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金隅余糧 京城地主80億公司債平衡術

觀點 觀點
2021-11-23 14:58 1970 0 0
11月18日,金隅集團發(fā)布消息稱,該公司擬面向專業(yè)投資者公開發(fā)行2021年公司債券(第一期),擬發(fā)行規(guī)模不超過20億元。

作者:觀點地產新媒體

來源:觀點(ID:guandianweixin)

信用債成為其實現(xiàn)資本閉環(huán)的重要工具。

 剛剛完成重組的金隅集團,再次站到鎂光燈下。

11月18日,金隅集團發(fā)布消息稱,該公司擬面向專業(yè)投資者公開發(fā)行2021年公司債券(第一期),擬發(fā)行規(guī)模不超過20億元。

今年以來,房地產行業(yè)總體融資難已成為事實,當下各融資渠道緊縮仍在持續(xù)。數(shù)據(jù)顯示,1-10月,房企在信托、境內債、資產證券化和境外債渠道共獲得16501.9億元資金支持,同比下降18.6%,降幅較1-9月擴大4.1個百分點。

在此情況下,房地產企業(yè)的每一筆融資都將成為業(yè)界關注的話題。

對金隅集團而言,上述債券主要用于償還到期債務。接二連三的信用債成為其實現(xiàn)資本閉環(huán)的重要工具。

信用債賬單

2021年,房地產行業(yè)迎來了債務償付高峰期,有數(shù)據(jù)統(tǒng)計,年內,房企到期債務規(guī)模將達12448億元,同比增長36%。

如今,時間來到11月,償債壓力仍在。月內,保利、招商蛇口、建發(fā)等房企紛紛啟動在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具,金隅也不例外。

11月18日,北京金隅集團股份有限公司發(fā)布2021年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)募集說明書稱,擬發(fā)行規(guī)模為不超過20億元的公司債。

事實上,經(jīng)金隅集團第五屆董事會第十六次會議、2019年年度股東大會審議通過,并經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會注冊,其債券注冊總額為不超過80億元(含80億元),采用分期發(fā)行的方式,該期債券為第二期發(fā)行,發(fā)行規(guī)模為不超過20億元(含20億元),該期債券募集資金扣除發(fā)行費用后,擬全部用于償還銀行貸款及其他債務融資工具。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計,年內,金隅集團已完成發(fā)行125億元債券,募資方式包括公司債、超短期融資債券等等。

數(shù)據(jù)來源:公開信息、觀點指數(shù)整理

一方面,從融資利率來看,有著國資背景的金隅集團,可以長期保持相對低廉的融資成本。今年以來,該公司發(fā)行的債券當中,利率最高的是三天前發(fā)行的15億元可續(xù)期公司債券(第一期),融資成本在3.28%。

整體來看,2020年全年,金隅集團對外融資增加28億元,融資成本降低44個基點,而今年上半年,該公司,新融資成本同比降低77個基點,長期融資占比提高3個百分點。 

另一方面,金隅集團偏愛超短期融資券,在年內發(fā)行的125億元債券中,超短期融資券共計100億元,占據(jù)八成。

事實上,短期融資券屬于房企融資的補充性金融工具,因其利率低、發(fā)行快,被視為房企緩解資金緊張的高效融資工具,今年以來,包括越秀地產、招商蛇口、金地集團、陽光城、濱江集團、華遠地產等均涉足超短期融資券的范疇。

此前,監(jiān)管部門對交易所債券發(fā)行業(yè)務進行窗口指導,要求對房企借新債還舊債發(fā)行時間只能在回售登記登記期結束后,且不允許轉售,“借新還舊”的資金只能用于償還舊債本金,不能用于償還舊債利息。

也就意味著,對房地產企業(yè)而言,新發(fā)行的債券大多只能用于償還舊債,金隅也不例外。

募集說明書中,金隅集團明確,本期債券募集資金不用于購置土地,不用于房地產業(yè)務及建材業(yè)務,不轉借他人使用,不用于彌補虧損和非生產性支出。

同時,上述資金扣除發(fā)行費用后,擬全部用于償還建設銀行6億元貸款、北京銀行4億元貸款,以及一筆10億元于12月3日到期的超短期融資券。

事實上,面對2021年的償債高峰期,金隅同樣有壓力,財報透露,截至2021年6月末,金隅集團有息負債余額為1,040.62億元,其中1年內到期的短期債務合計金額約為453.27億元,占比43.55%。

對于臨期負債,金隅也提到,目前公司已制定通過自有資金、利用剩余授信額度、進一步實施債務工具融資等方式的償債安排償還。

地產與地產之外

成立于1992年的金隅集團,是由原北京市建材工業(yè)局逐步轉變而來,經(jīng)過多年的發(fā)展,該公司已從單一的建材產品生產商發(fā)展成為擁有金隅新型建材制造、金隅地產、金隅現(xiàn)代服務業(yè)為核心產業(yè)鏈的綜合企業(yè)。

房地產業(yè)務方面,金隅擁有三十多年歷史,是北京三大國企之一,目前已進入北京、上海、天津、重慶等城市。此前有研究報告指出,除商品房用地外,金隅在北京、天津等地還擁有超過1000萬平米的工業(yè)用地儲備,未來若逐步轉換成商住開發(fā)項目,該部分資產有望獲得重估。

正因如此,金隅一直被外界稱作潛藏的京城“地主”。

翻看財報可以發(fā)現(xiàn),經(jīng)過重組的金隅,尚待實現(xiàn)銷售的釋放。數(shù)據(jù)顯示,2018年至2020年,金隅地產分別實現(xiàn)簽約金額220.32億元、259.46億元、522.33億元,分別同比增長37.02%、17.77%、101.31%;而2021年上半年,金隅地產實現(xiàn)簽約銷售額227.59億元,簽約面積88.59萬平方米。

不過去化速度較慢,是金隅業(yè)績承壓的原因之一。截至今年6月,該公司在一二線城市擁有29個竣工未售項目,總建筑面積達到632.23萬平方米,其中,位于杭州市江干區(qū)景芳三堡的金隅中鐵諾德·都會森林,去化99.30%,成為其中去化最快的項目;而位于北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)的金林嘉苑項目去化僅33.25%。

事實上,在2016年,在金隅集團推進金隅冀東戰(zhàn)略重組之時,該公司就曾提到,“戰(zhàn)略重組冀東水泥后,房地產業(yè)務將成為公司今后的核心業(yè)務”。

隨后,雙方先后經(jīng)歷股權重組、資產重組等多種方式工作,終于在2021年6月結束了長達五年的重組之旅。如今,雙方的戰(zhàn)略重組落下帷幕,金隅集團的地產業(yè)務并未成為其業(yè)績頂梁柱。

財報透露,上半年,金隅集團共計實現(xiàn)營業(yè)收入577.1億元,其中,水泥業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入193.9億元,新型建材實現(xiàn)營收192.9億元,房地產收入177.2億元,物業(yè)投資與管理板塊實現(xiàn)主營業(yè)務收入21.3億元,各業(yè)務收入占比分別為33.6%、33.43%、30.71%、3.69%。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點”投稿資產界,并經(jīng)資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 金隅余糧 京城地主80億公司債平衡術

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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