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比碧桂園更想當(dāng)“農(nóng)民”的萬科

地產(chǎn)風(fēng)聲 地產(chǎn)風(fēng)聲
2020-03-18 20:18 1460 0 0
“2018年秋天,萬科提‘活下去’,沒想到,今天‘活下去’成了特別真實(shí)的存在。”

作者:內(nèi)幕君

來源:地產(chǎn)風(fēng)聲(ID:fangshi488)

“2018年秋天,萬科提‘活下去’,沒想到,今天‘活下去’成了特別真實(shí)的存在?!?/section>

1

現(xiàn)金流、現(xiàn)金流,還是現(xiàn)金流

在答媒體問環(huán)節(jié),第一個(gè)打進(jìn)熱線的記者問:疫情對(duì)地產(chǎn)行業(yè)和萬科有什么影響,萬科將如何應(yīng)對(duì)?

不怎么會(huì)開玩笑的郁亮開了個(gè)玩笑,他說:謝謝你的問題,我終于有機(jī)會(huì)摘下口罩說話了。

隨后,針對(duì)這個(gè)問題,郁亮認(rèn)真答了5分鐘。內(nèi)容總結(jié)起來三點(diǎn):要有勇氣;要有免疫力;要做好準(zhǔn)備,“?!敝锌吹健皺C(jī)”。

萬科已是老江湖,1984年出道至今,經(jīng)歷過93年調(diào)控、98年亞洲金融危機(jī)、03年非典、08年全球金融危機(jī),可以說是見慣了大風(fēng)大浪,盡管如此,面對(duì)疫情黑天鵝,萬科還是顯露了前所未有的謹(jǐn)慎。

昨晚面對(duì)媒體和今早面對(duì)投資者的兩場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)上,萬科管理層提到的最高頻詞匯是:

現(xiàn)金流。

截至2019年年末,萬科持有貨幣資金是1661.9億元,遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債總和938.9億元。此外,2019年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3678.9億元,同比增長(zhǎng)了23.6%。

營(yíng)收多了,分紅卻維持不變,去年派發(fā)118億,今年還是這個(gè)數(shù)。從分紅率來看,肉眼可見的下降。

對(duì)此,萬科董秘朱旭解釋:面對(duì)疫情這種不確定的外部環(huán)境,我們希望多保留點(diǎn)現(xiàn)金在手,以應(yīng)對(duì)不確定性。

一切都是為了確保手上有余糧。

關(guān)于錢的事,總裁祝九勝給大家算了兩道題:

萬科2-3月份認(rèn)購(gòu)預(yù)計(jì)同比降低510億元,萬科在湖北進(jìn)入的3個(gè)城市(武漢、宜昌和鄂州)1月23日之后基本無銷售。

再加上疫情影響交付,以第一季度為例,萬科開工比往年晚了40天,導(dǎo)致對(duì)1萬戶客戶有交付延緩的可能性,全年影響大約涉及3.9萬戶。

這些最終都會(huì)影響企業(yè)的現(xiàn)金流,落到中小企業(yè)頭上。甚至能決定生死存亡。

從萬科2019年報(bào)來看,萬科的銷售增速繼續(xù)放緩。2019年萬科銷售金額是6308.4億元,同比只增長(zhǎng)了3.9%,2016年到2018年,這一數(shù)據(jù)分別是39.5%、45.3%以及14.5%。

也就是說,萬科銷售增速已經(jīng)兩連降。

這一點(diǎn),祝九勝解釋說,“萬科不單純拼規(guī)模,更強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的增長(zhǎng),更注重現(xiàn)金流改善。”

現(xiàn)金流、現(xiàn)金流,還是現(xiàn)金流。

老江湖萬科的“唯現(xiàn)金流論”說明,疫情催化下,手中有糧,才能真正做到心中不慌。

2

降不降價(jià),買房人說了算

既然現(xiàn)金流這么重要,萬科會(huì)不會(huì)以價(jià)換量確保銷售?

這是一個(gè)很關(guān)鍵的問題,如果連手中有糧的萬科都釋放降價(jià)信號(hào),表明行業(yè)是真冷。

問到關(guān)鍵處,祝九勝玩起了文字游戲。他說,價(jià)格是消費(fèi)者決定的,萬科沒有定價(jià)權(quán)。

“集團(tuán)不會(huì)對(duì)一線價(jià)格管理提原則性指引,每個(gè)項(xiàng)目的具體情況都是一線公司根據(jù)客戶需求和訪談進(jìn)行價(jià)格管理?!?/p>

九哥的話,一些媒體解讀為“萬科拒絕降價(jià)”,內(nèi)幕君趕腳吧,老江湖暗藏玄機(jī)。

就跟頂層說房住不炒,同時(shí)提倡因城施策,是一個(gè)邏輯。

雖說萬科將大把現(xiàn)金拽在手,融資成本也低,有更充足的時(shí)間和底氣根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)來調(diào)整價(jià)格策略,但銷售壓力大的區(qū)域和城市,難免要直面用價(jià)格撬動(dòng)預(yù)期的問題。

目前萬科的市占份額約為4%,2019年新獲取項(xiàng)目147個(gè),權(quán)益規(guī)劃建筑面積2478.4萬平方米,其中有79.9%位于一二線城市。

第一季度走到尾巴尖。一年失去了四分之一的時(shí)間,剩下的9個(gè)月要搶一年的指標(biāo)。沒有非常手段怎么搞?

除非黑天鵝變成白天鵝。

3

當(dāng)好農(nóng)民種好地

春江水暖鴨先知。

現(xiàn)在,嗅覺最靈敏的那只鴨表示:水會(huì)不會(huì)暖我也不知道。

最近全球降息,央行降準(zhǔn),一些舉措讓人奮得不要不要的,以為“春天的腳步近了”。

對(duì)此,萬科坦言:我們不敢抱有太高預(yù)期。

祝九勝說,從國(guó)內(nèi)情況看,央行降準(zhǔn)、LPR改革都是針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì),對(duì)地產(chǎn)行業(yè),他相信金融政策會(huì)保持一致性、穩(wěn)定性。換句話說,整體的直接調(diào)控不會(huì)松。

作為行業(yè)龍頭,萬科對(duì)行業(yè)未來趨勢(shì)的預(yù)判是什么?針對(duì)這個(gè)萬眾關(guān)心的話題,郁亮展示出了不亞于許家印的覺悟,他搬出萬科內(nèi)部一句老話:

當(dāng)好農(nóng)民種好地。

意思是,農(nóng)民的本分就是種地,不要預(yù)測(cè)天氣,也不會(huì)因?yàn)椤邦A(yù)測(cè)”天氣好或者不好來決定種不種地。

“無論行業(yè)政策產(chǎn)生什么樣的變化,我們都希望房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制能夠落實(shí)到位,能更好的解決老百姓的居住問題?!?/p>

種好地的前提是有地,手握重金的“農(nóng)民”,2020年打算怎么買地?

萬科董事張旭稱,謹(jǐn)慎投資,量入為出,持續(xù)關(guān)注人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)聚集、配套設(shè)施不斷完善的地區(qū)和城市。其中特別提到,軌道交通、地鐵上蓋物業(yè)。

萬科管理層字里行間透出的都是“謹(jǐn)慎”二字。

4

步入白銀時(shí)代深水區(qū)

業(yè)績(jī)會(huì)上,郁亮重提白銀時(shí)代。

按照他的說法,目前的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入白銀時(shí)代深水區(qū),呈現(xiàn)出“從增量到存量、從平衡到極化、從簡(jiǎn)單到復(fù)雜、從單一到全面”四個(gè)明顯特征。

意味著單純靠地產(chǎn)開發(fā),一枝獨(dú)秀難覓春天。

因此,去年萬科明確將重點(diǎn)業(yè)務(wù)劃分為5大BG(事業(yè)集團(tuán))和6大BU(事業(yè)單元),其中南方、上海、北方、中西部四大房地產(chǎn)區(qū)域集團(tuán)以及物業(yè)服務(wù)公司被列為BG,商業(yè)地產(chǎn)、物流、長(zhǎng)租公寓、冰雪、海外業(yè)務(wù)、教育被劃分為BU。

與此同時(shí),大家會(huì)發(fā)現(xiàn),萬科正在進(jìn)行一輪又一輪人事大變革。去年各大城市總換防,孫嘉取代張紀(jì)文;今年一開始,80后韓慧文接替王文金,一年內(nèi)財(cái)務(wù)一把手兩次換防,內(nèi)部“活血”動(dòng)作不斷。

種種跡象表明,“活下去”不是口號(hào),老江湖真的只是焦慮了。

不是賣慘。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)風(fēng)聲”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 比碧桂園更想當(dāng)“農(nóng)民”的萬科

地產(chǎn)風(fēng)聲

專注地產(chǎn)江湖事,弘揚(yáng)社會(huì)主義價(jià)值觀。微信號(hào): fangshi488

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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