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作者：張黎
來源：匯執(zhí)（ID：zhixinglawyer666）
執(zhí)行中的“租賃權(quán)”
租賃權(quán)，又稱“使用收益權(quán)”。是指承租人依照財(cái)產(chǎn)租賃合同，在租賃物交付后，對(duì)租賃物所享有的為使用收益目的所必要的占有權(quán)利的總稱。租賃權(quán)作為一種債權(quán)，但卻受到了“物權(quán)化”的特殊保護(hù)。究其根本原因是在于保護(hù)弱者，但我國(guó)法律卻未對(duì)其“公示性”有所規(guī)定。執(zhí)行程序中正確地認(rèn)定與處理租賃權(quán)，對(duì)于推進(jìn)執(zhí)行程序具有重要的意義。
01
租賃權(quán)的認(rèn)定
1.租賃合同
基于租賃合同，承租人享有兩種權(quán)利：一是要求出租人交付租賃物的權(quán)利；二是占有租賃物后，對(duì)租賃物的占有使用權(quán)。前一種是債權(quán)性的權(quán)利，適用債權(quán)的相對(duì)性及平等原則；后一種權(quán)利因具備“占有”這一公示性表征，使之產(chǎn)生“物權(quán)化”的特殊保護(hù)。
2.公示
我國(guó)尚未明確租賃權(quán)的公示，但是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》強(qiáng)調(diào)了“占有”對(duì)于租賃權(quán)的意義。該司法解釋第六條規(guī)定，就同一房屋存在數(shù)份有效租賃合同，承租人均主張履行的情況下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人。該規(guī)定明確了占有人在“一物多租”情況下的優(yōu)先權(quán)，其關(guān)于“占有”的強(qiáng)調(diào)對(duì)于租賃權(quán)的認(rèn)定具有重要參照價(jià)值。
外國(guó)法律對(duì)租賃權(quán)的公示規(guī)定也各不相同。如德國(guó)要求租賃權(quán)需占有；日本、法國(guó)、瑞士等國(guó)家要求租賃權(quán)需進(jìn)行登記。
02
執(zhí)行中對(duì)于租賃權(quán)的認(rèn)定
目前，執(zhí)行程序中對(duì)租賃權(quán)的成立限制于占有租賃物之后，以“占有”作為認(rèn)定租賃權(quán)成立與否的標(biāo)準(zhǔn)。其原因有二：一是我國(guó)法律對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)主要表現(xiàn)為“買賣不破租賃”、“承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”兩種制度?！百I賣不破租賃”的立法目的在于保護(hù)弱勢(shì)群體，如在房屋租賃中，避免由于出租人處分房屋的行為導(dǎo)致承租人搬家，危及租賃人基本的生存權(quán)。而在承租人尚未占有房屋時(shí)，承租人對(duì)于房屋的依賴尚未建立，履行買賣合同并不危及承租人的上述權(quán)利?！俺凶馊藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)”的立法目的在于減少物上權(quán)利主體的數(shù)量，便于物之流轉(zhuǎn)，發(fā)揮物之效用；二是能夠防止惡意規(guī)避執(zhí)行行為的發(fā)生。我國(guó)當(dāng)前社會(huì)誠(chéng)信程度不足，被執(zhí)行人規(guī)避執(zhí)行情況嚴(yán)重，虛假租賃就是一個(gè)典型表現(xiàn)。如果不將“占有”作為認(rèn)定租賃權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，而將全部租賃合同給予“物權(quán)化”保護(hù)，將會(huì)給不法者任意虛構(gòu)租賃合同、逃避執(zhí)行大開方便之門。
03
執(zhí)行中對(duì)租賃權(quán)的具體處理
執(zhí)行程序主要在拍賣租賃物時(shí)涉及租賃權(quán)的處理問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，在執(zhí)行程序中對(duì)于租賃權(quán)的一般處理方法為，保留租賃權(quán)進(jìn)行拍賣，在拍賣公告中予以披露，同時(shí)通知租賃權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。相對(duì)于上述情形，執(zhí)行程序更需要討論的是租賃與抵押、租賃與查封競(jìng)合時(shí)的處理，分述如下：
1.租賃與抵押競(jìng)合
《民法典》第四百零五條明確規(guī)定：抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。但適用該法條需要注意租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生對(duì)抗效力的時(shí)間點(diǎn)。本法條將對(duì)抗租賃權(quán)的范圍限制于“抵押權(quán)設(shè)立前”，所以抵押權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗性的時(shí)間點(diǎn)為“登記時(shí)”。若僅僅是在抵押合同簽訂時(shí)，便不發(fā)生對(duì)抗效力。
2.查封物上的租賃
對(duì)于租賃權(quán)成立在前、查封在后的情況，處理方法同前述執(zhí)行程序中對(duì)于租賃權(quán)的一般處理原則。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）第二十四條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人?！痹撘?guī)定沒有否認(rèn)處分行為的效力，同時(shí)又承認(rèn)了查封效力的優(yōu)先性，被認(rèn)為確立了查封的相對(duì)效力。山東省高級(jí)人民法院曾就查封物上租賃關(guān)系的處理問題請(qǐng)示最高人民法院，最高人民法院的答復(fù)要點(diǎn)為：“被執(zhí)行人與第三人簽訂的租賃合同，并不當(dāng)然無效，只是不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同?！痹摯饛?fù)堅(jiān)持了查封的相對(duì)效力，僅在危及查封目的的范圍內(nèi)，排除了租賃的效力，較好地兼顧了相關(guān)權(quán)利主體的利益。
總的來說，執(zhí)行中的“租賃權(quán)”認(rèn)定應(yīng)當(dāng)是“租賃合同+占有”。抵押權(quán)與租賃權(quán)競(jìng)合，看抵押權(quán)登記時(shí)間；查封與租賃權(quán)競(jìng)合，查封不影響處分行為效力，但不得對(duì)抗申請(qǐng)查封人。
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