觀點(diǎn) 
更多干貨，請(qǐng)關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
距離新的一年還有不到30天，在市場(chǎng)持續(xù)下行的階段，萬(wàn)科乃至整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了2021年最后的沖刺機(jī)會(huì)。
隨著各地疫情反復(fù)，疊加地產(chǎn)相關(guān)政策的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)基本面從2021年中期開(kāi)始大幅走弱。
時(shí)間來(lái)到2021年最后一個(gè)月，各大房企陸陸續(xù)續(xù)公布11月份的銷售業(yè)績(jī)。整體來(lái)看，房企過(guò)去幾個(gè)月銷售金額與銷售面積持續(xù)下滑。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，前100房企全口徑總銷售金額8647.1億元，同比下降34.1%，環(huán)比下降2.6%。
頭部房企來(lái)看，碧桂園11月權(quán)益銷售金額413.5億元，同比下降27.63%，權(quán)益銷售面積約531萬(wàn)平方米，較2020年11月下降19.67%。
2021年11月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額431.5億元，同比下降25.04%，合同銷售面積253.8萬(wàn)平方米，同比下降35.79%。
這已經(jīng)是萬(wàn)科年內(nèi)出現(xiàn)的第七次單月銷售下降，2021年5月開(kāi)始，該公司單月銷售分別同比下降6.07%、7.82%、12.67%、36.94%、33.79%、19.81%、25.40%。
如此銷售走勢(shì)，與其他主流房企乃至行業(yè)大趨勢(shì)吻合。
從全年情況來(lái)看，2021年1-11月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3458.3萬(wàn)平方米，同比下降14.08%，合同銷售金額5642.2億元，同比下降6.37%。
據(jù)萬(wàn)科2020年底召開(kāi)的“2021年目標(biāo)與行動(dòng)大會(huì)”消息透露，萬(wàn)科2021年銷售規(guī)模為7900億元，回款率達(dá)到95%。這一目標(biāo)，相比于去年全年的7041.5億元的銷售額，增長(zhǎng)12.19%。
此外，當(dāng)下距離新的一年還有不到30天，在市場(chǎng)持續(xù)下行的階段，萬(wàn)科乃至整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了2021年最后的沖刺機(jī)會(huì)。
截至目前，萬(wàn)科完成年目標(biāo)的71.42%，若要實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)，該公司需在最后一個(gè)月銷售2257.8億元，這肯定是不可能完成的任務(wù)。
有分析人士認(rèn)為，萬(wàn)科大概率無(wú)法完成全年銷售目標(biāo)，在地產(chǎn)銷售走弱的今天，房企也不再?gòu)?qiáng)調(diào)銷售目標(biāo)了。
在11月26日的臨時(shí)股東大會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝亦對(duì)公司銷售表現(xiàn)已打了預(yù)防針：“我們沒(méi)有太強(qiáng)的銷售目標(biāo)，在銷售這個(gè)方面，我們一直認(rèn)為是一個(gè)根據(jù)市場(chǎng)相機(jī)調(diào)整的過(guò)程。我們今年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃在三季度做了調(diào)整，調(diào)下來(lái)的多一些，也有一些指標(biāo)是往上調(diào)的。”
祝九勝認(rèn)為，業(yè)績(jī)短期下降確實(shí)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，也希望投資人、股東給一點(diǎn)中長(zhǎng)期的耐心。與此同時(shí)，即便過(guò)去幾年，地產(chǎn)行業(yè)不斷傳出紅利消退、行業(yè)下行等消極信號(hào)，但郁亮始終認(rèn)為：“行業(yè)仍然有機(jī)會(huì)，萬(wàn)科并不悲觀?！?/p>
前不久，中金公司發(fā)表研究報(bào)告稱，房地產(chǎn)銷售下跌情況可能會(huì)持續(xù)到明年第一季度。另外，今年第四季內(nèi)房政策或有微調(diào)，以平復(fù)市場(chǎng)期望，而首季信貸亦可望恢復(fù)。
近期以來(lái)，國(guó)內(nèi)住房貸款政策有所回暖，根據(jù)中國(guó)人民銀行此前公布的2021年10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增加1013億元，這是自5月份以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)同比增加。
按揭貸款的增加，在一定程度上能夠刺激銷售、緩解房企資金壓力。
除此之外，從房企端來(lái)看，近期融資環(huán)境邊際有所改善，意味著市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期和信心在逐漸修復(fù)。
數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，房企通過(guò)發(fā)展等方式融資超617.5億元，比10月增長(zhǎng)69.2%。從結(jié)構(gòu)上看，期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)共完成發(fā)行23支信用債，發(fā)行總額為252.4億元，其中保利發(fā)展發(fā)行了45億元中期票據(jù)，招商蛇口發(fā)行了30億元中期票據(jù)和30億元超短期融資券，行業(yè)融資出現(xiàn)回暖。
回到萬(wàn)科本身，11月10日晚間，萬(wàn)科亦宣布，重慶萬(wàn)科擬通過(guò)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃向平安資管申請(qǐng)融資，融資本金金額不超過(guò)人民幣58億元，期限最長(zhǎng)15年，增信方式為萬(wàn)科提供全額擔(dān)保。
除了上述債權(quán)投資計(jì)劃，10月以來(lái)，萬(wàn)科的融資計(jì)劃包括申請(qǐng)授權(quán)在不超300億元的范圍內(nèi)發(fā)行直接債務(wù)融資工具，推進(jìn)印力13.54億元ABS申請(qǐng)工作，以及正式公布萬(wàn)物云分拆上市計(jì)劃。
11月5日，萬(wàn)科公告宣布，擬分拆所屬子公司萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司到香港聯(lián)交所上市。
數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8億元，同比增長(zhǎng)33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%；萬(wàn)物成長(zhǎng)收入3.2億元，占比3.1%。
對(duì)于萬(wàn)物云的上市時(shí)機(jī)與節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)眾說(shuō)紛紜。有觀點(diǎn)認(rèn)為，今年以來(lái)，物企市值嚴(yán)重縮水，普遍縮水在50%-100%之間，這一行業(yè)現(xiàn)象，也有可能對(duì)選擇在此時(shí)上市的萬(wàn)物云造成不利影響。
郁亮卻有不同看法，他認(rèn)為，目前上市的時(shí)點(diǎn)可能比去年更合適，“因?yàn)槭袌?chǎng)估值趨于理性。而在一個(gè)理性的資本市場(chǎng)中，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)給予一個(gè)適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)?！?/p>
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 萬(wàn)科的11月：銷售5642億、融資加速與分拆萬(wàn)物云
