目前部分城市可以認可商業(yè)保理公司作為抵押權(quán)人，通過商業(yè)保理公司對房企交易對手提供的應收賬款融資構(gòu)建放款通道，將抵押權(quán)設立登記在商業(yè)保理公司名下，其基本架構(gòu)如下所示：

同保理公司相似，目前融資租賃公司亦可作為放款通道，但是在實際操作過程中需注意2020年6月9日頒布的《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》的相關業(yè)務經(jīng)營規(guī)則及監(jiān)管指標。在實際操作過程中，融資租賃業(yè)務經(jīng)常涉及到非房主體的配合問題，比如通過以滿足條件的非房主體作為融資主體，并以相關設備作為租賃物。租賃方式可通過直租或者售后回租的方式，以施工設備、商超或酒店內(nèi)的設備、園區(qū)供水或供熱設備、文化娛樂設備等作為租賃物，并約定土地或經(jīng)認可的資產(chǎn)的抵押、集團及實控人的擔保等風控措施。

金交所相關的金融產(chǎn)品歷經(jīng)幾輪強監(jiān)管，目前可操作的產(chǎn)品主要是私募債或定向債，不過對投資人有很嚴格的要求。除此之外，以往經(jīng)?？梢姷哪技愘Y金通過金交所發(fā)行定向融資計劃向開發(fā)商輸血的情形已基本沒有了。

1.項目公司在金交所發(fā)行私募債/定向債，單一機構(gòu)投資人認購該私募債/定向債，同時可設置受托管理人（也可不設置），進行相關投后管理及費用的收取。

2.私募債/定向債的資金用途可用于補充流動資金或用于項目開發(fā)。

3.金交所根據(jù)投資人的性質(zhì)（即是否為持牌金融機構(gòu)）以及是否需要場內(nèi)結(jié)算計收服務費用，若需要走場內(nèi)結(jié)算則另行支付相關費用。

4.若進行場內(nèi)結(jié)算則資金流向為投資人賬戶——交易所結(jié)算賬戶——項目公司賬戶；若無需場內(nèi)結(jié)算，則資金流向為投資人賬戶——項目公司賬戶。

目前僅少量經(jīng)過聯(lián)席會議審核通過的交易所在操作該類業(yè)務，在辦理抵押方面，若受托管理人系當?shù)卣J可的可以作為抵押權(quán)人的主體，則可將抵押辦理在受托管理人名下，具體需根據(jù)項目情況具體溝通。另外，建議密切關注金融資產(chǎn)交易所監(jiān)管的相關政策及其走向。

與金交所面臨的金融監(jiān)管相似，股交所在2020年底也經(jīng)歷了強監(jiān)管，甚至有個別股交所被要求暫停了半年業(yè)務，不過大部分股交所目前仍可以正常操作可轉(zhuǎn)債業(yè)務。

1.因股權(quán)交易中心可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品不接受個人投資人作為投資主體，單一機構(gòu)可直接認購融資主體在區(qū)域股權(quán)交易中心發(fā)行的可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品以實現(xiàn)放款目的。

2. 2020年4月份流傳的證監(jiān)會《關于進一步明確區(qū)域性股權(quán)交易市場可轉(zhuǎn)債業(yè)務有關事項的函》（清整辦函〔2020〕30號），明確發(fā)行人需為區(qū)域股交所掛牌的股份公司，且不允許股交所作為通道，要求停止為房地產(chǎn)、類金融、異地企業(yè)及有限公司、城投公司、政府融資平臺等主體發(fā)行可轉(zhuǎn)債等等。雖然該文件未正式印發(fā)，但是目前的操作方面，對于發(fā)債主體通常要求成立至少1年，即有1個完整的會計年度報表的股份公司，且須為非涉房主體，因此涉及到融資人提供一個股交所所在地的股份公司作為發(fā)債主體的問題。

3.在該模式下，受托管理人若為當?shù)卣J可的抵押權(quán)人的，可將抵押辦理在受托管理人名下。

歷經(jīng)幾年的強監(jiān)管，私募基金行業(yè)目前主要面臨托管難、募集難、備案難等難題，并且底層為房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品在備案方面基本上很難通過。如果以房地產(chǎn)為主要投資方向，且資金不涉及募集，則私募基金的放款模式不是很好的選擇。

盡管如此，如果業(yè)務涉及到資金的募集，并且在業(yè)務布局中存在非房板塊的PE、VC投資，則仍可以考慮申請私募基金管理人的資格，通過募集資金參與到一些非房項目的投資中。需注意的是，目前申請私募基金管理人資格對股東背景、高管的經(jīng)驗及投資能力等各方面要求已相對嚴格。

在借助有放貸資質(zhì)的公司實現(xiàn)的放款中，小貸公司是個不錯的選擇，不過通道費用一般都不低，且有屬地經(jīng)營的限制。具體來說，小貸公司放款需要關注當?shù)氐牡胤浇鹑诒O(jiān)管條例以及小貸公司的相關監(jiān)督管理辦法的相關規(guī)定，特別是要注意屬地性以及集中度等相關監(jiān)管要求，一般在操作融資項目時需要由融資主體在小貸公司所在地新設或收購的主體作為融資主體。融資性擔保公司則需遵守《融資性擔保公司管理暫行辦法》等關于集中度以及經(jīng)營范圍等的規(guī)定，不得發(fā)放貸款、受托發(fā)放貸款、受托投資等，因此經(jīng)常是通過給開發(fā)商提供融資擔保后由開發(fā)商提供反擔保等形式配合處理放款業(yè)務。

前文有提到借助AMC解決抵押登記的問題，以下詳細說一下如何通過AMC實現(xiàn)放款。

（1）開發(fā)商項目公司作為融資人/原債權(quán)人與其股東或關聯(lián)方或可控制非關聯(lián)方（建議為非國企）之間存在/構(gòu)造一筆應收未收債權(quán)，開發(fā)商項目公司將上述應收賬款轉(zhuǎn)讓給AMC，單一機構(gòu)資金從AMC以債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式認購該筆應收債權(quán)。

（2）開發(fā)商項目公司作為原債權(quán)人，對到期回購該債權(quán)承擔擔保責任，并以其名下土地作為抵押擔保。

（1）若開發(fā)商項目公司無法提供實際存續(xù)與關聯(lián)方或股東或可控制非關聯(lián)方已有形成債權(quán)債務關系，可以由雙方先簽訂買賣協(xié)議，后補充發(fā)貨收貨單等即可。在實操層面上，為滿足合規(guī)要求需實際發(fā)生資金流等。

（2）為便于操作，關聯(lián)方或可控制非關聯(lián)方（即債權(quán)轉(zhuǎn)讓方）等建議以非國企為主，債權(quán)轉(zhuǎn)讓方將對開發(fā)商項目公司的應收轉(zhuǎn)讓給AMC后，再由單一投資人收購該筆債權(quán)。

特別注意事項：

1.通過AMC放款實質(zhì)為資金方不直接放貸給融資方，而是通過AMC購買融資方作為債務人的債權(quán)，債權(quán)中附帶抵押權(quán)，即可以將AMC理解為類似銀行委貸角色；

2.以上兩種操作架構(gòu)可通過AMC辦理代持抵押，但部分地區(qū)如西安暫時不接受AMC作為抵押權(quán)人；

3.該模式放款速度較快，AMC不承擔實質(zhì)責任，若需要AMC提供擔保的，則需另行支付費用；

4.底層涉及到構(gòu)建債權(quán)債務關系需兩方配合。

受融資類信托規(guī)模壓降和通道業(yè)務規(guī)模壓縮等監(jiān)管新規(guī)的影響，目前大部分信托機構(gòu)都面臨額度緊缺的問題。目前單一資金借用信托通道放款所需的通道成本通常在1%左右，但是在辦理抵押方面具備一定的優(yōu)勢。

在滿足相關監(jiān)管規(guī)定以及符合銀行貸款集中度管理要求前提下，亦可溝通協(xié)調(diào)通過銀行委貸方式實現(xiàn)放款目的，但是目前大部分銀行都面臨房地產(chǎn)額度不足的問題，另外銀行目前對于該類業(yè)務亦十分謹慎。