作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

2021年，可能有更多房企爆雷。

近日，中國金茂 (HK:00817)公告稱，因受房地產(chǎn)市場調(diào)控等因素影響，部分聯(lián)營及合營企業(yè)項(xiàng)目售價不及預(yù)期，截至2020年末公司所有者應(yīng)占溢利同比下降約40%-50%。

盈利預(yù)告

公告顯示，不計減值因素，截止2020年底中國金茂物業(yè)交付結(jié)算收入較2019年增長40%-50%。

利潤腰斬、業(yè)績爆雷，這家以豪宅項(xiàng)目為主的地產(chǎn)央企被推上了輿論的風(fēng)口浪尖。

受此消息影響，中國金茂股價連日來暴跌，最低下探至2.97港元，觸及兩年來新低，三個交易日市值蒸發(fā)近百億港元。

股價走勢

《小債看市》統(tǒng)計，目前中國金茂境內(nèi)僅存續(xù)1只“18金茂控股MTN001”，規(guī)模為30億元，將于今年4月12日到期；1月28日其剛剛發(fā)行期限PNC5規(guī)模5億美元債券，發(fā)行利率6.0%。

“18金茂控股MTN001”基本條款

在信用評級方面，目前中國金茂主體和相關(guān)債項(xiàng)信用評級均為AAA，評級展望為“穩(wěn)定”。

據(jù)官網(wǎng)介紹，中國金茂是世界五百強(qiáng)企業(yè)之一中國中化集團(tuán)旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺企業(yè)，2007年在香港聯(lián)合交易所主板上市。

中國金茂以“釋放城市未來生命力”為己任，始終堅(jiān)持高端定位和精品路線，在以品質(zhì)領(lǐng)先為核心的“雙輪兩翼”戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，聚焦“兩驅(qū)動、兩升級”的城市運(yùn)營模式，致力于成為中國領(lǐng)先的城市運(yùn)營商。 

中國金茂官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，中國金茂的控股股東為中化集團(tuán)，其是國務(wù)院國資委監(jiān)管的大型中央企業(yè)之一。

2019年7月，中化香港以86.74億港元對價向中國平安下屬子公司以及新華人壽分別轉(zhuǎn)讓17.87億股和0.16億股中國金茂股份；同時金茂又向中化香港配售1.69億股，本次交易完成后，平安人壽成為公司第二大股東。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2018年，中國金茂銷售額首次突破千億大關(guān)，成功升級為千億房企；2019年其在克而瑞房企年度業(yè)績排行榜中首次進(jìn)入房企前20強(qiáng)，排第18名。

2020年，中國金茂以2002.7億操盤金額位居克而瑞排行榜第16位；以998.4萬平方米操盤面積位列第25位。

克而瑞2020房企銷售排行榜

在銷售額步步高升的同時，近年來在限價政策的影響下，中國金茂的凈利和毛利增速雙雙下滑。

縱觀歷年來數(shù)據(jù)，中國金茂在2017年歸母凈利潤增速由負(fù)轉(zhuǎn)正后開始明顯下滑，2017-2020年上半年上述指標(biāo)分別為56.9%、31%、23.8%和1.97%。

值得注意的是，2019年中國金茂歸母凈利增幅23.8%，主要來自利息收入和出售子公司所得。

2016年和2017年，中國金茂毛利率一直保持在40%左右，但2019年其毛利潤比同比減少近18億元下滑12%；2020年三季度其毛利率為22.47%，同比“腰斬”。

盈利能力

一直以來，豪宅項(xiàng)目為主的中國金茂以產(chǎn)品力強(qiáng)、溢價高著稱，在拿地方面也毫不吝嗇，曾拿下多個“地王”。

2009年，中國金茂在土拍會上拍下北京廣渠門15號“地王”一舉成名。

2016年，中國金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、鄭州、無錫和青島等城市累計參與獲取的地塊有12宗，成交總價為372.7億元。

但近年來，在商品房量價齊升退潮后，前期熱衷角逐高價“地王”的房企，直接成了限價最大的受害者。

近兩年，中國金茂拿地速度明顯放緩。2015年到2018年，其當(dāng)年新增土儲分別為182萬、285萬、932萬與2264萬平方米，2019年新增土儲降至1390萬平方米，2020年上半年進(jìn)一步降至583萬平方米。

截至最新報告期，中國金茂總資產(chǎn)為3901.09億元，總負(fù)債2980.27億元，凈資產(chǎn)920.82億元，資產(chǎn)負(fù)債率76.4%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為66.64%、凈負(fù)債率76.6%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，中國金茂主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的76%。

截至2020年二季末，中國金茂流動負(fù)債有2259.67億元，主要為其他流動負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有337.45億元。

相較于短債壓力，中國金茂流動性明顯不足，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有203.6億元，不足以覆蓋短債，現(xiàn)金短債比為0.6，已踩中房企融資新規(guī)"三道紅線"中的一條，存在較大短期償債風(fēng)險。

值得注意的是，近年來中國金茂短期借貸上升較快，其自有資金與短債間的資金缺口越來越大，2016-2019年現(xiàn)金短債比分別為1.39、0.7、0.97和0.65，短債壓力明顯。

在備用資金方面，截至2019年末中國金茂銀行授信總額為1571.36億元，其未使用授信額度為873.81億元，可以看出財務(wù)彈性尚可。

銀行授信情況

除此之外，中國金茂還有720.6億元非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債有649.02億元。

整體看來，中國金茂剛性債務(wù)有986.47億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為33%。

近年來，中國金茂少數(shù)股東權(quán)益增加，但所得凈利潤卻減少，或是明股實(shí)債集中到期回購或新的明股實(shí)債方案注入推升少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模。

在償債資金方面，中國金茂主要依賴于外部融資。其融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過應(yīng)收賬款、股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

值得一提的是，中國平安的入股進(jìn)一步拓寬中國金茂的多元化融資渠道。

2020年3月，中國金茂與中國平安下屬機(jī)構(gòu)簽訂金融服務(wù)框架協(xié)議，服務(wù)范圍包括存款、貸款、委托貸款、按揭貸款、結(jié)算、保理等業(yè)務(wù)，其中貸款和融資性保利服務(wù)余額上限分別為100億元和30億元，有效期至2020年底。

然而，2019年以來中國金茂籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，其籌資流入資金已無法覆蓋到期債務(wù)，說明外部融資環(huán)境惡化。

籌資性現(xiàn)金流情況

為了緩解負(fù)債壓力，近年來金茂頻繁進(jìn)行股權(quán)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，2020年更是加快了這一速度。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 業(yè)績爆雷！“地產(chǎn)央企”利潤腰斬，近千億有息債務(wù)壓頂