杠桿地產(chǎn) 
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作者：桿姐
來源:杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
一年一度財報季大幕拉開，房企、物企生存狀況如何？
2021年的樓市，波詭云譎。有句俗語說得好，時代的每一粒塵土壓到個人身上，都是一座大山。之于企業(yè)也是如此。
桿友有特別想看的房企、物企年報，也歡迎留言和我說。
2021年九龍倉集團(tuán)營收223.78億港元，同比增長約7%；
營業(yè)利潤為85.36億港元，同比下跌約23%；
基礎(chǔ)凈盈利為36.46億港元，同比增長約7%，每股約為1.19港元；
總的來說，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為業(yè)績是不錯的。
香港豪宅物業(yè)租售放緩，凸顯投資回本期長的風(fēng)險。
內(nèi)地投資物業(yè)第四季已有放緩跡象而響起警號。
供應(yīng)鏈被疫情嚴(yán)重巔覆，物流業(yè)務(wù)短期反而得以受惠。
宏觀經(jīng)濟(jì)／貨幣政策及地緣政治前景令業(yè)務(wù)更易受損。
這凈利增長很好啊，這么好的盈利，股息回報卻只能說馬馬虎虎。
業(yè)績公告披露：
第一次中期股息每股港幣0.20元已于二○二一年九月十五日派付。第二次中期股息每股港幣0.20元將于二○二二年四月二十八日派付予在二○二二年四月八日下午六時正名列股東登記冊內(nèi)的股東，以代替派付末期股息。二○二一年度每股合共派付股息港幣0.40元（二○二○年：港幣0.40元）。
注意，2020財年也是派的0.4港元。
02 營業(yè)利潤跌，股東應(yīng)占盈利大增背后
業(yè)績公告說，2021年，香港發(fā)展物業(yè)錄得收入38.6億港幣，營業(yè)盈利11.51億港幣，主要因?yàn)?7/79 Peak Road 售出六座洋房。
2021年僅為24%的較低利潤，2020年為57%。
如業(yè)績公告所言，在中國內(nèi)地，政府將可持續(xù)發(fā)展置于增長之上，并為此推出了一系列監(jiān)管政策。這場去杠桿浪潮重創(chuàng)高負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)，再加上外部局勢緊張等挑戰(zhàn)，已開始對2022年的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。
因此，增長幾乎無可避免地會在短期內(nèi)放緩，對九龍倉集團(tuán)的內(nèi)地業(yè)務(wù)構(gòu)成下行風(fēng)險。
主要因?yàn)槠炫炌顿Y物業(yè)成都國際金融中心和長沙國金中心的商場表現(xiàn)強(qiáng)勁。
物流收入增加17%，至30.02億港幣，2020年為25.66億港幣。營業(yè)盈利增加55%，至7.71億港幣，2020年為4.97億港幣。
最后公告還披露，九龍倉集團(tuán)投資營業(yè)盈利增加20%，至13.31億港幣，2020年為11.08億港幣。
03 負(fù)債凈額大幅減少，負(fù)債率低到驚人
業(yè)績公告披露，九龍倉集團(tuán)2021年末投資物業(yè)重估虧損。
按2021年最后一天的獨(dú)立估值，投資物業(yè)組合為765億港幣，2020年為782億港幣。連同合營公司所持有的投資物業(yè)，應(yīng)占重估虧損凈額（已扣除相關(guān)遞延稅項(xiàng)及非控股股東權(quán)益）為3100萬港幣，已計入綜合收益表內(nèi)。
扣除遞延稅項(xiàng)及非控股股東權(quán)益后，集團(tuán)應(yīng)佔(zhàn)的投資物業(yè)組合價值為港幣六百五十二億元。
a.為若干由子公司持有位于中國內(nèi)地及香港的發(fā)展物業(yè)作出減值撥備港幣三十三億三千六百萬元（二○二○年：為一個香港發(fā)展物業(yè)作出減值撥備港幣二十八億六千四百萬元）。
b.出售若干投資物業(yè)所得凈盈利港幣六億九千七百萬元 (二○二○年：港幣二千二百萬元)。
c.出售中國內(nèi)地住宅管理業(yè)務(wù)的盈利凈額港幣四億零八百萬元 (二○二○年：無) 。
e.凈匯兌虧損港幣六千九百萬元（二○二○年：港幣二億八千七百萬元）當(dāng)中包括遠(yuǎn)期外匯合約之公允價值虧損港幣一億五千六百萬元（二○二○年：盈馀港幣一千一百萬元）。
值得一說的是，財務(wù)支出方面，九龍倉集團(tuán)2021年減少66%，至2.66億港幣，2020年為7.8億港幣。
因市場息率下降，實(shí)際借貸息率下降至1.8%（二○二○年：2.9%）……
看了公告的披露，杠桿地產(chǎn)非常傾佩，這利率水平，你說內(nèi)地房企怎么比。
主要是出售長期投資所得收益凈額111億港幣，及出售若干山頂和非核心物業(yè)78億港幣。
同時，新購入2塊地塊，支付了156億港幣，局部抵消。
到2021年末，負(fù)債凈額與總權(quán)益比率下降至 7.9%，2020年為15.6%。
雖然負(fù)債凈額大幅下降，九龍倉集團(tuán)營運(yùn)資金減少40億港幣。
九龍倉集團(tuán)在風(fēng)險不確定性較多的大背景下的選擇，值得內(nèi)地房企學(xué)習(xí)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 奇怪的九龍倉|地產(chǎn)年鑒②
