作者：劉韜

再審申請人建銀國際資本管理（天津）有限公司因與被申請人王得鑫及一審第三人大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，最高法院作出（2020）最高法民申1498號《民事裁定書》。

該案裁判要旨：結(jié)合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號）第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”和第二條關(guān)于“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費(fèi)者。故在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費(fèi)者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者的權(quán)利。參照上述權(quán)利順位原則，原審法院認(rèn)定符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的購房者對案涉房屋所享有的權(quán)利能夠?qū)够诘盅簷?quán)對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當(dāng)。 

但《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號）和《合同法》已經(jīng)于2021年1月1日作廢。

最新的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號） 第三十五、三十六、三十八條規(guī)定：與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第 八百零七條的規(guī)定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu) 先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。 承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

《民法典》第八百零七條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

綜上，建筑工程的承包人對工程價款的優(yōu)先受償權(quán)仍然優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但承包人就商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)是否可以對抗買受人，已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費(fèi)者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，是否應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者的權(quán)利，筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2020修正）第二十九條結(jié)合具體案情判斷。

有且只有在金錢債權(quán)執(zhí)行中，作為買房人和案外人的消費(fèi)者才能對登記在作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的房產(chǎn)提出執(zhí)行標(biāo)的異議及執(zhí)行異議之訴，要求確認(rèn)案涉房產(chǎn)為的消費(fèi)者所有，排除執(zhí)行以及將房產(chǎn)過戶給消費(fèi)者，從而使自己的居住權(quán)可以對抗抵押權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)人和其他債權(quán)人得到保護(hù)。

金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行標(biāo)的異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，在房管局備案網(wǎng)簽與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同只是合同簽訂的方式，不具有優(yōu)先效力，也不具有預(yù)告登記的效力；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，一般可以理解為購房人在涉案房產(chǎn)所在的同一設(shè)區(qū)的市或縣級市范圍內(nèi)沒有用于居住的房產(chǎn)，或者雖然有一套房產(chǎn)，但購買的面積仍然屬于滿足基本居住需要，這里特別注意如果案外人在長期生活所在地以外的地方還有多套房屋，或購買的房產(chǎn)用于投資理財性質(zhì)，如溫州炒房團(tuán)，不屬于保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)的情況，法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行該房產(chǎn)；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十，付款接近50%，如45%也可以，且將合同約定的剩余價款按照法院要求交付執(zhí)行。疑難執(zhí)行案件可以和劉律師交流（微信號：13523578426）。

2020年12月11日，最高人民法院第二巡回法庭與黑龍江省高級人民法院同時對蘇華建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“蘇華建設(shè)公司”）與黑龍江鴻基米蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鴻基米蘭開發(fā)公司”）及63名被冒名購房者執(zhí)行異議之訴系列案作出宣判，對實(shí)施虛假訴訟行為的鴻基米蘭開發(fā)公司合計(jì)罰款6300萬元。這是近年來人民法院針對虛假訴訟行為開出的最大罰單。從該案也可以看出，只要不是虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相，人民法院優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)保護(hù)已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費(fèi)者的權(quán)利。

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