作者：西政財富

一、第一季度我國GDP同比增長4.8%；本輪疫情對一季度GDP增速拖累幅度約0.6個百分點

2022年一季度我國GDP同比增長4.8%。今年1-2月經(jīng)濟取得良好增長，但3月由于本土疫情擴散，供給和需求均受到較明顯沖擊。根據(jù)華西證券的分析測算，本輪疫情對一季度GDP增速拖累幅度約0.6個百分點。1-3月全國固定資產(chǎn)投資增長9.3%，較前值下降2.9個百分點，固投增速回落但明顯高于去年全年水平。其中，1-3月民間固定資產(chǎn)投資同比增長8.4%，回落3個百分點。結(jié)構(gòu)上，制造業(yè)投資增速結(jié)束上行趨勢，基建投資繼續(xù)回升，房地產(chǎn)投資增速回落明顯。

二、一季度經(jīng)濟拖累地產(chǎn)：房產(chǎn)銷售延續(xù)下行趨勢；投資額、到位資金表現(xiàn)惡化；到位資金降幅擴大

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2022年1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，2022年1-3月，商品房銷售額累計29655億元，同比-22.7%；銷售面積累計31046萬平方米，同比-13.8%。從單月值來看，2022年3月商品房銷售額14196億元，同比-26.2%；銷售面積15343萬平方米，同比-17.7%。房地產(chǎn)銷售均價繼續(xù)下降，2022年1-3月，商品房銷售均價為9552元/㎡，同比-10.4%；2022年3月商品房銷售均價為9252元/㎡，同比-10.3%。對此，國信證券分析表示，3月份開始蔓延的疫情沖擊了房地產(chǎn)銷售，一方面影響了銷售案場的開放，另一方面加重了購房者的觀望情緒。平安證券分析表示，“3.16”多部委發(fā)聲以來，多地放松限購限售，且從三四線延伸至高能級城市。隨著政策端持續(xù)發(fā)力、疫情逐步得到控制，預(yù)計樓市有望逐步修復(fù)，二季度為重要觀察窗口。太平洋證券分析表示，部分城市近期在“因城施策”的框架下陸續(xù)放松了當?shù)氐囊恍┓康禺a(chǎn)調(diào)控政策，邊際上對提振市場需求會有一定幫助，但是效果有多大我們認為仍有待觀察。如果說去年四季度是地產(chǎn)拖累了經(jīng)濟的話，那么今年一季度我們認為其實是經(jīng)濟在拖累地產(chǎn)。根據(jù)克爾瑞的問卷調(diào)查，收入降低成為客戶不買房的主要原因。而一季度和3月單月的居民中長期貸款均創(chuàng)近五年新低，我們認為跟居民收入預(yù)期不穩(wěn)，擔(dān)心潛在失業(yè)可能或者收入下降風(fēng)險，因而不敢加杠桿有一定關(guān)系。居民收入是目前房地產(chǎn)市場最大的制約因素。

2022年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計為27765億元，同比+0.7%，較前值收窄3.0個百分點。從單月值來看，2022年3月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為13266億元，同比-2.4%，較前值下降6.1個百分點。平安證券分析表示，往后看，短期竣工或仍將低迷，但若后續(xù)房企資金壓力明顯緩和，交房高峰期背景下，竣工修復(fù)速度將快于開工，預(yù)計下半年竣工端有望逐步修復(fù)。中金證券分析表示，當前房企面臨的現(xiàn)金流層面的多重壓力，可能持續(xù)壓制其投資意愿和能力：一方面，銷售長期不振疊加預(yù)售資金超額監(jiān)管（“補前”且“補后”）導(dǎo)致房企銷售回款困難，另一方面，收并購市場上買家意愿不足、價格預(yù)期不一致也使得房企資產(chǎn)處置進展不暢；與此同時，房企年內(nèi)公開市場債務(wù)到期壓力仍大，4、6、7、8月的單月到期額均超1200億元，短期內(nèi)“節(jié)流”仍為多數(shù)民營房企的首選。

2022年1-3月房企到位資金累計為38159億元，同比-19.6%，較前值下降1.9個百分點。從單月值來看，2022年3月房企到位資金為13016億元，同比-23.0%，較前值下降5.3個百分點。國信證券分析表示，2022年1-3月，銷售回款（定金及預(yù)收款+個人按揭貸款）在資金來源中的占比為48.8%，對到位資金的拉動降為-14.7%；而國內(nèi)貸款在資金來源中的占比為14.5%，對到位資金的拉動降為-3.6%。貸款融資恢復(fù)緩慢，房企對銷售回款的依賴性依舊較強，受銷售下行打擊較大。

三、央行發(fā)布23條“救市”措施：地產(chǎn)金融支持措施將在供需兩端發(fā)力；保障融資平臺公司的合理需求

2022年4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》（下稱《通知》），從支持受困主體紓困、暢通國民經(jīng)濟循環(huán)、促進外貿(mào)出口發(fā)展三個方面，提出加強金融服務(wù)、加大支持實體經(jīng)濟力度的23條政策舉措。

中金證券分析表示，新舉措以結(jié)構(gòu)性措施為主，“準財政”特征明顯……除準財政政策之外，監(jiān)管政策的態(tài)度也有所變化。地產(chǎn)政策方面，金融支持將在供需兩端發(fā)力，既要穩(wěn)需求，也要穩(wěn)項目?；ㄍ顿Y方面，除了開發(fā)性銀行要繼續(xù)發(fā)力，央行專門指出要保障融資平臺公司的合理需求。具體來看：地產(chǎn)既要穩(wěn)需求，也要穩(wěn)項目。需求端，央行提出要因城施策，合理確定首付比、住房貸款利率。在供給端，央行要求金融機構(gòu)區(qū)別項目風(fēng)險和集團風(fēng)險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，并鼓勵金融機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購業(yè)務(wù)?；ǚ矫妫鞔_提出“保障融資平臺公司合理融資需求”，同時從區(qū)域與項目兩個角度發(fā)力提振投資。在本輪寬松過程中，央行首次提出“按市場化原則保障融資平臺公司合理融資需求，不得盲目抽貸、壓貸或停貸”。此外，央行提出加大對水利、交通、管網(wǎng)、市政基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域以及第五代移動通信（5G）、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持力度，并明確要求金融機構(gòu)對信貸增長緩慢的?。▍^(qū)）新增貸款占比要穩(wěn)中有升。

四、金融支持實體經(jīng)濟座談會召開：加大疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融支持，保障物流暢通和促進產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈循環(huán)

2022年4月19日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟座談會，抓好近期各項金融政策的落地工作，加大疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融支持，保障物流暢通和促進產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈循環(huán)。會議強調(diào)，金融機構(gòu)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融服務(wù)。要及時優(yōu)化信貸政策，靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。

五、央行全面降準，釋放長期資金約5300億元，助企紓困穩(wěn)增長

支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國人民銀行決定于2022年4月25日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點。為加大對小微企業(yè)和“三農(nóng)”的支持力度，對沒有跨省經(jīng)營的城商行和存款準備金率高于 5%的農(nóng)商行，在下調(diào)存款準備金率0.25個百分點的基礎(chǔ)上，再額外多降0.25 個百分點。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率為8.1%。此次降準釋放長期資金約5300億元。

對此，川財證券分析表示，是當前我國經(jīng)濟正遭受諸多國內(nèi)外不確定事件的沖擊，實現(xiàn)5.5的目標還是有一定壓力的。此次降準能夠進一步加大金融對實體經(jīng)濟特別是受疫情嚴重影響行業(yè)和中小微企業(yè)、個體工商戶的支持力度，能夠明顯地起到助企紓困的效果。降準創(chuàng)造更加適宜的融資環(huán)境，穩(wěn)定了中小微企業(yè)經(jīng)營預(yù)期，最終幫助企業(yè)渡過難關(guān)。對銀行來說，降準能夠為商業(yè)銀行釋放長期、無成本的流動性，進而使得金融機構(gòu)降低負債成本，提高信貸投放的積極性，降低實體經(jīng)濟的融資成本。此次降準共計釋放長期資金約5300億元，提供了市場流動性，后續(xù)寬松政策仍有可能繼續(xù)加碼加力，在寬松貨幣政策的預(yù)期下，債市將迎來結(jié)構(gòu)性機會。東海證券分析表示，總的來看，降準有利于權(quán)益市場風(fēng)險偏好的提升，提振市場信心，銀行降低負債成本之后有利于實體經(jīng)濟融資成本的下降，釋放經(jīng)濟活力。對債市來講，寬松并未結(jié)束，但寬信用也正在路上，十年期國債收益率或維持低位震蕩。近期信號來看，“政策底”進一步得到確認，但短期仍需關(guān)注國內(nèi)疫情對實體經(jīng)濟的影響。

六、全國保障物流暢通促進產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定電視電話會議部署十項重要舉措，要求努力實現(xiàn)“民生要托底、貨運要暢通、產(chǎn)業(yè)要循環(huán)”

2022年4月18日召開了全國保障物流暢通促進產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定電視電話會議，國務(wù)院副總理劉鶴出席并部署了十項重要舉措。重點是修復(fù)由于疫情防控帶來的產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈受損。會議要求對疫情期間的物流管理建立明確標準，改善物流從業(yè)人員工作生活條件，予以延期還貸等金融支持，保障物流暢通。通過2000億元科技創(chuàng)新再貸款和1000億元用于交通物流領(lǐng)域的再貸款撬動1萬億元資金，穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈。建立重點產(chǎn)業(yè)和外貿(mào)企業(yè)白名單。

七、東莞2022年首批集中供地僅成交2宗，6宗地終止出讓；蘇州、昆明調(diào)整限售政策穩(wěn)定樓市

2022年4月18日晚，東莞原定于4月19-20日進行集中出讓的8宗地塊，有6宗終止出讓，僅剩2宗今日出讓。按照此前公告，東莞首批集中供地，分別位于道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝6個鎮(zhèn)街，共計出讓8宗地塊。此次集中供地有三大變動，一是土拍取消建成后的限售價格；二是競買保證金大幅下調(diào)；三是部分取消配建要求。保利旗下公司以88529萬元拿下橫瀝地塊；武漢地產(chǎn)集團有限責(zé)任公司以起始價501280萬拿下長安地塊。對此，根據(jù)我們財富中心的摸底，一些開發(fā)商投拓人員表示，在今年市場不確定的情況下，現(xiàn)金為王，寧可不動，切勿盲動。整體采取“量入為出、精準布局”的投資策略。

蘇州調(diào)整限售政策。2022年4月11日起，蘇州市開始調(diào)整限售政策，二手房限售由5年改為3年，簽約的二手房自取得不動產(chǎn)之日起滿三年即可轉(zhuǎn)讓。

昆明市發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期工作意見。分別從加快商業(yè)商務(wù)用房去化，合理使用商業(yè)商務(wù)用地，紓解疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難等8個方面制定相關(guān)政策。

國銀證券分析表示，到地產(chǎn)政策由紓困逐步進入到推動需求改善階段，政策出臺的城市也逐步從三四線城市擴展至弱二線省會城市，且調(diào)整力度不斷加大，從信貸放松、購房補貼、公積金貸款優(yōu)惠等到“五限”的放松。但整體而言，從政策調(diào)整深度來看，低能級城市頻繁的“救市”對市場的提振作用較為有限；而高能級城市的跟進略顯不足。除了市場景氣度仍然低迷外，房企仍然面臨較大的資金壓力，前期信貸支持并未到位，2022年上半年迎來海外債償債高峰期，壓力將集中在 4、6、7月，接下來幾個月部分資金壓力較大的公司仍然可能出現(xiàn)信用風(fēng)險事件。隨著部分城市樓市下行壓力進一步加大，部分房企信用風(fēng)險再度爆發(fā)，因此我們認為地方層面供需端、房企資金端仍有持續(xù)進一步深化調(diào)整的空間。

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原標題： 地產(chǎn)金融周報：降準不及預(yù)期、降息落空、樓市繼續(xù)下行；央行發(fā)布23條救市措施；監(jiān)管層要求金融支持實體經(jīng)濟；東莞土拍慘淡