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怎樣低價(jià)拿地?從城市擴(kuò)張機(jī)會(huì)談起

投拓江湖 投拓江湖 作者:投拓江湖
2019-12-19 14:59 2852 0 0
內(nèi)地排名靠前的大型房企,萬(wàn)科、保利、恒大無(wú)不是先人一步提前布局潛在熱點(diǎn)區(qū)域的戰(zhàn)略高手,以極低的價(jià)格提前進(jìn)入某個(gè)未成熟區(qū)域,待政策利好交通配套成熟以后,坐收超額利潤(rùn)。

作者:投拓江湖

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怎樣拿低價(jià)地,這是很多公司一直在潛心研究的問題。在引入這個(gè)問題之前,我想先給大家發(fā)一張最近很火爆的圖片:

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這簡(jiǎn)直是很多人買房的真實(shí)寫照是不是?投射到拿地的角度,當(dāng)初新區(qū)的低價(jià)土地不敢上,土地價(jià)格被炒作起來(lái)又研判認(rèn)為市場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn),后來(lái)樓面價(jià)一路高歌猛進(jìn),只能“望地興嘆”了。

隨著收入的提高和都市區(qū)交通環(huán)境的改善,居民有條件追求更好的生活環(huán)境。一般而言中心城市環(huán)境臟、噪聲大、交通擁擠、貧困人口多、問題家庭多、房子擁擠質(zhì)量差、選擇房子限制多,因此,舒適的環(huán)境往往在中心城市之外。為追求舒適的生活環(huán)境,人們?cè)敢馍釛壷行某鞘卸捷^遠(yuǎn)的郊區(qū)生活。大城市發(fā)展的攤大餅?zāi)J揭簿陀纱碎_始。

交通條件的改善是最主要的推動(dòng)力。得益于快速干線,快速公交,地鐵、輕軌、有軌電車等交通方式的改進(jìn),居住在城市邊緣地帶變得更加便捷,每天上下班通勤的時(shí)間基本上都能得到保障。

據(jù)滴滴出行2018年發(fā)布的中國(guó)城市“出行半徑”排行榜,中國(guó)城市的極限通勤半徑在30公里左右,即開車一個(gè)小時(shí)能達(dá)到的范圍。

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部分產(chǎn)業(yè)的郊區(qū)布局是郊區(qū)逐步成為獨(dú)立的城鎮(zhèn)的關(guān)鍵。郊區(qū)從最初的“臥城”過(guò)渡到相對(duì)獨(dú)立的社區(qū),進(jìn)一步發(fā)展成為完全獨(dú)立的區(qū)域單位——城鎮(zhèn)。在這個(gè)過(guò)程中,產(chǎn)業(yè)的遷移起到了關(guān)鍵性的穩(wěn)定作用。在郊區(qū),比較集中的產(chǎn)業(yè)主要包括:制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)、零售業(yè)以及一些與制造業(yè)相配套的產(chǎn)業(yè)。隨著產(chǎn)業(yè)遷移,就業(yè)機(jī)會(huì)在郊區(qū)出現(xiàn)。對(duì)許多人來(lái)說(shuō),容易取得就業(yè)機(jī)會(huì)是他們進(jìn)行區(qū)位選擇的決定性因素。當(dāng)然,很難判斷是人口遷移導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)與就業(yè)機(jī)會(huì)的遷移,還是產(chǎn)業(yè)與就業(yè)機(jī)會(huì)的遷移造成人口的遷移,但相互影響的結(jié)論是肯定的。

隨著城市發(fā)展的攤大餅?zāi)J剑驕?zhǔn)城市發(fā)展方向在未來(lái)的潛在熱點(diǎn)區(qū)域提前布局拿地,能為不少房企帶來(lái)非比尋常的利潤(rùn)。熟知香港房地產(chǎn)的人應(yīng)該知道,以李嘉誠(chéng)和鄭裕彤為代表的港資房企,在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化浪潮剛剛起步之初即在內(nèi)地大城市的周邊大量置地,以極低的價(jià)格,分期付款的方式囤積了大量土地。

以成都為例,新世界集團(tuán)在成都華陽(yáng)2007年獲得了約3500畝的土地,彼時(shí)成都還未明確往南發(fā)展的戰(zhàn)略。2014年成都成立天府新區(qū),城市發(fā)展整體向南轉(zhuǎn)向,華陽(yáng)的地價(jià)成倍增長(zhǎng)。該項(xiàng)目目前已轉(zhuǎn)手恒大,新世界集團(tuán)借此套取大量溢價(jià)現(xiàn)金。

重要的事情說(shuō)三遍!土地資源具有稀缺性,稀缺性,稀缺性。這是房地產(chǎn)開發(fā)不同于制造業(yè)生產(chǎn)最大的區(qū)別。不管是什么豪車,盡管價(jià)格再高,也是可以在生產(chǎn)線上批量生產(chǎn)的,但房地產(chǎn)不一樣。城市建設(shè)用地是稀缺的,特別是大城市的建設(shè)用地更為緊缺,土地成為了一次性的消費(fèi)品,開發(fā)完了就沒有了,只能是通過(guò)城市的往外進(jìn)一步擴(kuò)張解決。瞅準(zhǔn)這一點(diǎn),在大城市的近郊邊緣,偏僻一點(diǎn)的地,只要是算的過(guò)賬,去化沒有太大問題,沒有硬傷的不利因素,是沒什么問題的。

內(nèi)地排名靠前的大型房企,萬(wàn)科、保利、恒大無(wú)不是先人一步提前布局潛在熱點(diǎn)區(qū)域的戰(zhàn)略高手,以極低的價(jià)格提前進(jìn)入某個(gè)未成熟區(qū)域,待政策利好交通配套成熟以后,坐收超額利潤(rùn)。

提前布局郊區(qū)拿地,有以下重點(diǎn)需要考慮:

1、城市能級(jí)很重要。省會(huì)及以上的城市,打造新區(qū)的能力是完全沒問題的。一個(gè)城市的發(fā)展,說(shuō)到底還是靠地方政府的財(cái)政實(shí)力托底,特別是現(xiàn)在嚴(yán)查地方債的情況下,通過(guò)舉債開發(fā)新城,然后賣地還債的操作路徑已經(jīng)越來(lái)越窄。也不是說(shuō)其他所有的中小城市就不能成功打造一個(gè)新區(qū),具體要視情況而定。中小城市新區(qū)比較健康的發(fā)展模式是,劃定一個(gè)較小的區(qū)域起步,坐實(shí)各種配套,穩(wěn)扎穩(wěn)打比較容易做成。那種全面突擊,一來(lái)就大畫藍(lán)圖,多個(gè)新區(qū)齊頭并進(jìn)的中小城市基本上很難成功。

2、交通配套的完善。一個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展區(qū)域,一定是政府在交通配套規(guī)劃上有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作,或者說(shuō)已經(jīng)著手在做的。對(duì)大城市而言,城市放射狀快速路網(wǎng)能抵達(dá)的周邊,軌道交通能輻射的周邊,是理想的潛在熱點(diǎn)區(qū)域。特別是軌道交通的TOD開發(fā)模式,讓區(qū)域價(jià)值增色不少。關(guān)于TOD,作者在歷史發(fā)文中有專門的論述,歡迎前往查閱。至于學(xué)校,醫(yī)院,購(gòu)物等大型配套,也是必不可缺的。

3、政策支持。這里所說(shuō)的政策支持不僅僅是政府幾個(gè)紅頭文件,幾個(gè)會(huì)議紀(jì)要那么簡(jiǎn)單。而是實(shí)實(shí)在的政策扶植,大項(xiàng)目引進(jìn),財(cái)政投入,基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與興建。如果僅僅是停留在文件上面,這樣的新區(qū)域要謹(jǐn)慎進(jìn)入。類似口頭上發(fā)展的新區(qū)和規(guī)劃很多,這是一個(gè)極大地拿地風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

4、在城市主要發(fā)展方向。舉個(gè)栗子,北京往南發(fā)展,成都往南發(fā)展,重慶往北發(fā)展,這都是在眾多偶然因素當(dāng)中的必然。細(xì)心膽大的人在綜合地形,三通一平,拆遷成本,人口,可開發(fā)土地余量等方面,不難得出一個(gè)城市的發(fā)展方向未來(lái)會(huì)在哪里的結(jié)論。往往一些地方政府在文件里會(huì)四面突擊,給各個(gè)發(fā)展方向都給足支持,但是最終能發(fā)展起來(lái)的只能是符合城市發(fā)展實(shí)際的新區(qū)。因此要重點(diǎn)分析,去一個(gè)真正的新區(qū)域布局。

5、產(chǎn)業(yè)支撐。產(chǎn)業(yè)決定了一個(gè)區(qū)域的財(cái)政能力,決定了人群的購(gòu)買能力,決定了新區(qū)的持續(xù)發(fā)展后勁。有產(chǎn)業(yè)和大項(xiàng)目的新區(qū)域,十有八九都能成氣候,如果沒什么產(chǎn)業(yè),只有房地產(chǎn),那最終很有可能是一座空城,鬼城。

6、有獨(dú)特環(huán)境資源、氣候資源的地區(qū)。一般來(lái)說(shuō)每個(gè)城市都會(huì)有自己的近郊生態(tài)區(qū),或者是開發(fā)強(qiáng)度較低又緊鄰主城的區(qū)域。這類地區(qū)離成熟的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域往往只差一條完善的快速道路+多家地產(chǎn)開發(fā)商的入駐。

有幾種區(qū)域謹(jǐn)慎進(jìn)入:

1、城市郊區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)集中區(qū)。這類區(qū)域污染往往很大,居住性較差,而且在當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體心中形成的污染更是根深蒂固。這類區(qū)域需要謹(jǐn)慎,去化和項(xiàng)目銷售溢價(jià)往往較為困難,但如果有其他壓倒性的交易優(yōu)厚條件除外。

2、城市遠(yuǎn)郊外圍環(huán)裝快速道路邊緣。很多城市都有自己的外環(huán)路,大部分省會(huì)城市都有了自己的“四環(huán)”“五環(huán)”甚至是“六環(huán)路”。有部分房企容易被被地方政府忽悠,去環(huán)狀交通線附近圈地搞大型康旅,農(nóng)旅項(xiàng)目,往往很難成功。城市主要的資源匯集和交換的通道是在城市放射狀道路上,環(huán)狀道路更多為了分?jǐn)偸袇^(qū)交通壓力,分散大件物品運(yùn)輸,加強(qiáng)各個(gè)郊縣的聯(lián)系等功能。

放射狀交通主干道則不同,進(jìn)出城的交通便利,或成為城市對(duì)外擴(kuò)展自然的發(fā)展方向,對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的吸附,讓周邊的購(gòu)買力無(wú)論是基于進(jìn)城還是回鄉(xiāng)的便利,都更易于接受和選擇周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

3、與主城區(qū)距離較遠(yuǎn)且有自然分割界限的新區(qū)。有的地方新區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖很美好,但是脫離了具體的實(shí)際。有一種遠(yuǎn)離城市主城區(qū)的城市新區(qū),由于山脈,河流的阻隔,發(fā)展是較為緩慢的,在購(gòu)房者心理上的接受程度也比較低。例如鄭州市在黃河以北地區(qū)打造的平原新區(qū),短期來(lái)看并沒有多大的起色。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

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投拓江湖

本號(hào)每篇文章都是干貨滿滿。作者資深十強(qiáng)地產(chǎn)投拓總監(jiān),十余年頭投拓實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),堅(jiān)持原創(chuàng)文章,矢志成為投拓人喜愛的公眾號(hào)。長(zhǎng)期發(fā)布:1、投拓政策、干貨;2、投拓經(jīng)驗(yàn);3、地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向;4、地產(chǎn)新鮮知識(shí)、新聞動(dòng)態(tài);微信號(hào): TT707276146

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

  • 劉韜
    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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