近期南京第一批集中土拍收官，此次南京土地市場出讓51幅涉宅地塊出讓，總用地面積約279萬方，總起拍價約840億元

最終，土地成交總金額約993億元，其中36幅地塊觸頂搖號

于5月22日下午進行現(xiàn)場集中搖號，最終多家房企運氣爆棚，連續(xù)搖中地塊，萬科4、新城3、招商2、大華2、龍光2、江蘇富園2等房企

同時也看到了不少新面孔首進南京，如大唐、宿州萬成、長春君地、新沂陽光等

作為同為長三角的兩大中心核心城市，南京都市圈與杭州都市圈PK的話題一直都是此消彼長，不僅在經(jīng)濟方面，同時也體現(xiàn)在人口、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、歷史人文等各個方面

近些年來，杭州憑借互聯(lián)網(wǎng)的風口，無論是經(jīng)濟還是人口產(chǎn)業(yè)，都在扶搖直上，發(fā)展勢頭略壓南京

聚焦到房地產(chǎn)市場，兩座城市都呈現(xiàn)相似的房地產(chǎn)市場特征。而無論是住宅市場還是土地市場，都是規(guī)模房企的兵家必爭之地！

杭州的第一批集中供地于5月8日收官，杭州的57宗涉宅地塊，在規(guī)模上與南京相差無幾，然后從土拍結果來看，南京對開發(fā)商明顯友好很多！

房地產(chǎn)已經(jīng)進入市場充分競爭的時代，而這種充分競爭也在逐漸攤薄行業(yè)平均利潤，未來的房企必須接受5%以下的薄利，提升操盤能力，向內部管理要利潤

從成交結果來看，南京51宗地塊住宅毛坯限價與成交樓面價差值在1萬元/㎡左右，市場雖然競爭同樣激烈，但是觸頂搖號機制下，還是能夠保證開發(fā)商一定的開發(fā)利潤

即便不做精裝，不考慮精裝溢價部分的利潤，平均計容建面單方控制在6000元/㎡以內，都還是存在利潤的

對開發(fā)商而言首先能夠保證團隊，其次穩(wěn)住規(guī)模，意義更大。但所存在的問題在于觸頂搖號機制下，開發(fā)商需要攢攢人品！

而反觀杭州，土拍市場充滿了無情的“殺戮”與“血腥”。集中供地所帶來的焦慮感，開發(fā)商不得不孤注一擲，對于小開發(fā)商而言，甚至是在殊死一搏

與南京不同，杭州的土拍政策就沒有那么得友好，在溢價率封頂?shù)那闆r下，開發(fā)商仍然需要脫下“底褲”去拼自持

57宗地塊成交均價與住宅精裝限價價差不足8000元/㎡，且41宗地塊帶有不同比例的自持

57宗地塊剔除兩宗人才租賃用地，共計55宗涉宅地共41宗地塊競自持，占比75%，自持總面積更是超過了66.2萬㎡，若以100㎡計平均面積，則自持房源高達6620套

而自持這玩意兒是可怕的，首先是盈利模式不清晰，其次在于前期資金沉淀較大，無疑會對開發(fā)商后期經(jīng)營風險提出更大的挑戰(zhàn)

而高負債房企本就繃緊神經(jīng)，如同山羊走鋼絲，稍有不慎就會被行業(yè)所淘汰。現(xiàn)金流不能帶來合理利潤，就是在空轉！

能在杭州活躍的主流開發(fā)商基本都有一個共識：“保本擴規(guī)模、微虧保團隊、利潤就是一堆自持物業(yè)”

近期，濱江集團董事長戚金興在網(wǎng)絡上回答投資者的一段話火了，同時也警醒了不少開發(fā)商：

“公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌形象大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平”

作為杭州本土“一哥”，濱江能夠做到的利潤水平就是行業(yè)標桿！

這點熟悉杭州房地產(chǎn)市場想必都毋庸置疑：

從拿地開始，4.5個月開盤，7個月清盤的操盤奇跡；管理成本1.5%，未來要爭取1%左右，三費（營銷費用+管理費用+財務費用）控制在(同級別房企的四分之一）

想必沒有哪家房企能夠拍著胸脯說能夠做到！

而反觀，能在杭州拿到地的房企又有多少是紙面利潤，拿了一堆自持物業(yè)卻不得不苦哈哈地笑著面對！