè)的時機點也是不相同的??傮w來說,高質量發(fā)展依舊是房地產行業(yè)主旋律,需要企業(yè)具備更多的智慧。

政策生態(tài)方面,我們必須明白,無論是土地端、市場端、還是資金端的調控政策,無一不是圍繞著以往房地產行業(yè)調控的主基調,沒有變化。其核心目的依舊是“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”、“租購并舉,因城施策”,促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

資金端有“三道紅線”調控,市場端有限購、限售、限貸政策調控,那么土地端有“兩集中”政策調控其實也是意料之中。

有六種杠桿可以助力房企發(fā)展:財務杠桿、經營杠桿、合作杠桿、并購杠桿、預售杠桿、協(xié)同杠桿。以往的基礎調控政策,如限購、限售、限貸政策,主要目的是從需求端下手,從限制銷售拉動的角度,壓制房地產企業(yè)對于經營性杠桿的依賴。

而近期出臺的“五道紅線”,則是從融資端下手,控制房地產企業(yè)財務型杠桿的水平與增幅,防范金融性風險。

而此次的“兩集中”推地新政,則是從土地供給側下手,牽涉到部分合作性杠桿與經營性杠桿。未來的房地產行業(yè)仍舊是十幾萬億的大行業(yè)好行業(yè),只不過需要企業(yè)家去從利差的方面找機會,利好的地方控風險。

房地產企業(yè)成功關鍵

與新政應對策略

在探討中小房企新政應對策略之前,必須明白現(xiàn)階段房企成功的關鍵。黃老邪認為,一家房地產企業(yè)想要獲得成功,必須具備以下素質:

戰(zhàn)略方面:

·研究功夫到位

·方向與目標正確

·企業(yè)內外節(jié)奏的匹配

·企業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化

老板/模式/現(xiàn)金流管理方面:

·老板具備持續(xù)學習能力,認知、思維、格局到位。

·運營模式與現(xiàn)金流管理模式正確

組織能力:

·平衡標準化與創(chuàng)新

·彈性運營、敏捷運營、精益運營

·體系、機制、團隊持續(xù)優(yōu)化

·資源整合能力強

·文化與品牌發(fā)揮正面作用

具體來說,中小房企如何應對“兩集中”新政,黃老邪有以下幾點建議:

一、持續(xù)研究、跟進新政細則及執(zhí)行效果

無論是否在新政目標城市布局,都要持續(xù)研究、跟進新政實施細則及執(zhí)行效果。因為新政能夠通過聯(lián)動的方式,對非目標城市造成影響。

二、持續(xù)研究標桿企業(yè)的應對策略

中小房企也要持續(xù)跟蹤研究標桿企業(yè)應對新政的策略,然后思考自身應對新政的關鍵策略,也可探尋逆向操作的機會。

三、動態(tài)復盤,關注內部的節(jié)奏/結構/現(xiàn)金流

黃老邪強烈建議,無論是何種類型的房地產企業(yè),一年內至少要對經營、投融資、運營節(jié)奏,管理體系和團隊進行兩次復盤,高管團隊要重點關注企業(yè)節(jié)奏、結構及現(xiàn)金流。

四、重新、動態(tài)優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略

推地新政出臺之后,有先見之明的企業(yè),其中也包括中小房企,已經開始對企業(yè)發(fā)展速度與節(jié)奏、發(fā)展與風險的平衡等這些戰(zhàn)略層面的問題,進行重新思考與動態(tài)優(yōu)化。

建議中小房企在3-5月,重新去研討企業(yè)戰(zhàn)略、節(jié)奏、布局、目標實現(xiàn)路徑、管理優(yōu)化路徑要點、團隊升級策略。最近兩天,陸續(xù)已有三家房地產企業(yè)跟隨博志成與黃老邪重新思考自身發(fā)展戰(zhàn)略并著手優(yōu)化。隨著推地新政的逐步鋪開,無疑會有更多的企業(yè)加入到這個行列之中。

近年來,博志成以戰(zhàn)略研討會的形式,幫助了眾多發(fā)展型房企梳理企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向,明確戰(zhàn)略定位。同時,也通過引導房企高層,完成企業(yè)快速發(fā)展的頂層設計,并制定系統(tǒng)落地措施,助力企業(yè)快速增長。

五、重點關注節(jié)奏與結構

企業(yè)內部投融產銷構成的經營結構,一定要與外部的大節(jié)奏與大結構相匹配。匹配不好就會出現(xiàn)投資錯誤,該拿地的時候沒錢,不該拿地閑置大量資金。

老板不能把精力全部放在如員工考勤等雞毛蒜皮的小事上,或工程現(xiàn)場,一定要重點關注企業(yè)的節(jié)奏與結構。

六、優(yōu)化投資體系,提升投資能力

集中推地下,大企業(yè)的投資能力要能夠支持在短時間內對大量地塊做出研判,也要具備下移非熱點城市的能力。對于小企業(yè)來說,投資能力要能夠支持企業(yè)進入大城市,也要能嚴守根據(jù)地。

七、修煉內功

房地產管理紅利時代,修煉內功是一個重大課題。房地產企業(yè)內功包含九種:

·管理內功(體系、機制、團隊、文化與品牌)

·業(yè)務內功(各專業(yè)條線內功,尤其是成本)

·產品內功

·服務內功

·運營內功

·現(xiàn)金流管理

·“三動”模式(投融驅動、營銷拉動、運營聯(lián)動)

·多城、多產業(yè)協(xié)同

·當下與未來協(xié)同

八、加大合作力度

既然“五道紅線”讓財務型杠桿受限,“兩集中”讓經營性杠桿受限。那么中小房企大可以通過加大合作力度發(fā)揮合作型、并購型杠桿的作用。

無論是與頭部房企、國有企業(yè),還是與其他中小房企,都可以以抱團合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長俱樂部,就是一個致力于促進發(fā)展型房企之間合作,實現(xiàn)融合、共贏、發(fā)展的平臺。

九、向泛地產滲透,多元化投融資

目前百強企業(yè)大部分都在加強向泛地產領域滲透,因為泛地產能在一定程度上規(guī)避調控負面影響,獲取調控紅利。但泛地產也對企業(yè)的多元化投融資能力提出了更高的要求。

對于小型房企來說,由于以往積累資源不足,可以先從單個項目突破,向泛地產轉型。

而對于資源儲備較充足的中大型企業(yè),可以加大在泛地產領域投資力度,甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長曲線。

十、守住根據(jù)地,適度拉開布局

因為當熱點22城推地節(jié)奏被進一步掌控之后,規(guī)模房企必定會大規(guī)模進入沒有“雙集中”政策調控的城市尋找機會,導致中小房企的“根據(jù)地”競爭加劇。作為中小企業(yè),一定要精耕細作,守住優(yōu)勢領域與深耕城市。

在土地分批集中入市的背景下,即使是大型房企,也難免會在拿地節(jié)點上出現(xiàn)資金不足,或研究不足的情況。對于中小房企來說,城市輪動的機會以另外一種形式得以顯現(xiàn)。因此,以往聚焦于三四線城市的中小房企,也可以著手去探尋這熱點22城的隱藏機會,實現(xiàn)擴張。

十一、關注當下,有節(jié)奏去庫存,加強回款

中小房企一定清楚布局城市推地新政的實施時間,在新政實施之前抓緊去化。這樣才能在新政正式實施后,在集中推地的節(jié)點上有充足的資金去拿地。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產黃老邪”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: “雙集中”來襲,中小房企如何逆天改命

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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