作者：鄭宏宇 王懷志

來源：明辨律法（ID:trzlaw）

房地產(chǎn)開發(fā)項目進行合作時，由于開發(fā)手續(xù)復雜、開發(fā)歷時時間較長，合作各方權利義務和合同目的各不相同，導致所簽訂的合同以及實際履行情況，可能出現(xiàn)與當事人預期不一致的法律效果，從而引發(fā)爭議導致訴訟。

案例索引：云南省高級人民法院（2018）云民終893號民事判決書。

根據(jù)庭審和質(zhì)證，本院確認如下法律事實：

一、項目概況：雙方合作開發(fā)位于隴川縣城南片區(qū)土地，第一期293畝土地，第二、三期538.4畝土地（以國有土地使用證及批準文件為準）；

二、合作方式：通過合作開發(fā)，雙方按約定各負其責，原告向被告支付約定回報的方式經(jīng)營，實現(xiàn)雙方互惠共贏；

三、被告責任：本項目用地及所有土地相關費用、建設南環(huán)路、勐宛南路、土地、拆遷賠償?shù)人匈M用由被告承擔，被告提供該公司章程、內(nèi)部股東同意該項目合作的同意書或在本協(xié)議上簽名同意等，并將與政府所簽訂的所有合同的原件交給原告核實、查看，原告需要可隨時調(diào)用等，被告全體股東授權江克仁為浙商公司總經(jīng)理，行使對該項目除被告責任范圍外的一切權力等，及在雙方簽訂合作協(xié)議之前，被告委托的相關建設單位、設計、對外簽訂的承包合同等全部由被告負責處理，責任由被告承擔；

四、原告責任：將公司營業(yè)執(zhí)照、公司章程、法定代表人身份證原件給被告核實，除被告責任外的工作，其他所有涉及本項目的工作均由原告負責，負責對該項目的規(guī)劃設計、施工、銷售、納稅、物業(yè)的后期經(jīng)營；除被告責任外，對該項目的全部經(jīng)濟、法律和所有經(jīng)營責任由原告承擔。

五、約定回報金額及支付方式：1、第一期開發(fā)293畝，人民幣14650萬元；2、付款期為，在雙方合作協(xié)議簽訂后15日內(nèi)支付人民幣1000萬元，拿到建設工程施工許可證后15日支付人民幣2000萬元，其余部分三年付清等等；

六、合作期限：自本協(xié)議簽訂之日起至原告支付被告所有款項后，至該項目開發(fā)銷售完畢止等；

八、違約責任：1、被告給原告第二期供地應在原告完成第一期工程三分之二時等；2、被告應把從政府拿到的余下的二、三期開發(fā)用地538.4畝土地保證全部供給原告開發(fā)使用，不得轉讓給其他任何人（備注如因政府政策改變原因或不可抗力因素、天災、戰(zhàn)爭等造成的被告違約，被告不承擔經(jīng)濟、法律責任）；3、原告應按協(xié)議向甲方支付承包款，如超期，按逾期金額數(shù)按每月3%向被告支付逾期款，任何一筆款項逾期超過三個月，被告有權收回原告的經(jīng)營權，并不向原告供地（備注如因政府政策改變原因或不可抗力因素、天災、戰(zhàn)爭等造成的原告違約，原告不承擔經(jīng)濟、法律責任，被告無權收回經(jīng)營權并繼續(xù)向原告供地）；4、如因原告不能遵守國家相關規(guī)定不能按時完成開發(fā)，導致政府不供地或沒收土地，應視為原告違約，承擔違約責任；5、本項目開發(fā)結束后，該項目的所有資產(chǎn)（包括已售物業(yè)和未售物業(yè)）均為原告資產(chǎn)，并由原告進行管理支配。原告法定代表人江克仁及浙商公司十名股東均在協(xié)議上簽名并加蓋公司印鑒。

同日，被告浙商公司及該公司十名股東出具《授權書》，內(nèi)容為：授權江克仁為德宏州浙商房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司總經(jīng)理，全權負責暫定名為隴川景頗古鎮(zhèn)項目的所有事宜。

2014年1月6日原告將1000萬元人民幣匯入被告指定帳戶，陳小強、陳正秋等十名浙商公司股東出具《收條》內(nèi)容為：今收到云南巴端經(jīng)貿(mào)有限公司隴川縣章鳳城南土地項目合作保證金1000萬元。

2014年12月10日，云南巴端經(jīng)貿(mào)有限公司經(jīng)工商行政管理機關將名稱變更為云南太陽城投資集團有限公司。

合作開發(fā)過程中，原告與被告于2015年4月23日簽訂《補充協(xié)議書》約定：一、鑒于雙方的合作模式及債權債務承擔方式，原告在以被告名義對外簽署各種合同時，應明確告知第三方有關本項目的合作模式，在合同中載明并將《房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議》作為原告和第三方所簽合同的附件，并在附件上加蓋雙方公章；在甲方股東按本協(xié)議約定將所持有的被告公司所有股權轉讓給原告或原告指定的自然人之前，被告公司委派專人至原告經(jīng)營場地現(xiàn)場辦公，原告需對外以被告名義簽署與本項目有關的合同協(xié)議時，被告應確保12小時內(nèi)為原告加蓋被告公司印章；二、原協(xié)議約定應提供831.4畝進行合作開發(fā)，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商，被告僅提供第一期土地296.66畝進行合作，第二期、第三期開發(fā)土地由原告根據(jù)2011年1月19日被告以瑞麗卓達公司與隴川縣人民政府簽訂的協(xié)議及補充協(xié)議向隴川縣人民政府購買，所需土地出讓金由原告承擔，相關手續(xù)由原告辦理，但被告應應協(xié)助原告去隴川縣人民政府辦理上述協(xié)議所涉及的權利義務轉讓的相關手續(xù)等；三、被告將第一期296.66畝土地證辦理完畢后的八個半月內(nèi)，原告向被告支付約定報酬2000萬元（此款作為第二筆付款），其他款項分三年付清等；四、在原告支付第一期約定報酬的最后一筆款項后，被告股東應將其持有的浙商公司所有股權轉讓給原告或其指定的自然人等；五、項目報批及開發(fā)建設所需各種手續(xù)由原告負責辦理；六、原告必須按隴川縣政府規(guī)定的項目用途及開發(fā)進度進行開發(fā)建設。原告法定代表人江克仁、被告股東均在協(xié)議上簽名捺印并加蓋公司印鑒。

2016年10月21日，隴川縣人民政府（甲方）與瑞麗市卓達投資有限公司清算組（乙方）、德宏州浙商房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（丙方）簽訂《合同解除協(xié)議》，解除了原瑞麗市卓達公司與隴川縣人民政府簽訂的《章鳳城南土地綜合開發(fā)項目協(xié)議》及相關補充協(xié)議、文件；甲方分期分批退還乙方、丙方預交的土地出讓金、回購乙方丙方投資建成的章鳳城南片區(qū)土地綜合的城市道路等款項，乙方、丙方在收到甲方支付第一筆資金起，必須保證在1個月內(nèi)將土地使用權交加甲方，同時將甲方支付的第一筆資金用于解決章鳳城南土地綜合開發(fā)項目中產(chǎn)生的所有合法債務，否則，甲方有權不予以支付剩余資金等內(nèi)容。

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條：“本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議?！?/p>

第十四條：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！?/p>

第二十四條：”合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。”

第二十五條：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同?！?/p>

第二十六條：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同?！?/p>

第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

在此律師提示，在就房地產(chǎn)開發(fā)項目進行合作時，應根據(jù)項目具體情況、各方權利義務的實質(zhì)，設計恰當?shù)暮贤?，清楚約定各方當事人的權利義務，并使得合同具備實際履行的各項條件，保障項目的順利實施，避免發(fā)生訴訟爭議，從而實現(xiàn)各方的最終利益。