丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
1月17日，國家統(tǒng)計局公布了2021年國民經濟運行情況以及房地產行業(yè)數據。2021年全年國內生產總值達到1143670億元，按不變價計算，比上年增長8.1%。中國房地產行業(yè)交出了一份不錯的成績單，全年規(guī)模再創(chuàng)新高。
2021年，全國房地產開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%；全國商品房銷售額再創(chuàng)新高，達181930億元，增長4.8%。2021年上半年商品房銷售面積較下半年同比增13個百分點，上半年較好的市場表現是全年創(chuàng)新高的主要支撐。
國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示，房地產一系列數據表明，2021年我國房地產市場總體穩(wěn)定，房地產增長對經濟增長總體上起到了拉動作用，2021年，房地產業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動整體經濟增長0.4個百分點。
誠如我在剛剛過去的丁祖昱評樓市年度發(fā)布會上所言，房地產仍將是壓艙石和支柱產業(yè)，經過5年的高位運行且再創(chuàng)新高，但行業(yè)下行并真正迎來負增長時代已然成為共識，未來，行業(yè)規(guī)模將回到五年前。
2021年，商品房銷售面積17.9億平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額18.2萬億元，增長4.8%。上半年市場表現是全年創(chuàng)新高的主要支撐，2021年上半年和下半年商品房銷售面積分別同比增28%和降15%。
從單月數據來看，12月商品房銷售表現如期“翹尾”，但低于歷史同期。數據顯示，12月全國商品房共計銷售21302萬平方米和20263億元；環(huán)比分別較11月上漲19%和17%，同比分別下降15.6%和17.8%。
實際上，受房企端“以價換量”和居民端信貸環(huán)境寬松兩方面影響，部分居民住房消費需求得以被挖掘激發(fā)后持續(xù)釋放。11月和12月兩月單月銷售環(huán)比均增長19%。
首先，年末信貸環(huán)境迎來邊際寬松。1月17日，央行超量續(xù)做到期中期借貸便利（MLF），并下調MLF操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點，這是繼2021年12月降準僅一個月后又一大動作。
此外，11月以來，深圳、廣州、中山、無錫、湖州等多個城市涉房貸款利率下降，合肥、廣州、濟南等房貸放款速度顯著加快，居民信貸環(huán)境逐漸放松。
另一方面，房企在資金緊張壓力下開展多輪次 “以價換量”，降價潮在全國進一步展開。12月全國商品房銷售均價環(huán)比再降0.9%。
圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
數據來源：國家統(tǒng)計局
全國歷年商品房銷售面積、銷售金額同比走勢（單位：%）
數據來源：國家統(tǒng)計局
根據全國商品房銷售面積和銷售金額估算，12月商品房銷售均價下降至9512元/平方米，環(huán)比再降0.9%，較年初1-2月下降14%。
1月15日，國家統(tǒng)計局公布了全國70個大中城市商品住宅銷售價格，環(huán)比總體延續(xù)四季度以來的下降態(tài)勢，同比漲幅回落。70個大中城市中，有15個城市新房價格環(huán)比上漲，較11月增加了6個；僅有6個城市二手房價格環(huán)比上漲，較11月增加了3個。
從各能級城市表現來看，12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%。其中，廣州、深圳分別下降0.6%和0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.3%。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%。
從房價同比漲幅來看，12月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比分別上漲2%和1%，其中二線城市分別上漲2.8%和1.5%。多個城市出臺二手房交易指導價后，2021年二手住宅房價遭遇較大降幅。
2019年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數環(huán)比走勢
數據來源：國家統(tǒng)計局
2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數同比走勢
數據來源：國家統(tǒng)計局
2021年，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積97.5億平方米，比上年增長5.2%。房屋新開工面積19.0億平方米，下降11.4%。房屋竣工面積10.1億平方米，增長11.2%。
下半年，全國房屋施工、新開工和竣工累計增速逐月回落，房地產開發(fā)企業(yè)債務暴雷頻發(fā)、城市銷售表現不佳的情況下，已無心力再增加建筑方面的資本投入，悲觀預期之下，減緩施工進度和降低施工強度成為必然選擇。
單月來看，12月全國房屋新開工16075萬平方米，環(huán)比11月持平，同比降幅擴大至31%，較11月擴大了10個百分點。傳統(tǒng)“年底開工潮”不再，這也意味著，民營開發(fā)企業(yè)當前仍處于較大困境中。
12月全國房屋竣工面積如期創(chuàng)新高，單月規(guī)模達32658萬平方米，同比增1.9%。無論是居民還是房企，“保交付”已成為一致的迫切需求，房企投入較往年更大的施工強度以落實竣工目標。
房地產開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）
房地產開發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢（單位：萬平方米）
從土地購置情況來看，2021年，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.2億平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款1.8萬億元，增長2.8%。12月，土地購置面積和成交價款分別為3303萬平方米和3237億元，同比分別下降33%和4%。
土地市場已經進入到了冰點。房地產資金面收到嚴控下，民營開發(fā)企業(yè)多已無力購置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。
全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價款增速
數據來源：國家統(tǒng)計局
國家統(tǒng)計局數據顯示，2021年，全國房地產開發(fā)投資14.8萬億元，比上年增長4.4%。12月單月完成開發(fā)投資額僅10288億元，同比下降13.9%，為4年同期新低。
從12月新開工和土地購置面積超30%的降幅來看，已無力支撐起行業(yè)投資規(guī)模。房屋竣工面積的高量表現則對收窄整體投資增速降幅有一定幫助。
從投資、開工、拿地三方面單月同比增速較大幅度負增長來看，當前房地產業(yè)仍處于“資金緊張，信心缺失”的下行深水區(qū)。與新房銷售年末翹尾表現不同，房地產業(yè)仍未到達回暖時刻，開發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動力均已降至歷史低點。
全國房地產開發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）
2021年房地產市場整體呈現前高后低的特征，上半年，城市住房需求尤其是改善型住房需求穩(wěn)步釋放，但下半年新開工、土地購置和開發(fā)投資均降至冰點，“以價換量”和信貸寬松對年末市場“翹尾”起到一定的積極作用。
但實際上，正如我在丁祖昱評樓市年度發(fā)布會上所言，在本輪信貸、融資、土地等各方面調控之下，部分城市已存在較大購買力透支問題，短期行業(yè)面臨的下行壓力仍然不容忽視，預計今年一季度，商品房銷售規(guī)模仍將處于下調筑底過程中。
房企拿地方面，土地市場冰點狀態(tài)將延續(xù)。房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下，將對項目施工持謹慎態(tài)度，新開工將進一步放緩。土拓投資有限且建安投資乏力下，開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產業(yè)相關產業(yè)的消極預期下投資增速將繼續(xù)回落。
房地產行業(yè)規(guī)模經過5年的高位運行且再創(chuàng)新高，但市場下行趨勢難掩，房地產行業(yè)將真正迎來負增長時代。
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