作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 十天前，太古地產(chǎn)因可能出售香港太古城英皇道111號(hào)多層辦公樓權(quán)益等事項(xiàng)而停牌；十天后，該消息獲得了官方證實(shí)。

11月9日晚，太古地產(chǎn)發(fā)布公告稱，2020年11月9日與買家訂立關(guān)于出售事項(xiàng)的買賣協(xié)議，出售太古城中心第一座物業(yè)的100%權(quán)益，所售權(quán)益的對(duì)價(jià)為98.45億港元。

公告顯示，買方為一家于英屬處女群島注冊(cè)成立的公司Rocha Land Limited，其主要業(yè)務(wù)為投資控股。而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)調(diào)查了解，該買家的真實(shí)身份是香港房地產(chǎn)私募基金管理公司基匯資本，以及包括Schroder Pamfleet在內(nèi)的財(cái)團(tuán)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢公開(kāi)資料得知，Schroder Pamfleet為施羅德投資公司于今年7月收購(gòu)增值型房地產(chǎn)基金Pamfleet后更名而來(lái)，而Pamfleet此前中文名為鵬里集團(tuán)，成立于2000年，是一家獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的私有房地產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理公司。

Pamflee在香港、上海及新加坡均設(shè)有辦事處，目前管理4只基金，資產(chǎn)管理規(guī)模為11億美元，其中一只基金于去年完成4.5億美元的募集。

值得一提的是，這是繼2018年成功收購(gòu)太古城中心三座部分樓層、太古城中心四座后，基匯資本又一次對(duì)太古城項(xiàng)目出手。

反觀賣家，其實(shí)，市場(chǎng)各方對(duì)于太古地產(chǎn)會(huì)出售太古城中心第一座物業(yè)早就做好了心理準(zhǔn)備。在其此前停牌時(shí)，高盛曾發(fā)表研報(bào)稱，自己對(duì)于這個(gè)“出售消息”并不意外：“因?yàn)樘诺禺a(chǎn)曾表示一直尋求出售非核心資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，此前也有過(guò)出售動(dòng)作。”

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士也對(duì)此拋出了疑問(wèn)，究竟對(duì)于太古地產(chǎn)而言，“非核心資產(chǎn)”的定義究竟是什么，以及類似于這樣可出售的“非核心資產(chǎn)”究竟還有多少？

這個(gè)項(xiàng)目為何要賣？

其實(shí)早在兩年前，太古城第三座、第四座物業(yè)被出售時(shí)，這個(gè)問(wèn)題便被不少業(yè)內(nèi)人士提出過(guò)。除了市場(chǎng)價(jià)格合適，能夠讓太古地產(chǎn)回籠大筆資金之外，“處理非核心資產(chǎn)”也同樣是官方給出的理由之一。

第一個(gè)市場(chǎng)原因并不難理解，從這筆交易來(lái)看，不管是太古城中心第一座物業(yè)的市場(chǎng)估價(jià)，還是太古地產(chǎn)最終通過(guò)該項(xiàng)目盈利的情況，其實(shí)都較為可觀。

根據(jù)公告顯示，該筆交易的既定對(duì)價(jià)為98.45億港元，可予以調(diào)整。從支付方式來(lái)看，買方會(huì)在買賣協(xié)議簽訂時(shí)先向太古地產(chǎn)支付9.8億港元，剩下余額將以現(xiàn)金、發(fā)行對(duì)價(jià)股份等方式進(jìn)行支付。

加上此前2018年出售的第三座、第四座物業(yè)，太古地產(chǎn)已經(jīng)通過(guò)太古城中心這個(gè)項(xiàng)目回血將近250億港元了。

有業(yè)內(nèi)笑稱，對(duì)于不知太古內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)的外人而言，僅從價(jià)值量級(jí)上看，似乎很難將該項(xiàng)目評(píng)定為“非核心資產(chǎn)”。不過(guò)，如果換個(gè)角度來(lái)看，這個(gè)“非核心”的定義或許會(huì)容易理解一些。

截至2018年12月31日止年度，該物業(yè)在扣除稅項(xiàng)之前及之后的凈租金收入分別約為2.76億港元和2.3億港元。截至2019年12月31日止年度，該物業(yè)在扣除稅項(xiàng)之前及之后的凈租金收入分別約為2.78億港元和2.32億港元。

在數(shù)值上，太古城中心第一座物業(yè)近兩年的租金收入變化不大，雖然沒(méi)有出現(xiàn)下滑，但上升的幅度也頗為有限。與此同時(shí)，根據(jù)太古地產(chǎn)公布的年度報(bào)告，其2019年于香港市場(chǎng)里，辦公樓物業(yè)組合租金收入總額為61億港元，較2018年增長(zhǎng)4%。

以此計(jì)算，太古城中心第一座物業(yè)去年的租金貢獻(xiàn)僅占了太古地產(chǎn)在港辦公樓租金總收入的4.5%左右。從這個(gè)角度去看，太古地產(chǎn)確實(shí)只是在處理資產(chǎn)版圖中的一些“非核心部分”。

有獨(dú)立估值師評(píng)估，于2020年6月30日時(shí)，該物業(yè)的估值約為79.38億港元。通過(guò)這一次的出售，預(yù)計(jì)太古地產(chǎn)將錄得約20.1億港元（按法定基準(zhǔn)計(jì)算）或約54.71億港元（按基本基準(zhǔn)計(jì)算）的出售收益（撇除調(diào)整及就出售事項(xiàng)的支出）。

相比起每年兩億多港元的租金收入，直接出售該項(xiàng)目來(lái)賺取收益確實(shí)是更為直接快速一些。而隨著該座物業(yè)的出售，太古地產(chǎn)已經(jīng)全部賣清了太古城中心項(xiàng)目中的寫字樓版塊，只剩下二期商場(chǎng)項(xiàng)目繼續(xù)持有。

業(yè)內(nèi)人士也指出，出售第一座物業(yè)或許可以轉(zhuǎn)移一些現(xiàn)有租戶基礎(chǔ)至將落成的太古坊二座，于太古地產(chǎn)而言，這也是其有效降低投資組合平均樓齡一種手段。

為何又是基匯資本？這或許會(huì)是不少人對(duì)于這次交易想要問(wèn)出的另一個(gè)問(wèn)題。

事實(shí)上，早在兩年前，基匯資本便已經(jīng)參與接盤太古城中心第三座、第四座兩個(gè)寫字樓物業(yè)。加上這一次，基匯資本相當(dāng)于接盤了太古城中心項(xiàng)目里的幾乎所有寫字樓部分。

2018年5月10日，太古地產(chǎn)宣布因可能出售權(quán)益事項(xiàng)停牌；6月12日，有消息進(jìn)一步指出太古地產(chǎn)正在展開(kāi)深入磋商，擬在短期內(nèi)將其位于香港鲗魚涌太古城中心的兩幢寫字樓出售給未具名中資集團(tuán)，涉資150億港元。

后來(lái)證實(shí)，消息中未具名的中資集團(tuán)是恒力投資控股集團(tuán)，這兩棟寫字樓便是太古城中心第三座、第四座物業(yè)。其中，太古城中心第三座部分權(quán)益為政府持有，非完整業(yè)權(quán)。

讓人始料未及的是，恒力短暫接棒僅四個(gè)月便再度將這兩個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，而接盤者正是基匯資本。2018年11月，太古發(fā)布公告稱，恒力隆所持有的太古城中心第三座、第四座物業(yè)的49%權(quán)益已轉(zhuǎn)讓予由Gateway Real Estate Fund VI,L.P.持有的全資附屬公司Eagle Fairway Limited。

有了此前的動(dòng)作，基匯資本這次再收購(gòu)下太古城一座，也給了外界一絲“情理之中”的感覺(jué)?！拔覀儓?jiān)信這項(xiàng)交易會(huì)進(jìn)一步壯大我們?cè)诟蹗u東區(qū)的商業(yè)資產(chǎn)組合”，基匯資本主席及執(zhí)行合伙人吳繼煒如是說(shuō)道。

除此之外，也有市場(chǎng)人士指出，疫情影響下，香港寫字樓市場(chǎng)受到了不小沖擊?；鶇R資本選擇當(dāng)下這個(gè)時(shí)機(jī)收購(gòu)太古城一座項(xiàng)目，或許已經(jīng)是太古地產(chǎn)能接受的價(jià)格前提下的最優(yōu)解。

能夠看到的是，上一次太古城第三座、第四座物業(yè)出售時(shí)的平均呎價(jià)約為1.9萬(wàn)港元，而本次太古城一座平均每平方英尺的收購(gòu)價(jià)僅約為1.56萬(wàn)港元，約合每平方米16.8萬(wàn)港元。按此計(jì)算，本次交易的均價(jià)較兩年前下挫了約17.89%。

今年8月時(shí)，太古主席施銘倫在出席網(wǎng)上業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)表示，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)對(duì)香港辦公樓樓面的需求將偏軟，不過(guò)，對(duì)于香港辦公樓中長(zhǎng)期表現(xiàn)依然保持正面和樂(lè)觀態(tài)度。

無(wú)獨(dú)有偶，在這次收購(gòu)之后，吳繼煒也表示：“基匯資本對(duì)香港的前景仍然充滿信心。”而本次交易中的投資者之一Schroder Pamfleet也指出：“太古城一座項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，物業(yè)管理完善，為香港長(zhǎng)期向好的經(jīng)濟(jì)前景提供了一個(gè)投資機(jī)會(huì)。

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原標(biāo)題： 商業(yè)志|基匯二度接盤太古百億港元再售香港物業(yè)