西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
23號文、信托行業(yè)一系列窗口指導、64號文等信托行業(yè)監(jiān)管政策的輪番“轟炸”。目前信托地產融資似乎僅能操作滿足432要求的項目以及真股合作類項目。由于受額度管控限制，對交易對手及項目更是優(yōu)中選優(yōu)。西政財富團隊結合當前的募資和放款案例，特就信托432融資項目方案進行示例性總結，以供有融資需求的同業(yè)人士作業(yè)務操作參考。
1融資規(guī)模
初步擬定總規(guī)模X億元，分階段放款：
第一階段Y億元，在標的土地（或在建工程）辦理完畢抵押登記手續(xù)后發(fā)放，實際放款規(guī)模不超過評估值的 50%,資金用于償還項目公司存續(xù)融資、工程建設款項及其他認可的用途。
第二階段X-Y億元，向項目公司提供流動性支持，僅可用于償還信托機構融資本息。即：融資存續(xù)總規(guī)模不超過一階段規(guī)模，在一階段融資到期時，若暫不能償還全部融資本息，可提取第二階段款項用以償還到期本金和利息。
2融資期限
3融資成本
4交易結構
交易要素如下：
項目公司對項目公司投入資金需達到總投資的25%以上。
2.項目公司或直接控股股東取得二級開發(fā)資質。
5風控措施
2.股權質押 ：項目公司股權質押并辦理質押登記等手續(xù)。
(1)XX房地產開發(fā)集團有限公司；
(2)實際控制人及其配偶。
4.項目現場監(jiān)管：信托機構派駐1名現場人員，與項目公司共同管理章證執(zhí)照、財務印鑒等。項目公司不承擔相應人力成本。
5.公證：對本信托項下貸款合同、擔保類合同等辦理公證。
6.出具承諾函 ：XX集團出函承諾：按期投入建設資金、確保項目順利完工等事項。
7.資金歸集
(2)各筆債務到期前，需提前歸還少部分本金。
6融資流程及周期
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