杠桿地產(chǎn) 
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作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
回溯一下：
2022年1月17日，央行7000億元1年期MLF（中期借貸便利）操作，利率2.85%，此前為2.95%；同日進(jìn)行1000億元7天期逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率2.1%，從原來(lái)的2.2%下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
而今，2022年1月20日，又到LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）發(fā)布時(shí)間。
1年期LPR為3.7%，上月為3.8%；5年期以上LPR為4.6%，上月為4.65%。
特別是5年期LPR，時(shí)隔21個(gè)月后，再次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。上一次降是2020年4月，當(dāng)時(shí)從4.75%下降10個(gè)基點(diǎn)，至4.65%，然后維持了21個(gè)月。
任何降準(zhǔn)、降息或者加息，都是信號(hào)，杠桿地產(chǎn)一直說(shuō)，無(wú)一例外。全面降準(zhǔn)、降息更是。
降息、降準(zhǔn)周期，一定利好樓市，只是看程度。
當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)壓力太大了，從最決策層到部委、金融機(jī)構(gòu)，到地方，逐步都在釋放“友好”。
其實(shí)回頭看會(huì)發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)近年基本都有搞小陽(yáng)春，然后收緊。2021年不過(guò)是小陽(yáng)春特別短暫，甚至有些地方還沒(méi)形成就被扼殺。
2021年末開(kāi)啟的非對(duì)稱(chēng)降息，只調(diào)整1年期LPR，不調(diào)整5年期，對(duì)于房貸當(dāng)時(shí)不會(huì)造成影響。因?yàn)榉抠J一般都是5年期以上的。
而2022年1月這一次全面降息，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期也降了5個(gè)基點(diǎn)。1月20日后的新房貸，立馬受益。
這對(duì)樓市銷(xiāo)售肯定有促進(jìn)作用。包括此前一些地方按揭貸款利率實(shí)際已經(jīng)降了一點(diǎn)。上下齊降，你說(shuō)呢？
順便杠桿地產(chǎn)多說(shuō)一句，LPR改革以來(lái)，雖說(shuō)降息周期一般從非對(duì)稱(chēng)1年期開(kāi)始，但是恰好2021年12月降1年的，不調(diào)5年的，既有房貸2022全年利率不會(huì)變。你說(shuō)受益最大的是誰(shuí)？
顯然，央行有保障商業(yè)銀行收益的考慮。用心良苦，房奴買(mǎi)單。
無(wú)論如何，假設(shè)2022年12月的LPR利率，不比現(xiàn)在高，老房貸起碼2023年還是受益了。
然后說(shuō)回股市，沒(méi)有誰(shuí)不喜歡便宜的錢(qián)。
從2021年12月1年期LPR調(diào)降開(kāi)始，到前幾天央行進(jìn)行7000億元1年期MLF（中期借貸便利）操作，利率2.85%，此前為2.95%；同日進(jìn)行1000億元7天期逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率2.1%，由原來(lái)的2.2%下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)——這就注定了，股市將迎來(lái)成本更低的資金。
有了成本更低的資金，膽子更大、更敢上杠桿的人或機(jī)構(gòu)就會(huì)增多。
至于樓市和股市的蹺蹺板效應(yīng)，這一次可能沒(méi)以前明顯。
02唯一的懸念，降息周期維持多久？這關(guān)系樓市恢復(fù)穩(wěn)定的周期持續(xù)多長(zhǎng)
我朋友杠桿游戲總結(jié)過(guò)，降息、加息從來(lái)不會(huì)只有一次，我國(guó)降息周期既然開(kāi)啟那就還有故事。
自2019年8月LPR機(jī)制改革以來(lái)，當(dāng)月我們降息。
此后至2020年4月，我國(guó)央行又降息4次，上一輪降息周期累計(jì)降息5次。如下圖杠桿地產(chǎn)的標(biāo)注。
這輪降息周期從2021年12月開(kāi)始，目前累計(jì)降息2次，一次非對(duì)稱(chēng)、一次全面。
雖然，美國(guó)2022年要加息，會(huì)對(duì)我們形成壓力，但杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，也不是馬上。大概率上說(shuō)，我們降息不會(huì)就此結(jié)束。
在《美國(guó)態(tài)度變了！股市樓市硬上？》（2021年12月16日）一文中，我朋友杠桿游戲總結(jié)過(guò)，2022年美國(guó)加息前，是我們寬松貨幣的窗口期。
越是如此，越能理解為什么接連降息，因?yàn)榇翱谄诰o迫。
大家還記得上一輪美聯(lián)儲(chǔ)加息，也就是這一波房?jī)r(jià)大漲前，美國(guó)開(kāi)啟了加息，然后縮表，同時(shí)我們最開(kāi)始做的是樓市去庫(kù)存、棚改、降準(zhǔn)降息。
東吳證券整理了最近一波美聯(lián)儲(chǔ)加息周期、降息周期，我們央行的操作很有意思。
簡(jiǎn)單說(shuō)，2015年12月美聯(lián)儲(chǔ)加息后，我國(guó)央行不再降息；然后，我國(guó)央行直到2019年7月美聯(lián)儲(chǔ)降息后，才跟著降息。
如上文杠桿地產(chǎn)所述，剛好2019年8月我們開(kāi)啟上一輪降息周期的第一次操作。當(dāng)時(shí)真是跟美國(guó)跟得很緊。
這是一個(gè)非常重要的歷史經(jīng)驗(yàn)。
假設(shè)這個(gè)規(guī)律成立，我們寬松的時(shí)間可能不會(huì)很長(zhǎng)。
加上物價(jià)和房?jī)r(jià)掣肘，貨幣政策其實(shí)左右為難。我們的寬松大概率只能這幾個(gè)月，然后維持一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡，否則新的問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)。
當(dāng)然了，“以我為主”，啥都有可能，杠桿地產(chǎn)必須承認(rèn)我們不一樣。
不過(guò)，可以肯定的是，2022年美國(guó)加息后，我們肯定也不會(huì)立馬就跟著美國(guó)加息。
所以我們的“以我為主”，這次大概率是美聯(lián)儲(chǔ)加息、縮表前，我們可以放水、降息；美國(guó)人加息、縮表開(kāi)始后，我們穩(wěn)為主，就算物價(jià)壓力不小，也不會(huì)盲目跟著加，靠其他策略。
因?yàn)槿绻p易加息，意味著企業(yè)壓力、房地產(chǎn)壓力也會(huì)很大。
其實(shí)可以設(shè)想，利用好這幾個(gè)月寬松窗口期，首先必然會(huì)放出去不少水；其次，市場(chǎng)實(shí)際利率已經(jīng)比現(xiàn)在低了，基本穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該是可以的。
假設(shè)美國(guó)人真的加息很猛，我們提前降了息，拖幾個(gè)月實(shí)在沒(méi)辦法，實(shí)在需要時(shí)，象征性小幅加一點(diǎn)，也可以。
03從試探性非對(duì)稱(chēng)降息，到全面降息背后：經(jīng)濟(jì)壓力太大
我們看上圖，會(huì)發(fā)現(xiàn)上一輪我國(guó)的降息，也是從1年期開(kāi)始。
2019年8月，1年期LPR從4.31%降至4.25%，幅度不大。這一輪也是一樣。
如上圖，接下來(lái)2019年9月，1年期LPR再次下調(diào)，從4.25%，降至4.20%——幅度依舊很小。
這還沒(méi)有完，2019年11月，1年期LPR再次下調(diào)，從4.20%，降至4.15%；同月5年期LPR開(kāi)啟了上一輪降息周期的首次下調(diào)，從4.85%，降至4.80%。
直到2020年2月，1年期LPR才從4.15%，降至4.05%；同月5年期LPR從4.80%，降至4.75%——1年期LPR的調(diào)降幅度高于5年期。
到了2020年4月，1年期LPR下調(diào)幅度更大，降至3.85%；同月5年期LPR降至4.65%，為L(zhǎng)PR機(jī)制改革以來(lái)5年期最大下調(diào)幅度。
我們可以看出簡(jiǎn)單規(guī)律，降息往往從1年期LPR小幅下調(diào)開(kāi)始，然后逐步考慮5年期LPR的下調(diào)。
為什么這樣？杠桿地產(chǎn)認(rèn)為主要是1年期基本是中小企業(yè)和各類(lèi)工商業(yè)貸款，要穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，滿足企業(yè)需求，需要率先降息。
同時(shí)，要避免市場(chǎng)過(guò)大影響，除非萬(wàn)不得已，都是小幅開(kāi)始。
而如果經(jīng)濟(jì)壓力較大，就得考慮5年期LPR同步下調(diào)了——比如房貸，基本都是5年以上的，而這一降，幾乎沒(méi)有例外，都會(huì)刺激一下樓市。
如今的形勢(shì)就是這樣。2021年12月20日1年期LPR從3.85%降至3.8%，前幾天1年期MLF、7天期逆回購(gòu)，各自又下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)壓力實(shí)在太大。
根據(jù)日前發(fā)布的2021年部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，可以顯見(jiàn)：
第二，規(guī)上工業(yè)近10個(gè)月趨勢(shì)不妙。
第四，無(wú)論整體固投還是房地產(chǎn)投資，增速都不理想。
這個(gè)局面，雖說(shuō)不一定比2008年時(shí)險(xiǎn)，起碼也是近年最夸張的一回了。
不救市是不可能的。
我老說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控也好，樓市調(diào)控也罷，都是個(gè)游戲。
所以，經(jīng)濟(jì)有壓力，息是要降的，房地產(chǎn)也是要穩(wěn)的，最終的目的就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、保就業(yè)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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