作者：克而瑞物管

來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

從政策方面來看，早在2017年，中央就做出指示：要像繡花一樣精細治理;2018年政府工作報告首次提出“精細化服務”；2020年政府工作報告提出“大力提升縣城公共設施和服務能力”。2020年4月,發(fā)改委發(fā)布了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》,提出“實施新型智慧城市行動;完善城市數(shù)字化管理平臺和感知系統(tǒng)；加快推進城市更新；改造一批老舊小區(qū)，完善基礎設施和公共服務配套，引導發(fā)展社區(qū)便民服務?！?/p>

2021年3月，“十四五”規(guī)劃綱要提出“完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質量；推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，加快縣城補短板強弱項；不斷提升城市治理科學化、精細化和智能化水平，推進市域社會治理現(xiàn)代化?！毙滦统擎?zhèn)化進程對城市的治理水平要求越來越高，物企想要拓展城市服務必須要提升服務能力才能滿足政府對城市治理的高要求。

在服務內容方面，物業(yè)服務內容與城市治理需求有多方面重合，在社區(qū)內，大多數(shù)物企已經承擔了一部分的社區(qū)治理工作；而物企通過在公建、學校、醫(yī)院等領域方面的探索積累了一定的多場景服務經驗，為進一步拓展城市服務打下基礎。其次，許多大型物企積極開發(fā)智慧物業(yè)，將新的智慧科技引入物管服務場景，積累了一定的科技研發(fā)和應用能力，可以將這種能力進一步移植到智慧城市領域。

從目前來看，多數(shù)政府已采用公共服務外包的方式提升服務效率，部分政府針對特定事件采用網格化管理，讓管理權責明晰。作為市場化的運作主體，萬科云、龍湖智創(chuàng)生活、碧桂園服務等物業(yè)企業(yè)也紛紛加入城市服務行業(yè)，并創(chuàng)新性提供一體化的城市服務解決方案。

以萬物云珠海橫琴“物業(yè)城市”模為例，這一模式是把整個城市公共空間與公共資源整體作為一個“大物業(yè)”，將物業(yè)小區(qū)的管理模式延伸到城市層面，推動城市治理模式由“政府全包”向“市民治理”方向轉變的一種城市治理模式。城市精細化管理發(fā)展趨勢下城市服務業(yè)務成為必不可少的一環(huán)。

部分區(qū)域近年落實精細化管理政策

數(shù)據(jù)來源：政府網站,克而瑞物管整理

現(xiàn)階段，城市服務尚處于發(fā)展初期，市場集中度及競爭程度較低，對于物企來說尚有較大的市場空間，先進入的物企正在逐步加大布局。

在城市服務的布局上頭部企業(yè)也存在一定差異。萬物云城市服務的主要對象為一二線城市新區(qū)，其中一二線與母公司城市布局相符，新區(qū)則主要考慮歷史負擔輕、便于新模式開展。碧桂園服務在歷經十余個城市的初步探索后，最終決定以環(huán)衛(wèi)服務作為城市服務的突破口，區(qū)域布局方面以三四線城市為主，與母公司布局相仿；空間上較為分散，呈現(xiàn)機會型拓展特征。保利物業(yè)城市服務的主要對象為特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，服務內容和模式與碧桂園服務類似，主要包括市容市貌協(xié)管、環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾清運等，以招投標形式獲取項目。區(qū)域布局方面，前期主要圍繞嘉善、上海的特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，形成相對成熟的品牌和模式，目前已經逐步走出長三角，在東北、西南陸續(xù)拓展落子。

盡管頭部企業(yè)在城市服務的具體布局上各有側重，但企業(yè)城市服務品牌的建立和標桿項目示范作用打造，已形成一定的標桿效應。

頭部企業(yè)城市服務品牌/計劃

數(shù)據(jù)來源：公開資料,克而瑞物管整理

過往，物業(yè)企業(yè)以服務住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)為主，住宅業(yè)態(tài)服務對象主要為C端客戶，商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)服務對象主要為B端客戶，隨著物企城市服務業(yè)務的推進，企業(yè)服務對象延伸至G端客戶。

To-G客戶的服務與原有的C端、B端客戶存在較大差異。

無論是通過招投標獲取單個項目，還是承接項目總包，政企資源均發(fā)揮了重要作用，2021年以來物企通過與地方政府、城投公司或戰(zhàn)略合作，或成立合資公司等方式，共同推進城市服務的落地。

隨著企業(yè)與政府合作深度的增加，政府對企業(yè)信任度提升、服務內容疊加，單個項目年化合同金額有望逐步擴大，典型如萬科物業(yè)珠海橫琴項目、保利物業(yè)西塘鎮(zhèn)和天凝鎮(zhèn)項目、招商積余三亞崖州灣項目等。

2021年至今部分物企城市服務動態(tài)

數(shù)據(jù)來源：公開資料,克而瑞物管整理

從近年來物企承接的城市服務項目來看，服務內容包括市政環(huán)衛(wèi)服務、公共設施維護、市容秩序管理、公共空間管理、智慧化服務等城市空間內的方方面面。市政環(huán)衛(wèi)市場憑借規(guī)模大、模式輕、格局分散等特點吸引物業(yè)企業(yè)紛紛加碼布局。

物企布局方式主要分為三類：第一類，憑借自身實力進入環(huán)衛(wèi)招標市場，進行市場化投標獲取項目，典型如央企性質的保利物業(yè)，多數(shù)企業(yè)主要依靠自身屬地化資源優(yōu)勢獲取環(huán)衛(wèi)項目。

2021年部分物企獨立中標環(huán)衛(wèi)項目情況

數(shù)據(jù)來源：CPIC,克而瑞物管整理

第二類，與環(huán)衛(wèi)企業(yè)聯(lián)合獲取項目。這種聯(lián)合包括與環(huán)衛(wèi)公司成立合資公司或直接與環(huán)衛(wèi)公司聯(lián)合獲取某個環(huán)衛(wèi)項目。

第三類，通過收購環(huán)衛(wèi)企業(yè)布局環(huán)衛(wèi)市場。據(jù)克而瑞物管不完全統(tǒng)計，2021年物企收并購共155起，其中11起以環(huán)衛(wèi)為標的，占比約7.1%。

2021年至今物企并購環(huán)衛(wèi)企業(yè)情況

“城市服務”已然成為了物企業(yè)爭相布局的藍海賽道，但從企業(yè)經營數(shù)據(jù)來看，該業(yè)務仍處于起步階段。截至2021年6月30日，碧桂園服務的城市服務營收最高，達到21.0億元，其余企業(yè)均不超過10億元。在城市服務收入占總收入的比例上，除了碧桂園服務和保利物業(yè)外，企業(yè)該業(yè)務的收入占比均不超過10%。

2021年上半年典型企業(yè)城市服務收入及占比

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報,克而瑞物管整理

截至2021年6月30日，保利物業(yè)、雅生活集團、世茂服務等企業(yè)城市服務在管面積占比均在40%以上，對比企業(yè)該業(yè)務的收入來看，城市服務業(yè)務對企業(yè)的面積貢獻遠大于收入貢獻，且短期內該現(xiàn)狀仍無法改變。

2021年上半年典型企業(yè)城市服務管理面積及占比

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報,克而瑞物管整理

值得注意的是，企業(yè)切入城市服務業(yè)務多從環(huán)衛(wèi)開始，但環(huán)衛(wèi)業(yè)務整體毛利率水平普遍低于傳統(tǒng)物業(yè)管理服務。2021年上半年上市物企平均毛利率水平高達30.57%，其中深度布局城市服務的碧桂園服務、保利物業(yè)、雅生活集團、世茂服務4家平均毛利率也高達28.26%。而從頭部上市環(huán)衛(wèi)企業(yè)毛利率來看，玉禾田、僑銀股份、龍馬環(huán)衛(wèi)、啟迪環(huán)境4家的平均毛利率為22.37%，相比物企毛利率水平仍存在6個百分點的差距。隨著物企城市服務業(yè)務比重的進一步加大，企業(yè)盈利能力恐承受一定壓力。

2021年上半年典型物企、環(huán)衛(wèi)企業(yè)毛利率水平（%）

當物企從社區(qū)走向城市，城市空間的運營需要物企擁有更強大的基礎服務能力、大型項目綜合管理能力以及社區(qū)資源協(xié)調能力。相比社區(qū)服務，城市服務面向更龐大的管理面積，服務人員密度更低，提高服務效率的需求更加迫切。

在城市精細化管理背景下，城市服務市場空間不斷釋放，物業(yè)企業(yè)迎來發(fā)展機遇。整體來看，物企在城市服務領域的探索仍處于起步階段，具備國企、央企背景的企業(yè)資源優(yōu)勢突出，未來城市服務業(yè)務拓展將進一步考驗資源整合能力。另一方面，城市服務在多場景、復合業(yè)態(tài)等方面的綜合性管理將對企業(yè)提出更高的要求，物業(yè)企業(yè)在匹配業(yè)務需求、提升業(yè)務盈利能力等方面仍需打磨與沉淀，城市服務仍有很長的一段路要走。

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原標題： 頭部物企加大布局“城市服務”賽道，但市場毛利率水平較低