作者：神鎮(zhèn)的貓總 好貓財(cái)經(jīng)

應(yīng)該從雅居樂(lè)說(shuō)起。

這是一家最近為業(yè)內(nèi)人士嘖嘖稱奇的房企，當(dāng)同行在暴雷聲中安心躺平，甚至不惜違規(guī)，變著花樣從物業(yè)公司抽取資金。

雅居樂(lè)卻從大宗交易途徑，折價(jià)出售雅生活股份，用于回購(gòu)和兌付即將到期的美元債。

度過(guò)八月難關(guān)，高管們舉首高歌，寫(xiě)出了《念奴嬌》篇章：

“孤旅進(jìn)擊十四月，幾度英雄浴血…死生由我，美債天險(xiǎn)逾越?！?/span>

上一次喊出“我命不由天”的是王石。

屠龍少年終成惡龍，濤濤貨幣洪流中，杠桿是蜜糖讓人眩暈，信用收縮擠兌時(shí)，杠桿是穿腸毒藥。

危機(jī)現(xiàn)時(shí)已籠罩在整個(gè)行業(yè)頭上，民營(yíng)房企都難熬過(guò)，市場(chǎng)潛意識(shí)似乎已經(jīng)形成，所有人都在驚嘆：

雅居樂(lè)為什么可以撐到現(xiàn)在？

從詩(shī)篇來(lái)看，高管們宣稱危機(jī)十四個(gè)月，即從2021年下半年開(kāi)始，意指這是一場(chǎng)由恒大違約肇始，最終演變成全行業(yè)的債務(wù)危機(jī)。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)并不準(zhǔn)確，雅居樂(lè)能撐到現(xiàn)在，關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該是2020年最后一周。

雅居樂(lè)就海南、揚(yáng)州、惠州等7個(gè)項(xiàng)目，與平安不動(dòng)產(chǎn)達(dá)成70.5億元的交易。

不到兩年時(shí)間，平安不動(dòng)產(chǎn)已退出住宅領(lǐng)域，投資策略全面轉(zhuǎn)向，雅居樂(lè)的交易應(yīng)該是最后的絕唱。

回溯平安不動(dòng)產(chǎn)投資邏輯，七個(gè)交易標(biāo)的項(xiàng)目“肥瘦搭配”，相信彼時(shí)仍是抱著抄底心態(tài)：

只有市場(chǎng)不好時(shí)，地產(chǎn)商才會(huì)讓出項(xiàng)目權(quán)益。

2020年是中國(guó)地產(chǎn)商野心膨脹的最后一年，明面上降杠桿已成行業(yè)共識(shí)，但很多房企仍抱有僥幸，當(dāng)然其中也有行業(yè)高歌猛進(jìn)的慣性使然。

也許是預(yù)見(jiàn)信用緊縮已成定局，疊加疫情對(duì)行業(yè)產(chǎn)生致命沖擊，還有海南持續(xù)堅(jiān)持的限購(gòu)，讓雅居樂(lè)做出了降杠桿決定。

從此一發(fā)不可收拾，雅居樂(lè)走在了賣資產(chǎn)道路的前頭。

賣得早、賣得好，才是雅居樂(lè)活到現(xiàn)在的關(guān)鍵，這一點(diǎn)與萬(wàn)達(dá)世紀(jì)大交易別無(wú)二致，現(xiàn)在很多房企都想來(lái)一場(chǎng)萬(wàn)達(dá)式的決斷，只是苦于沒(méi)有任何接盤(pán)人。

與平安交易以來(lái)的一年多時(shí)間里，雅居樂(lè)通過(guò)資產(chǎn)出售、配股、非標(biāo)融資，籌資將近200億元，這是雅居樂(lè)一次次保證債務(wù)剛兌的殺手锏。

相對(duì)同等規(guī)模房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)總量不算高；2020年大量融資，使得長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)趨于合理；2021年減少拿地，今年停止拿地；項(xiàng)目權(quán)益比例高，表外負(fù)債少。

這些也是雅居樂(lè)能撐到現(xiàn)在的重要因素。

從“資產(chǎn)=負(fù)債?權(quán)益”來(lái)看，從2020年底到今年年中，雅居樂(lè)總資產(chǎn)減少了約150億元，權(quán)益尤其是少數(shù)股東權(quán)益增加約150億元，有息負(fù)債降低了300億元。

雅居樂(lè)順利實(shí)現(xiàn)了的資產(chǎn)負(fù)債表的縮表。

并不是所有的縮表，都能夠如此順利與及時(shí)，富力、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等均是反例。

劫后余生的喜悅并沒(méi)有持續(xù)多久，雅居樂(lè)的投資者們，面臨著棘手的新問(wèn)題：

為什么一系列利好消息，雅居樂(lè)的股價(jià)債價(jià)仍在跌跌不休。

答案也許要從行業(yè)共性中去找，2021年融資緊縮，讓絕大部分房企的現(xiàn)金消耗大半，2022年的銷售危機(jī)，房企的資產(chǎn)負(fù)債表再次面臨重大危機(jī)：

不拿地，才有可能挺過(guò)去；融資情況好一點(diǎn)，還堅(jiān)持看好未來(lái)，才會(huì)適度拿一些地；

利潤(rùn)是任人打扮的小姑娘，資產(chǎn)減值多少，是暴露房企資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)程度的開(kāi)始，項(xiàng)目是否能夠賣出去，是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)與否的底線；

現(xiàn)金消耗了，有息負(fù)債卻沒(méi)下降，意味著表外負(fù)債吃掉了現(xiàn)金，財(cái)務(wù)造假、資產(chǎn)隨意騰挪，是行業(yè)毒瘤；

違約之后是展期，展期之后還有展期，暴雷的盡頭是重組，重組的盡頭是什么？破產(chǎn)還是行業(yè)大并購(gòu)，都有一些苗頭。

就算是國(guó)資房企，挺過(guò)來(lái)還是要靠加杠桿，但很遺憾，國(guó)資房企無(wú)法全部消化民企降下來(lái)的杠桿。

從雅居樂(lè)到二十多家房企的財(cái)報(bào)表明：

行業(yè)出清有待加速，沒(méi)有行業(yè)出清就沒(méi)有行業(yè)新發(fā)展。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 看了20多家房企中報(bào)后的感想