居住權濫觴于羅馬法，后被許多大陸法系國家納入民法典。但深受大陸法系影響的亞洲國家（地區(qū)）并未將居住權制度移植到本國（地區(qū)），其主要原因在于文化和制度的差異。居住權制度是否要寫入我國法律，早在《物權法》制定時就引發(fā)了學界的激烈討論，但最后居住權并未在正式頒布實施的《物權法》中得到體現(xiàn)。隨著中國特色社會主義進入了新時代，在《民法典》中規(guī)定居住權制度成為人民的需要。本文介紹了在居住權“入典”前，人民法院對于涉居住權案件的幾種主要裁判思路，以及最高人民法院對居住權“入典”后的理解與適用。

一、居住權制度的源起

在古羅馬，隨著無夫權婚姻和奴隸重獲自由的社會現(xiàn)象日益增多，那些沒有權利繼承遺產(chǎn)，同時又喪失勞動能力者的生活將成為很大的難題。為此，丈夫或者奴隸主就事先把一部分家產(chǎn)的使用、收益、居住的權利，通過遺贈的方式給予妻子或被解放的奴隸。這樣的權利被查士丁尼一世整理入羅馬法，居住權制度正濫觴于此。

居住權制度對大陸法系影響頗深，相繼被德國、法國、意大利、瑞士等國家寫入民法典。但同屬大陸法系的日本和我國臺灣地區(qū)卻未對居住權加以規(guī)定，原因主要是亞洲人并無夫權或奴隸制度等人役傳統(tǒng)。居住權是否應寫入我國的法律制度，早在《物權法》制定時就引發(fā)了學界激烈的討論。2005年《物權法（草案）第三次征求意見稿》中對居住權做出了規(guī)定，是出于對弱勢群體的保護。但在兩年后正式頒布生效的《物權法》卻沒有保留居住權制度，原因在于立法者認為居住權調整社會關系的范圍較窄，并且很多糾紛可以通過其他部門法來解決，如基于家庭關系的居住問題可以用家事法來調整，基于租賃關系的居住問題可以用《合同法》來調整等。并且，居住權糾紛往往發(fā)生在親友之間，宜用其他救濟渠道來解決。

近年來，隨著我國社會的主要矛盾發(fā)生變化，傳統(tǒng)的住房供應體系越來越難以滿足中國特色社會主義新時代的要求，為有效兼顧商品房購買的穩(wěn)定性和房屋租賃的靈活性，加快住房領域供給側結構性改革，為實現(xiàn)“人民群眾住有所居”的目的，將居住權寫入《中華人民共和國民法典》，體現(xiàn)了鮮明的時代特征。

二、居住權制度的主要內容

《民法典》第三百六十六條規(guī)定，“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”就本條規(guī)定而言，居住權制度的主要內容包括以下幾個方面：

（一）居住權屬于用益物權

用益物權作為一種物權，直接設定于物上，權利的實現(xiàn)需要他人消極的不作為即可，屬于絕對權、對世權。相比于債權只約束當事人的相對性，物權更能夠為保障當事人的安全以及社會秩序。將居住權制度引入《民法典》，是運用物權法定原則確立居住權的物權屬性，在最大程度上保護居住權人的合法權利。

（二）居住權可通過合同約定來設立

本條明確規(guī)定了居住權可以通過合同約定來設立，但這種合同是否需要基于身份關系，還有些爭論。從歷史解釋來看，基于前文對羅馬法的考察，居住權設立所依據(jù)的合同需要包括婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護等身份關系而建立；從文義解釋來看，居住權設立所依據(jù)的合同還應當包括一般意義的平等民事主體之間；從目的解釋來看，如前文所討論的居住權入典系新時代發(fā)展的需要，允許基于非身份關系的合同設立居住權，才能夠在新時代發(fā)揮民生保障及融資等需要。

（三）居住權的客體是住宅

本條規(guī)定居住權的客體是住宅，這一表述不同于立法中慣用的“房屋”“商品房”等。住宅的用途只能是生活起居，如經(jīng)濟適用房、限競房、兩限房、共有產(chǎn)權房、宅基地上所建房屋等。對于商鋪、商場、工業(yè)用房、辦公樓等，原則上不能設立居住權。

（四）居住權的權能限制

若法律不在權利之間的關系做出明確地界定，就會引起的它們之間的不和諧狀態(tài)、矛盾狀態(tài)。這就需要《民法典》對居住權的權能進行進一步的限制。

《民法典》對所有權、用益物權和居住權的權能逐級減弱，對比詳見下表：

除此之外，《民法典》第366條還限制了居住權的目的，即“以滿足生活居住的需要”。

三、居住權與房屋租賃之異同

（一）權力性質不同

居住權系規(guī)定在《民法典》物權編中，是基于物權法定原則所創(chuàng)設的物權。

（二）權力期限不同

居住權的期限并沒有法律限制，除當事人在合同中對居住權期限加以限制外，居住權人可以一直住到死亡為止。

房屋租賃需要承租人支付一定的對價，具有有償性?！睹穹ǖ洹返?03條定義了租賃合同是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人需按照市場價格支付一定的租金。

居住權通常無償設立?！睹穹ǖ洹返?68條規(guī)定，“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。”同時，根據(jù)《民法典》第371條的規(guī)定，居住權也可以通過遺囑的方式設立。

房屋租賃所產(chǎn)生的權利為債權，不能對抗善意第三人。

居住權屬于物權，是一種對世權，相比債權具有優(yōu)先效力。

四、居住權“入典”前的法院裁判觀點

2004年5月5日，朱姐姐與朱妹妹（姐妹關系）約定，因朱姐姐在杭州工作沒有房屋可供居住，朱妹妹將其所有的房屋的居住權，以43400元的補償額讓與給無房居住的朱姐姐。嗣后朱姐姐多次要求朱妹妹辦理房屋轉移登記手續(xù)未果，請求法院確認其對房屋的權利。

2.浙江省高級人民法院認為

關于對該居住權權能的限制，由于朱妹妹系基于朱姐姐為其姐姐的特定身份的讓與，故朱硯靈享有的居住權不得再轉讓、繼承。

（二）將當事人對居住權的約定認定為所有權

兄弟二人約定共同出資出資建房，其中房屋的第二層由父母居住，待父母過世后為兄弟二人共同財產(chǎn)。嗣后因案涉房屋所有權產(chǎn)生糾紛，對房屋第二層居住權之約的性質成為爭議焦點之一。

根據(jù)物權法定原則，物權法沒有規(guī)定居住權，協(xié)議約定的房屋的第二層的居住權應為所有權。

（三）在訴訟中支持當事人的居住權請求

1.案情簡介

劉某某訴薛某某離婚訴訟中，薛某某答辯稱“若判決離婚，請求法庭考慮被告的實際情況，給予經(jīng)濟補償、提供房屋居住。因被告無個人積蓄，雙方?jīng)]有共同財產(chǎn)分割，離婚必將導致被告無法維持本地基本生活水平，無力租房。并且，原告有能力提供房屋幫助，原告若堅持離婚，請求判決給予被告房屋居住?！?br/>

根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第二十七條的規(guī)定，認為薛某某的情況“生活困難”的情形。并根據(jù)本條，“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權?！迸袥Q薛某某可在劉某某的房屋居住至其再婚時止。

五、最高院對居住權“入典”后的理解與適用

最高人民法院認為：“一方面，《民法典》明確規(guī)定居住權制度為今后相關案件的審理提供了法律依據(jù)，避免裁判者話費大量時間經(jīng)歷用文書說理；另一方面，也大大限縮了裁判者自由裁量的范圍。因此，我們有必要檢視梳理多年來審判實踐中形成的審判理念，對于不違反法律規(guī)定，有利于矛盾糾紛化解，有利于充分發(fā)揮居住權制度功能的，應當不斷完善發(fā)展；對于不符合法律規(guī)定的，應當及時予以修正。在具體案件的審理中，還有必要通過法律解釋和漏洞填補等方法，實現(xiàn)法律推理邏輯自洽和個案公平正義的平衡?！?br/>