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城市更新與城中村改造的“做地”模式

西政財富 西政財富
2023-10-16 14:59 4135 0 0
2021年3月,國家正式將“城市更新”納入政府工作報告及五年規(guī)劃

作者:西政財富

目錄

一、“城中村改造”支持性政策及主要特點

二、杭州與廣州的“做地”模式示例

三、城中村改造資金來源

2021年3月,國家正式將“城市更新”納入政府工作報告及五年規(guī)劃。今年7月21日,國常會審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》,提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造,加大對城中村改造的政策支持”。城中村改造作為城市更新范疇的重要內(nèi)容,是一項復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程,根據(jù)一些券商的測算,城中村改造市場方面,超大特大城市城中村待改造建筑面積規(guī)模約7.7億平方米,其中深圳有2.2億平、武漢6546萬平、東莞6037萬平、廣州5693萬平、杭州5591萬平、鄭州4457萬平,北京和上海分別為1756、1528萬平。按照當(dāng)前政策的要求,城中村改造主要采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式進(jìn)行分類改造。從土地開發(fā)模式來看,則主要以“一二級聯(lián)動”及“做地”為主,其中杭州及廣州為代表的“做地”模式越來越受到關(guān)注。

以廣州為例,在今年3月23日發(fā)布的《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》中,廣州明確了“做地”新模式,即“按做地和土地收儲相分離的原則,將土地整理各項前期具體工作獨立開展,待形成凈地后向土地儲備機構(gòu)申請交儲”,其中重點是“政府認(rèn)定國有企業(yè)作為做地主體”,即一級土地整理工作指定由國企承接,而“做地”的本質(zhì)則是統(tǒng)一拆賠價格、統(tǒng)一拆賠的流程和相關(guān)政策。為便于同業(yè)人士對“做地”模式有更清晰的了解,我們特在梳理城中村改造相關(guān)政策的基礎(chǔ)上,簡要整理杭州與廣州的“做地”政策相關(guān)內(nèi)容,以供參考。

一、“城中村改造”支持性政策及主要特點

自2019年以來,城中村改造、城市更新相關(guān)支持性政策層出不窮,具體可參考下表:

需注意的是,城中村改造不同于棚改,根據(jù)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》等政策,城中村改造在對城市要求、土地性質(zhì)、改造方式、資金來源、安置方式等方面有自身的特點。

二、杭州與廣州的“做地”模式示例

城中村改造大致要經(jīng)歷“規(guī)劃——土地前期開發(fā)與整理——土地收儲——建設(shè)”等幾個階段。從土地開發(fā)模式來看,在“做地”模式下通常一二級分開,由政府確定的做地主體進(jìn)行前期土地整理和征拆工作,滿足生地變熟地或凈地等要求后,交由土儲機構(gòu)收儲并用于土地出讓,做地主體未必是最后的用地主體。

(一)廣州的“做地”模式

《廣州市統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》對做地的概念進(jìn)行了明確,即在政府指定范圍內(nèi),由政府認(rèn)定的國有企業(yè)統(tǒng)籌資金,配合屬地政府實施征收補償安置工作,實施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套設(shè)施建設(shè)后將土地統(tǒng)一交由政府收儲,也即做地主要涉及“征收補償安置”、“通平”等工作。征收補償安置工作的實施主體為屬地政府,政府認(rèn)定的“做地”主體為配合性工作,但是征收補償安置資金需由其負(fù)責(zé)籌措。廣州的做地范圍包括預(yù)收儲范圍、市政府確定的重點城市更新片區(qū)范圍。

1.做地主體的選擇

廣州的做地主體的選擇主要是有兩種方式,一種是由政府認(rèn)定的國有企業(yè)擔(dān)任,另外一種是對于重點城市更新片區(qū)“改儲結(jié)合、帶方案招商”模式的做地主體通過公開招商方式選擇。

對于政府認(rèn)定的國有企業(yè)包括:

(1)市級做地主體包括:越秀集團(tuán)、廣州建筑、廣州地鐵、廣州交投、珠實集團(tuán)、機場建投集團(tuán)等全資國企;

(2)各區(qū)政府(廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會)可認(rèn)定或組建一至兩家區(qū)屬全資國企開展做地工作;

(3)條件成熟的其他做地主體需專題報市政府審定 。

2.“做地”的主要流程

做地流程主要包括:

(1)劃定做地范圍、審批做地方案,即自然資源局劃定做地范圍;做地主體編制片區(qū)做地方案,并在市政府批準(zhǔn)后實施;

(2)單元詳細(xì)規(guī)劃編制報批,即由市規(guī)自局組織;

(3)做地年度計劃編制與報批,即由市規(guī)自局組織編制,市政府批準(zhǔn);

(4)做地主體組織編制做地項目實施方案,進(jìn)行權(quán)屬核查、測算等等;

(5)做地主體配合政府實施征收補償工作,籌措資金,進(jìn)行通平,形成凈地;

(6)土地儲備機構(gòu)驗收入庫,并與做地主體簽署《土地收儲補償協(xié)議》;

(7)土地供應(yīng);

(8)按照土地收儲補償協(xié)議,向做地機構(gòu)支付補償金。

3.重點城市更新片區(qū)的兩種做地模式

需特別提及的是,在《廣州市統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》的附件1《廣州市重點城市更新片區(qū)統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實施方案》中,明確了重點城市更新片區(qū)做地的模式包括“做儲結(jié)合、滾動開發(fā)”以及“改儲結(jié)合、帶方案招商”兩種模式。

(1)模式一:做儲結(jié)合、滾動開發(fā)

“做儲結(jié)合、滾動開發(fā)”模式主要流程包括:劃定做地范圍并編制做地方案——開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、核查——開展單元詳細(xì)規(guī)劃編審報批——開展征收補償工作。

(2)模式二:改儲結(jié)合、帶方案招商

“改儲結(jié)合、帶方案招商”模式主要流程包括:劃定做地范圍并編制做地方案——開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、核查——開展單元詳細(xì)規(guī)劃編審報批——開展片區(qū)策劃編審報批——確定做地主體——編制實施方案——開展征收補償工作——產(chǎn)權(quán)注銷——組織土地供應(yīng)。

(二)杭州的“做地”模式

1.做地主體

根據(jù)《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加大對做地主體的支持力度完善土地儲備資金管理的通知》(杭政辦函〔2018〕142號),做地主體包括三類:一是市土地儲備中心;二是市級做地主體,包括錢江新城管委會、杭實集團(tuán)、市城投集團(tuán)、市交投集團(tuán)、市運河集團(tuán)、市地鐵集團(tuán)、錢江新城投資集團(tuán)等7家單位;三是區(qū)級做地主體,包括上城區(qū)政府,下城區(qū)政府,江干區(qū)政府,拱墅區(qū)政府,西湖區(qū)政府,杭州高新開發(fā)區(qū)(濱江)管委會、政府及杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會。做地主體可下設(shè)若干做地機構(gòu),做地機構(gòu)應(yīng)為政府(管委會)所屬機構(gòu)或國有獨資企業(yè)。

2.做地流程

(1)市委、市政府確定做地主體并發(fā)布年度做地計劃;

(2)做地主體開展土地前期開發(fā)整理工作:負(fù)責(zé)實施地塊的征遷補償,根據(jù)地塊控規(guī)實施地塊內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)和場地平整等工作,包括安置補償、市政和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場地平整綠化與管理、圍墻構(gòu)筑、規(guī)劃、環(huán)評、考古等工作。其中,對于集體土地的征收和國有土地房屋征收由區(qū)政府按程序開展。

(3)市土地儲備中心在做地完成后進(jìn)行驗收收儲;

(4)自然資源主管部門進(jìn)行土地掛牌出讓。

三、城中村改造資金來源

城中村改造資金來源主要包括政府的財政補貼、專項債券,金融機構(gòu)的貸款(政策性銀行貸款、城市更新貸款、保險資金投資產(chǎn)品等等)、基金(如城市更新基金)、城投主體的債券融資、社會資本投資(如投資人+EPC模式、特許經(jīng)營權(quán)+股權(quán)合作+EPC模式)等等,更多內(nèi)容可參考我們2023年8月1日推文《城市更新及城中村改造項目的融資模式與實施要點》。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 城市更新與城中村改造的“做地”模式

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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