作者：年報季
來源：地產風聲（ID：fangshi488）
又到房企年報季。
對地產行業(yè)而言，2020年是魔幻的，更是震蕩的：“三道紅線”加持，監(jiān)管層層加碼，各地調控力度不均、節(jié)奏不一，花樣調控政策百出。
紛繁復雜的大環(huán)境下，房企表現(xiàn)各異，有人出局，有人更進一步。
2021年，哪些房企擁有更多機會？
《地產風聲·年報季》第二篇，解讀金茂。
前天，金茂發(fā)布2020業(yè)績財報，給今年定了個小目標。而就在上個月，其銷售額大增209.76%達到403億。僅一個月，就完成全年目標的近六分之一。其位列TOP20房企銷售增速、業(yè)績目標完成率第一位，雙料冠軍。零踩線、四個增長、八大平穩(wěn)。
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去年，國家推出“三道紅線”，許多房企開始想著“變綠”。根據(jù)財報顯示，金茂三道紅線已經全部轉為“綠檔”，財務和資本結構都比較安全、健康。去年銷售回款額突破兩千億，創(chuàng)歷史新高、年度現(xiàn)金回款率再次超過90%。在去年上半年，整個行業(yè)線下銷售、復工受阻的情況下，金茂能達到這個水平的回款額和回款率，比較難得。畢竟，整個行業(yè)的平均回款率，也不過86%。“零踩線”后，金茂還有更多潛在收獲——以后的資金壓力更小、布局其他業(yè)務的精力更多。當整個地產行業(yè)步入去金融化通道后，房企融資環(huán)境正在收緊。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1月~2月，100家典型房企的融資總量同比下降了26.1%。另外，金茂在逃離“三道紅線”危險區(qū)后，還能穩(wěn)步實現(xiàn)其他增長。比如，用更多精力去拿更好的地、打磨自己的產品等等。三道紅線改變了行業(yè)的游戲規(guī)則，使所有房企都將回到同一起跑線上。“零踩線”背后，金茂的“四個增長”讓它穩(wěn)步沖刺：合同銷售額提升、土地貨值增長、城市運營的業(yè)績貢獻率加大、資本結構優(yōu)化。財報顯示，2016~2020年，金茂連續(xù)五年位列TOP20房企銷售額增速第一位。去年，全年銷售過100億的城市達到7個。其中，一二線核心城市的表現(xiàn)尤為突出——北京、上海全年銷售額都超過200億，南京達到182億。
如北京頤和金茂府首次開盤賣出50.6億、南京河西金茂府4次開盤4次售罄、深圳龍華金茂府銷售超過70億。在眼下的房地產市場，要提升銷售，選對區(qū)域是關鍵。金茂銷售額的提升，無疑是在區(qū)域的落子上踩對了趨勢。從去年的市場情況來看，即便受疫情和監(jiān)管影響，核心一二線城市的表現(xiàn)依然最搶眼：土地市場最熱的兩個城市都位于長三角——上海和杭州。住宅成交規(guī)模上，北上廣深、南京、成都等都超過去年水平。
這是因為，在加嚴的監(jiān)管和加速的城鎮(zhèn)化下，資本、人口都涌入一二線城市。于是，這些城市里資金寬裕、人居需求旺盛，對房企的銷售是利好。銷售之外，土地儲備的增長，也在為金茂的“零踩線”做貢獻。去年，金茂新增土地儲備1417萬平方米，總量達到9511萬平方米；在新增的二級項目土地儲備中，87%位于核心一二線城市。
土儲增長，一方面意味著有更多的貨值賣，另一方面絕大部分都在核心城市，貨值更好賣，銷售額自然容易提升，減輕負債更輕松。
當然，城市運營的業(yè)績和資本結構的優(yōu)化，也在助力金茂“零踩線”。去年，城市運營項目貢獻了21%的當期銷售業(yè)績，較2019年的14%有較大提升；杠桿比率下降到41%，而且由于央企的定位和高增長的業(yè)績，金茂受到融資機構歡迎，融資成本下降到4.42%。成本的下降，某種程度就是利潤的上漲，從而優(yōu)化債務。除了定下今年2500億的銷售任務，金茂還給自己定了更遠的目標：在十四五期間提升效益與效率、規(guī)模與速度的精益平衡。目標的實現(xiàn)， 離不開金茂“八個平穩(wěn)”的戰(zhàn)略底盤：土地儲備、現(xiàn)金回款、城市運營、組織機制、科技服務、綠色戰(zhàn)略、品牌影響力、穿越周期。要讓底盤穩(wěn)，最簡單的的辦法就得跟著大勢走。“十四五”規(guī)劃提出，將發(fā)展壯大城市群和都市圈；另外，“城市更新”也被首次寫入政府工作報告。城市更新的紅利，大部分將出現(xiàn)在一二線城市。從市場情況看，去年百強房企城市更新業(yè)務，基本都集中于珠三角、長三角和京津冀里的核心城市。畢竟，這些城市起步早，也更快地從增量進入存量時代，城市更新的需求更旺盛。在城市運營上，金茂跟著大環(huán)境的脈搏，推出“兩驅動、兩升級”的打法：規(guī)劃和資本驅動、城市與產業(yè)升級。在這種打法下，去年它的城市運營項目達到27個，都在一二線核心城市以及活力城市群周邊。到2022年，城市運營還將貢獻 60%的新增土儲。其同樣位于一二線，緊隨大勢。
本身，目前金茂的土儲就支持它未來五年的發(fā)展，再加上城市運營的助力，金茂既備足了糧草，實現(xiàn)“手中有糧，心中不慌”，又避免了“集中供地”的風險和不確定性。
在組織機制上，金茂已經有了穩(wěn)定的高管團隊。接下來，“方舟生計劃和金彩生計劃”，還將給年輕人更多機會。
用組織優(yōu)化、年輕力量應對未來，是比較穩(wěn)妥的打法。畢竟，在地產行業(yè)面臨空前變革的時候，輕裝上陣可以提高效率，應對不確定性。而年輕管理者，更明白在購房人群逐漸變成年輕人時，如何用產品獲取口碑和市場。除此之外，金茂穩(wěn)定的戰(zhàn)略底盤還有其他幾項。比如，保證行業(yè)中上水準的高回款率、推動科技服務創(chuàng)新、采用綠色建筑和能源、提升央企的品牌力。這些戰(zhàn)略底盤，就像左膀右臂提升金茂的綜合實力，幫助它穿越不確定性的周期。
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原標題：
四增八穩(wěn)的金茂
地產風聲 
