百?gòu)?qiáng)房企中，約有三成涉足代建領(lǐng)域。那時(shí)候就燒過(guò)一把火，近兩年疫情和政策疊加影響，代建再成高頻詞。
作者：內(nèi)幕君
來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID:fangshi488)
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潘石屹還在想辦法跑
上周四，SOHO中國(guó)辦了場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房源推介會(huì)，身在海外的潘石屹線上參會(huì)，他在會(huì)上重磅宣布：將以7折的價(jià)格銷售銀河SOHO、三里屯SOHO等9個(gè)京滬項(xiàng)目。待售的房源加起來(lái)有3.2萬(wàn)㎡。老潘的個(gè)人微博轉(zhuǎn)發(fā)了相關(guān)消息，還附言表示“歡迎購(gòu)買”。這是繼去年和黑石的230億大單崩了之后，SOHO中國(guó)首次上演“賣賣賣”大動(dòng)作。如果放到歷史長(zhǎng)河里，那就數(shù)不清是第幾次了。從2014年開始賣，到2021年8年時(shí)間里，SOHO中國(guó)已經(jīng)套現(xiàn)不下350億。對(duì)于再次大批量拋售資產(chǎn)，SOHO中國(guó)解釋：潘石屹宣布七折賣房同天，自稱“不差錢”的國(guó)企越秀地產(chǎn)發(fā)布2021年度財(cái)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示其去年凈負(fù)債率為47.1%，他們今年將掏475億買地。SOHO中國(guó)的凈負(fù)債率，比被認(rèn)為“很穩(wěn)健”的越秀還秀：只有43%（數(shù)據(jù)截至2021.6.30)。這么低了還繼續(xù)降，狗蛋說(shuō)，老潘這是下了出清退圈的決心。30年前靠一袋橘子拿到內(nèi)部信息，潘石屹成功逃離海南，躲過(guò)泡沫的破滅。30年后，就算有一噸橘子，也只能換回時(shí)代的背影。3月11日，阿里賣出上海一套近600㎡的復(fù)式法拍房，成交單價(jià)每平超過(guò)30萬(wàn)。這套位于黃埔江邊的豪宅，是三盛宏業(yè)老板陳建銘的，房子所在的小區(qū)中糧海景壹號(hào)，它的邊上是大家說(shuō)到豪宅會(huì)第一時(shí)間想到的湯臣一品。2019年三盛宏業(yè)被爆資金鏈斷裂，遭員工堵大門維權(quán)，陳建銘一度淚灑“說(shuō)明會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)。后來(lái)盡管有一些“自救”措施，也難挽巨債重壓下轟然倒塌的大廈。曾經(jīng)的三盛宏業(yè)也是有過(guò)千億夢(mèng)想的。房地產(chǎn)失去大江大河，離開的人越來(lái)越多。當(dāng)然了，老潘不太一樣，他的離開是逃跑，其它地產(chǎn)老板是淘汰。二三十年的突飛猛進(jìn)，行業(yè)畸形、泡沫叢生?，F(xiàn)在政策從嚴(yán)，很多選手就活不下去了。大家眼里活得挺好的濱江，去年在杭州首輪集中土拍中搶下多宗地，戚金興表示努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)率，這讓媒體直呼不可思議：有媒體統(tǒng)計(jì)A股69家房企的業(yè)績(jī)預(yù)告，發(fā)現(xiàn)超過(guò)4成房企2021年處于虧損。再過(guò)一陣，房企2021年度財(cái)報(bào)將陸續(xù)發(fā)出，狗蛋說(shuō)，大概率哀鴻遍野。到時(shí)候，不是幾家歡樂(lè)幾家愁，而是幾家歡樂(lè)，幾十家愁。郁亮說(shuō)過(guò)地產(chǎn)越來(lái)越像制造業(yè)，要向管理要紅利。這句話其實(shí)也體現(xiàn)了房企在地產(chǎn)行業(yè)中，將迎來(lái)的角色轉(zhuǎn)變：大家都將越來(lái)越像代建企業(yè)。這里說(shuō)的代建，是狹義上的代建，即代替建設(shè)。
而近一兩年，代建熱度也高，甚至被認(rèn)為是房企的新增長(zhǎng)點(diǎn)，這里說(shuō)的代建就是廣義上的，即服務(wù)管理型代建：這種模式是代建方向委托方輸出管理、品牌或資源，屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，不需要沉淀大量資金。
沒(méi)啥知名度的地方小房企，或者城投公司，自身受限原因不同，都有較強(qiáng)的代建需求。比如中小房企，自身品牌溢價(jià)率低、融資難、產(chǎn)品力弱，很難立足，找大牌房企代建，就成了一種借力的選擇。
鄭州高新區(qū)的「西棠」項(xiàng)目，項(xiàng)目大股東也是拿地一方為金橋置業(yè)，作為十八線房企，金橋如果獨(dú)立開發(fā)，在鄭州這幾年樓市橫盤甚至下行情況下，應(yīng)該會(huì)是hard 模式。于是，金橋和鄭州人十分信賴的永威合作，項(xiàng)目冠了永威的姓，變成「永威金橋西棠」。因?yàn)榭粗杏劳信?，就算?xiàng)目每平比周邊競(jìng)品貴個(gè)一兩千，購(gòu)房者仍然往前沖。通過(guò)代建，雙方各取所需，委托方實(shí)現(xiàn)高去化，被委托方實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前代建的整體凈利潤(rùn)率在25%，我覺得統(tǒng)計(jì)虛高了，但就算20%吧，也比傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)高中，多數(shù)房企能做到的10%-15%凈利潤(rùn)率高得多。像綠城那種代建小能手，毛利率可以做到45%以上，凈利潤(rùn)率能到25%。因?yàn)檩p資產(chǎn)代建模式被看好，綠城管理控股2021年市值漲超70%。百?gòu)?qiáng)房企中，約有三成涉足代建領(lǐng)域。三四年前業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，代建將在房地產(chǎn)行業(yè)中占到10%-20%，也就是達(dá)到萬(wàn)億規(guī)模。那時(shí)候就燒過(guò)一把火，近兩年疫情和政策疊加影響，代建再成高頻詞。2021年央企國(guó)企在土拍市場(chǎng)一擲千金，但對(duì)比之下，萬(wàn)科好像不怎么拿地。背后是萬(wàn)科也玩代建，擅長(zhǎng)小股操盤，輸出品牌和管理等，然后收取服務(wù)費(fèi)和獲得收益分紅。萬(wàn)科10年前在昆明代建云上城，收取的技術(shù)服務(wù)費(fèi)在5%到6%，用23%的股權(quán)撬動(dòng)了43%的收益占比。不久前萬(wàn)科參與成立一家代建企業(yè)，可能會(huì)涉足保障房代建。代建對(duì)房企而言，相當(dāng)于多了一種出路。對(duì)購(gòu)房者而言，則可能是多了一個(gè)坑。
上文提到的永威金橋西棠項(xiàng)目，業(yè)主們就覺得自己被代建套路了一把。這個(gè)項(xiàng)目至今停工4個(gè)多月，總包單位被拖欠款項(xiàng)撤離，同時(shí)傳說(shuō)永威也要撤出項(xiàng)目。當(dāng)初的宣傳口號(hào)是「十年?yáng)|棠，終見西棠」，想到這，那時(shí)候沖著永威去買房的業(yè)主們很失望：他們找開發(fā)商給說(shuō)法，最終都沒(méi)有一個(gè)令他們滿意的答復(fù)。因?yàn)橛劳诫娫挷唤有畔⒉换?，前幾天，業(yè)主只好請(qǐng)《小莉幫忙》欄目介入溝通，在溝通會(huì)上，業(yè)主代表問(wèn)：你們永威這么大的一個(gè)公司，到底能不能給我們一個(gè)解決方案？聽到這，一男一女兩個(gè)工作人員當(dāng)即表示，我們先撤一下。業(yè)主想要的是開發(fā)商發(fā)一個(gè)聲明，承諾永威金橋不分家，兩位股東都是海王，誰(shuí)也不輕易承諾。只留下很多疑團(tuán)籠罩在業(yè)主頭上：項(xiàng)目2000多戶業(yè)主，現(xiàn)在被架在火上烤。當(dāng)初花錢買奧迪，結(jié)果可能變奧拓，于情于理誰(shuí)也接受不了。3月11日，業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)，希望金橋領(lǐng)導(dǎo)出面解決，他們從下午齊聲喊到深夜：崔紅旗是金橋置業(yè)董事長(zhǎng)，業(yè)主深情吶喊，紅旗始終難覓。
昨天高新區(qū)管委會(huì)牽頭召開四方會(huì)談，地方政府、兩家開發(fā)商、業(yè)主坐下來(lái)溝通，事情復(fù)雜，暫時(shí)還沒(méi)有解決方案。業(yè)主代表表示要相信政府，他們說(shuō)現(xiàn)在能做的就是靜守售樓部。
地產(chǎn)風(fēng)聲公眾號(hào)后臺(tái)，有不少西棠業(yè)主讓我們幫忙發(fā)聲，我們能做的有限，在這呼吁金橋和永威：
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題：
別把代建玩壞了
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