作者：黃博文

來源：地產黃老邪(ID:DCHLX1)

從“房住不炒”的大主題出發(fā)，近年來政策已經從市場端、資金端、土地端對房地產行業(yè)進行了全方位的調控。

最近兩天，“22城將實行‘兩集中’供地政策”在房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)酵。簡單來說就是：核心一二線城市，一年三次集中公告、出讓土地。

土地投資是房企經營的“龍頭”，“兩集中”的推地新政，無疑會對房地產企業(yè)造成重大的影響。上篇文章中，黃老邪對“兩集中”政策對房地產行業(yè)所造成的影響，以及中小房企如何應對進行了簡要的闡述。在本篇文章中，黃老邪將再次深入地探討這一話題。

“兩集中”新政

仍存不確定性

“兩集中”新政已經確定無疑會實施，但新政本身還存在著以下不確定性：

（1）各城市執(zhí)行細則還有待觀察

首先，除天津、鄭州、青島、濟南四個城市之外，大部分熱點城市還未出臺相關文件；

其次，已出臺新政城市，政策生效時間還有待確定；

最后，大多數(shù)熱點城市三次推地的具體時間安排還未確定。

（2）新政效果尚待觀察

新政驟然下發(fā)，但政府、企業(yè)都需要時間來準備，匆忙實施的新政會讓其自身效果大打折扣。黃老邪認為，還未出臺相關政策的熱點城市，可能在觀察已出臺城市新政的執(zhí)行效果，總結經驗后才會出臺自己的執(zhí)行細則。

（3）常態(tài)化還是階段性

“兩集中”是常態(tài)化還是階段性調控政策仍有待確定，對于企業(yè)來說，一定要做好兩手準備，無論“兩集中”是階段性，還是常態(tài)化政策，都要具備應對策略。

（4）是否會延伸到非住宅領域

從目前已出臺相關政策城市來看，新政所調控的只是商住類型的土地，是否會延伸到非住宅領域，目前還沒有明確規(guī)定。

（5）22城以外的其他城市是否會跟進

熱點城市以外的其他城市會不會跟進？什么時間跟進？以什么樣的方式跟進？跟進力度如何都是未知數(shù)。因此房地產企業(yè)不僅要密切關注熱點22城，還要關注以往調控政策效果不顯著的其他城市。

（6）每年與每次推地數(shù)量不確定

“兩集中”政策規(guī)定城市每年推地數(shù)量不超過三次，那么具體每年推地次數(shù)仍是未知。此外，與之前相比，實施新政后年度推地總量是否會增長？年度內多次推地，單次推地數(shù)量如何分配？這些仍待觀察。

“兩集中”政策仍存較多不確定，黃老邪與博志成團隊根據(jù)多年地產行業(yè)研究與咨詢培訓經驗，對已有疑點做出以下預判：

第一，還未出臺相關政策的城市，會分至少三個輪次跟進。在觀察前一輪城市相關政策細則及執(zhí)行效果之后，優(yōu)化后再推出；

第二，不同城市三次推地的時間點會有所不同，但大概率年初、年中、年末各一次。此外，單個城市不同年度的推地月份也有變化的可能；

第三，前期新政在執(zhí)行中可能會出現(xiàn)少量問題，但在各地方政府的持續(xù)優(yōu)化之下，新政將慢慢成熟并成為常態(tài)；

第四，新政短期內（三年內）大概率只針對住宅用地，不會影響其他類型土地的推地節(jié)奏；

如何影響熱點與非熱點城市

黃老邪認為，“兩集中”推地新政影響巨大，甚至會顛覆過去房地產企業(yè)的發(fā)展與經營邏輯，也會顛覆企業(yè)對于布局城市的運營邏輯。具體來說，新政帶來的影響，應該從城市與企業(yè)兩個維度來分析。

首先，對于推出新政的城市來說，“兩集中”新政所發(fā)揮的影響力體現(xiàn)在以下六個方面：

1.土拍總體熱度下降、地價漲幅放緩

以往城市分散推地時，規(guī)模房企不會放棄對每一地塊的競爭。而集中推地意味著城市土地供應量在短期內明顯增加，為企業(yè)提供了更多的選擇，分散了單個地塊的競爭關注度，進而降低了土拍總體熱度。

另外，在集中推地的背景下，實力再強大的房地產企業(yè)，都沒有能力參與到每個地塊的競爭之中。土拍競爭熱度下降，地價漲幅自然會放緩。

2.優(yōu)質地塊競爭更加激烈

雖然不同企業(yè)的土地研判標準會有所不同，但差別不會太大，優(yōu)質地塊的競爭熱度會更加激烈。而“兩集中”新政，保證金無法在多輪次競拍中“重復進場”，而房企也無法分散資金與精力，因此會更加關注優(yōu)質地塊。

3.一般地塊流拍概率加大

“五道紅線”政策，造成了土地市場素質一般地塊流拍概率加大，而熱點城市的“兩集中”政策，造成素質一般地塊同期入市，更會加劇“流拍”。

此外在財務型杠桿受到壓制的情況下，大型房企也沒有足夠的資金與實力，在集中推地的政策之下去覆蓋所有的地塊。這對于想要進入熱點城市的中小房企來說，可能是一種機遇。

4.去化呈現(xiàn)明顯的伴生型周期性

集中推地帶來的一個影響，就是目標城市去化呈現(xiàn)明顯的伴生型周期性。表現(xiàn)為地塊分批集中入市，造成新盤分批集中入市，房價波動最后也會加入到這種伴生型周期之中。

5.房價呈現(xiàn)波動、窄幅下降趨勢

推地新政不會使目標城市的房地產市場出現(xiàn)大幅波動，因為這不符合調控初衷。但新政造成新盤集中入市，不僅會影響到項目的去化速度與定價策略，也會影響購房者的心理預期。因此推地新政下，目標城市的房價小幅波動，窄幅下降是大概率的趨勢。

6.供給可預測與需求的不確定性

推地新政下，政府公告全年的供地計劃，并固化供地時間，讓土地供給變得可預測。但購房者的需求也卻變得不確定了，買方市場會進一步形成。這就倒逼房地產企業(yè)踏踏實實研究客戶需求，只有具備更細顆粒度的研究，才能為客戶創(chuàng)造價值。

值得注意的是，如果22城市以外的其他城市跟進推地新政，房企也應將其與22城同等看待。

“兩集中”的推地新政，不僅會對目標城市造成巨大影響，也會影響到沒有跟進推地新政的城市。

如果“兩集中”的推地新政在22個熱點城市長期執(zhí)行，必然會對周邊城市逐漸產生影響。主要影響可分為兩個方面：

第一，新政大概率會推高非目標城市土地的熱度，以及市場熱度；

第二，非目標城市的節(jié)奏，會與目標城市聯(lián)動，聯(lián)動體現(xiàn)在供給側與需求側兩方面：

在供給端方面，例如一家企業(yè)同時布局天津與廊坊，當天津的供地節(jié)奏變化并固化之后，為了適應天津，就需要對在廊坊的投資節(jié)奏、標準、結構進行調整。因此，天津的供給端變化會通過一家房地產企業(yè)傳導到廊坊。

在需求側方面，例如天津與廊坊的地理位置相近，客戶群體趨同。當推地新政對天津的房地產市場價格產生影響之后，也會影響一部分人群的購房決策。

因此，中小房企不能因為沒有布局熱點城市，而忽略新政對于自身的影響?！皟杉小钡挠绊懕厝粫鲗У椒悄繕顺鞘小Ｒ虼艘欢ㄒ崆把信?，制定策略。

如何影響大型房企與中小房企

毋庸置疑，“兩集中”的推地新政也必然會對房地產企業(yè)產生影響，但對大型房企與中小房企所造成的影響各不相同。

推地新政對于大型房企的影響主要體現(xiàn)在以下四個方面：

1.改變投資布局、節(jié)奏、結構、標準

過去幾年，大型房企的投資都在向強二線城市，甚至是一線城市轉移。但“兩集中”新政的實施范圍基本都是一二線城市。這就造成了大型企業(yè)將會加大對于強三線城市或普通三線城市的投資比例。

另外，由于新政城市推地節(jié)奏被改變及固化，大企業(yè)必定會改變在其他城市的節(jié)奏，來匹配企業(yè)戰(zhàn)略的要求。同時，大型企業(yè)也有可能改變以往的拿地標準，在新政城市避開那些競爭激烈的地塊，轉而搶奪中等質量的地塊。

此外，大型房企也會借助規(guī)模效應的優(yōu)勢，在新政目標城市搶奪中等與普通地塊，而在非新政目標城市，搶奪一些優(yōu)質地塊來補充利潤。

2.改變融資策略與現(xiàn)金流管理模式

新政推出之前，大型房企的融資節(jié)奏是固化的。但因為新政目標城市是其主戰(zhàn)場，集中推地的直接后果，就是讓企業(yè)在單個城市拿地時間集中，銷售時間集中，因此會重構企業(yè)的現(xiàn)金流曲線。這就倒逼大型房企的融資策略、規(guī)模、計劃、方式方法也要完全重構。

同時，在非新政目標城市中，由于聯(lián)動效應的存在，大型企業(yè)也需要重構融資策略以及現(xiàn)金流管理模式。

3.改變運營模式、策略、體系

融資策略與現(xiàn)金流管理模式的變化，自然會影響到企業(yè)的運營模式、策略、體系，同時也倒逼管理管控模式，制度流程、權責的迭代。

對于團隊要求的改變也非常重要，如對新政目標城市與非新政目標城市的城市總、營銷總監(jiān)等人才的素質要求完全不同。

4.要求企業(yè)更細顆粒度研究

集中推地尤其考驗投資部門、能力與反應速度，以及投資體系的敏捷性與精益性。同時也對銷售部門的集中推盤能力提出了更高的要求。

除此之外，老板以及高管團隊的能力提升也至關重要。在集中推地的間歇期，一定要對城市、客戶敏感點進行更加精細的研究，這樣才能在推地時快速抓住有限的拿地機會。

大多數(shù)媒體在解析“兩集中”政策時，都對中小房企的處境過度悲觀。黃老邪認為，新政雖然在一定程度上不利于中小房企的發(fā)展，但也有著許多正面影響。

1.有機會進入熱點城市

在土地分批入市的背景下，大型房企可能會集中火力競爭優(yōu)質地塊。另外即使是大型房企，也會在拿地的節(jié)點上出現(xiàn)資金不足或研究不足的情況。對于以往聚焦于三四線城市的中小房企，可以抱團去探尋熱點城市的機會。

2.有逆向操作的機會（相對大企業(yè)節(jié)奏）

上文提到，推地新政倒逼著大型房企改變自身的現(xiàn)金流與運營節(jié)奏。如果中小房企將有競爭關系的大型企業(yè)研究透徹，提前預判大房企動作，提前應對，并找尋逆向操作的機會。

3.根據(jù)地可能會遭受沖擊

在新政影響下，目標城市與非目標城市存在供給端與需求端的聯(lián)動效應，中小房企的根據(jù)地可能會受到到大型房企的沖擊。

因為在新政下，規(guī)模房企會在熱點城市的推地間隙，進入非目標城市去尋找機會，導致中小房企根據(jù)地競爭加劇。因此中小房企一定要精耕細作，守住優(yōu)勢領域與深耕城市。

4.能力短板被逼凸顯

中小房企過去可以不關注團隊、運營、管理，不對城市、對手、行業(yè)進行研判。但推地新政造成的根據(jù)地競爭力加劇，必定會使企業(yè)短板驟然顯現(xiàn)。因此中小企業(yè)一定要夯實自身內功，提升團隊素質。

與政策生態(tài)

一直以來，黃老邪都認為中國的房地產行業(yè)是一個政策牽引、資源驅動的類金融行業(yè)。目前正處于智勇兼?zhèn)湔邉俚臅r代，在這個時代中，沒有研究能力與節(jié)奏調控能力的企業(yè)將會被淘汰。

超級分化也是這個時代的典型特征，雖然未來房地產行業(yè)依舊很大、很穩(wěn)，但因為不同城市的市場基礎不同，調控手段又各不相同，其呈現(xiàn)給企業(yè)的時機點也是不相同的?？傮w來說，高質量發(fā)展依舊是房地產行業(yè)主旋律，需要企業(yè)具備更多的智慧。

政策生態(tài)方面，我們必須明白，無論是土地端、市場端、還是資金端的調控政策，無一不是圍繞著以往房地產行業(yè)調控的主基調，沒有變化。其核心目的依舊是“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”、“租購并舉，因城施策”，促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

資金端有“三道紅線”調控，市場端有限購、限售、限貸政策調控，那么土地端有“兩集中”政策調控其實也是意料之中。

有六種杠桿可以助力房企發(fā)展：財務杠桿、經營杠桿、合作杠桿、并購杠桿、預售杠桿、協(xié)同杠桿。以往的基礎調控政策，如限購、限售、限貸政策，主要目的是從需求端下手，從限制銷售拉動的角度，壓制房地產企業(yè)對于經營性杠桿的依賴。

而近期出臺的“五道紅線”，則是從融資端下手，控制房地產企業(yè)財務型杠桿的水平與增幅，防范金融性風險。

而此次的“兩集中”推地新政，則是從土地供給側下手，牽涉到部分合作性杠桿與經營性杠桿。未來的房地產行業(yè)仍舊是十幾萬億的大行業(yè)好行業(yè)，只不過需要企業(yè)家去從利差的方面找機會，利好的地方控風險。

房地產企業(yè)成功關鍵

與新政應對策略

在探討中小房企新政應對策略之前，必須明白現(xiàn)階段房企成功的關鍵。黃老邪認為，一家房地產企業(yè)想要獲得成功，必須具備以下素質：

戰(zhàn)略方面：

·研究功夫到位

·方向與目標正確

·企業(yè)內外節(jié)奏的匹配

·企業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化

老板/模式/現(xiàn)金流管理方面：

·老板具備持續(xù)學習能力，認知、思維、格局到位。

·運營模式與現(xiàn)金流管理模式正確

組織能力：

·平衡標準化與創(chuàng)新

·彈性運營、敏捷運營、精益運營

·體系、機制、團隊持續(xù)優(yōu)化

·資源整合能力強

·文化與品牌發(fā)揮正面作用

具體來說，中小房企如何應對“兩集中”新政，黃老邪有以下幾點建議：

一、持續(xù)研究、跟進新政細則及執(zhí)行效果

無論是否在新政目標城市布局，都要持續(xù)研究、跟進新政實施細則及執(zhí)行效果。因為新政能夠通過聯(lián)動的方式，對非目標城市造成影響。

二、持續(xù)研究標桿企業(yè)的應對策略

中小房企也要持續(xù)跟蹤研究標桿企業(yè)應對新政的策略，然后思考自身應對新政的關鍵策略，也可探尋逆向操作的機會。

三、動態(tài)復盤，關注內部的節(jié)奏/結構/現(xiàn)金流

黃老邪強烈建議，無論是何種類型的房地產企業(yè)，一年內至少要對經營、投融資、運營節(jié)奏，管理體系和團隊進行兩次復盤，高管團隊要重點關注企業(yè)節(jié)奏、結構及現(xiàn)金流。

四、重新、動態(tài)優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略

推地新政出臺之后，有先見之明的企業(yè)，其中也包括中小房企，已經開始對企業(yè)發(fā)展速度與節(jié)奏、發(fā)展與風險的平衡等這些戰(zhàn)略層面的問題，進行重新思考與動態(tài)優(yōu)化。

建議中小房企在3-5月，重新去研討企業(yè)戰(zhàn)略、節(jié)奏、布局、目標實現(xiàn)路徑、管理優(yōu)化路徑要點、團隊升級策略。最近兩天，陸續(xù)已有三家房地產企業(yè)跟隨博志成與黃老邪重新思考自身發(fā)展戰(zhàn)略并著手優(yōu)化。隨著推地新政的逐步鋪開，無疑會有更多的企業(yè)加入到這個行列之中。

近年來，博志成以戰(zhàn)略研討會的形式，幫助了眾多發(fā)展型房企梳理企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向，明確戰(zhàn)略定位。同時，也通過引導房企高層，完成企業(yè)快速發(fā)展的頂層設計，并制定系統(tǒng)落地措施，助力企業(yè)快速增長。

五、重點關注節(jié)奏與結構

企業(yè)內部投融產銷構成的經營結構，一定要與外部的大節(jié)奏與大結構相匹配。匹配不好就會出現(xiàn)投資錯誤，該拿地的時候沒錢，不該拿地閑置大量資金。

老板不能把精力全部放在如員工考勤等雞毛蒜皮的小事上，或工程現(xiàn)場，一定要重點關注企業(yè)的節(jié)奏與結構。

六、優(yōu)化投資體系，提升投資能力

集中推地下，大企業(yè)的投資能力要能夠支持在短時間內對大量地塊做出研判，也要具備下移非熱點城市的能力。對于小企業(yè)來說，投資能力要能夠支持企業(yè)進入大城市，也要能嚴守根據(jù)地。

七、修煉內功

房地產管理紅利時代，修煉內功是一個重大課題。房地產企業(yè)內功包含九種：

·管理內功（體系、機制、團隊、文化與品牌）

·業(yè)務內功（各專業(yè)條線內功，尤其是成本）

·產品內功

·服務內功

·運營內功

·現(xiàn)金流管理

·“三動”模式（投融驅動、營銷拉動、運營聯(lián)動）

·多城、多產業(yè)協(xié)同

·當下與未來協(xié)同

八、加大合作力度

既然“五道紅線”讓財務型杠桿受限，“兩集中”讓經營性杠桿受限。那么中小房企大可以通過加大合作力度發(fā)揮合作型、并購型杠桿的作用。

無論是與頭部房企、國有企業(yè)，還是與其他中小房企，都可以以抱團合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長俱樂部，就是一個致力于促進發(fā)展型房企之間合作，實現(xiàn)融合、共贏、發(fā)展的平臺。

九、向泛地產滲透，多元化投融資

目前百強企業(yè)大部分都在加強向泛地產領域滲透，因為泛地產能在一定程度上規(guī)避調控負面影響，獲取調控紅利。但泛地產也對企業(yè)的多元化投融資能力提出了更高的要求。

對于小型房企來說，由于以往積累資源不足，可以先從單個項目突破，向泛地產轉型。

而對于資源儲備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產領域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長曲線。

十、守住根據(jù)地，適度拉開布局

因為當熱點22城推地節(jié)奏被進一步掌控之后，規(guī)模房企必定會大規(guī)模進入沒有“雙集中”政策調控的城市尋找機會，導致中小房企的“根據(jù)地”競爭加劇。作為中小企業(yè)，一定要精耕細作，守住優(yōu)勢領域與深耕城市。

在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也難免會在拿地節(jié)點上出現(xiàn)資金不足，或研究不足的情況。對于中小房企來說，城市輪動的機會以另外一種形式得以顯現(xiàn)。因此，以往聚焦于三四線城市的中小房企，也可以著手去探尋這熱點22城的隱藏機會，實現(xiàn)擴張。

十一、關注當下，有節(jié)奏去庫存，加強回款

中小房企一定清楚布局城市推地新政的實施時間，在新政實施之前抓緊去化。這樣才能在新政正式實施后，在集中推地的節(jié)點上有充足的資金去拿地。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： “雙集中”來襲，中小房企如何逆天改命