小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
發(fā)軔于福建，后遷至上海的融信中國，在業(yè)內有著“地王收割機”稱號，其此前高價拿地、高負債風險開始釋放。
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業(yè)績下滑
2月25日，融信中國（03301.HK）發(fā)布業(yè)績快報稱，預計2020年歸屬股東凈利潤錄得約20%-30%下降。
盈利預告
公告顯示，利潤下降是因受新冠疫情影響，融信中國開發(fā)的部分項目工程進度及物業(yè)交付有所延期，導致收入及利潤確認延后；另外受國家房地產調控政策影響，導致物業(yè)組合平均毛利率下降。
值得注意的是，這是融信中國2017年以來業(yè)績首次下滑。在業(yè)績大幅下滑的同時，其經營獲現能力也在惡化，2020年上半年其經營性現金流凈額為-9.88億元。
2020年，融信中國取得簽約銷售金額共計1551.7億元，同比增長9.8%，擦線完成年度目標，但增速卻達上市以來最低。
2015-2019年，融信中國銷售同比增幅分別為33.15%、107%、103.9%、73.35%和15.94%。
據克而瑞數據顯示，2020年融信集團以1192.6億操盤金額位居房企第27位；以519.6萬平方米操盤面積位居第40位。
2018年，融信中國合約銷售從502億大幅增長至1218億，首度突破千億大關。
克而瑞房企銷售排名
業(yè)績下滑、銷售增速創(chuàng)新低背后，透露出融信中國前些年高價拿地的“地王后遺癥”開始顯現。
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據官網介紹，融信集團于2003年成立，總部位于上海，2016年1月于香港聯交所上市。
融信聚焦房地產主業(yè)，通過地產開發(fā)、物業(yè)服務、景觀工程、資管運營等業(yè)務板塊，實現全產業(yè)鏈協同發(fā)展。
融信集團官網
融信中國業(yè)績大幅下滑，除了疫情和房地產調控原因外，其前些年高價拿地也是直接導致利潤下滑的誘因之一。
2016年，融信中國登陸資本市場后，開啟了一波“補倉”行為，其中拿了不少地王項目和高價地。
當年，融信中國在全國收割了21塊土地，增加土儲超500萬平方米，拿地均價高達8650元/平；2017年又大手筆拿了78個項目，新增總建筑面積1481.53萬平方米。
近年來，融信中國“地王后遺癥”顯現，高價拿地、高負債的風險開始釋放，超高土儲成本大幅壓減了項目的利潤空間。
相較于同行，融信中國的銷售毛利率和凈利率一直比較低，2020年上半年其毛利率僅為14.91%，同比2019年的24.24%大幅下滑。
銷售毛利率
截至2020年6月末，融信中國總資產為2207.41億元，總負債1794.49億元，凈資產412.92億元，資產負債率81.29%。
從房企融資新規(guī)“三道紅線”來看，融信中國剔除預收款項的資產負債率為74％，凈負債率92%，現金短債比為1.7，可以看出其踩中一道紅線，被劃入“黃檔”陣營。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現，融信中國主要以流動負債為主，占總債務的71%。
截至2020年6月末，融信中國流動負債有1268.46億元，其一年內到期的短債債務有183.92億元。
相較于短債壓力，融信中國的流動性較好，其賬上現金及現金等價物有312.6億元，可以覆蓋短期負債。
除此之外，融信中國還有526.03億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息債務有505.45億元。
整體來看，融信中國剛性債務合計692.84億元，主要以長期有息債務為主，帶息債務比為39%。
在償債資金方面，近年來融信中國主要依賴于外部融資，尤其是高頻發(fā)行美元債，且發(fā)債成本較高。
《小債看市》統計，目前融信中國存續(xù)美元債10只，存續(xù)規(guī)模37.24億美元，其中有兩筆債券票息高于10%，其一年內到期的債券有9.14億美元。
存續(xù)美元債（部分）
總得來看，2020年融信中國業(yè)績大幅下滑，銷售增速創(chuàng)新低，銷售毛利率較低；近年來“地王后遺癥”顯現，高價拿地、高負債風險開始釋放。
03
歐氏三兄弟
莆田歐氏家族草根起家，一門三富豪，在當地坐享盛名，就是在國內家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。
歐宗洪有兩個哥哥，老大是歐氏集團創(chuàng)始人歐宗金，老二是正榮集團創(chuàng)始人歐宗榮，他在家中排行第三，當地人稱“歐老三”。
上世紀80、90年代，跟隨改革開放的浪潮，歐氏兩個大哥先行外出謀生。一開始他們在建筑工地施工，之后便開始承接工程，歐氏兄弟從“橋路業(yè)務”切入，由此獲得了第一桶金。
后來，成年后的歐宗洪也憑借兄長鋪好的道路，涌入創(chuàng)業(yè)大潮中。
2000年，歐宗洪正式進入地產業(yè)，投資建設了莆田市當年的第一高樓“觀橋御景”樓盤。三年后他轉戰(zhàn)福州開拓市場，成立了融信中國的前身。
然而，在融信剛成立的幾年里，歐宗洪基本沒什么作為。直到2007年全國房價出現增長，開發(fā)商積極搶占土地市場。
2007年，歐宗洪在一場土拍上，以15.5億元總價、每平方米9953元樓面價拿下當時的福州單價“地王”項目。
戲劇性的是，拿下“地王”的次年，國家出臺樓市調控政策，福州樓市成交量“腰斬”，歐宗洪不得不以損失7000萬元土地定金的方式，將地塊退回以挽回損失。
此后十年間，歐宗洪帶著融信深入福建漳州、廈門等市場，并向長三角區(qū)域上海、杭州等地“探路”，2013年進入了全國地產TOP50行列。
2016年，融信迎來高光時刻，45歲的歐宗洪搶先在二哥的正榮集團之前上市了。
上市后，融信中國總部從福建遷至上海。在歐宗洪的帶領下，融信開啟“土地收割”模式，由于高價拿地，他也被業(yè)界冠以“地王收割機”的稱號。
然而，“歷史總是驚人的相似”。2016年底逢上海樓市“限價”政策，融信以天價拿下的“上海地王”又一度被套牢。
近年來，融信中國的“地王后遺癥”逐步顯現，高價拿地、高負債風險始終隨行在歐宗洪左右。
在這期間，歐宗洪進行高頻次的發(fā)債，用于流轉現有債務再融資。
值得注意的是，融信中國少數股東在凈利潤中獲得的損益占比，明顯低于在權益總額中的占比，存在“明股實債”嫌疑。
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