12月14日，世茂集團(tuán)旗下上海世茂房地產(chǎn)有限公司（下稱“上海世茂”）發(fā)布公告稱，將終止上海浦城路580弄浦城小區(qū)的房源銷售，并將啟動(dòng)善后程序，為客戶辦理解除房屋買賣合同。

據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊了解，目前世茂方給到的賠償思路是，購(gòu)房者提交材料后的30個(gè)工作日內(nèi)會(huì)收到退款，所退款項(xiàng)包括購(gòu)房款及10%的賠償款。

10月份，房產(chǎn)稅試點(diǎn)消息后一天，上海世茂曾因轟轟烈烈拋售96套房，被稱為“上海房叔”刷上頭條。據(jù)了解，這96套房源，在10月16日當(dāng)天全部賣完。

時(shí)隔近兩個(gè)月，這批房子卻以“退房”收尾。

不同尋常的結(jié)果，讓這場(chǎng)賣房渲染了更多信號(hào)和情緒，甚至引發(fā)市場(chǎng)對(duì)世茂資金狀況的猜測(cè)。

瑞銀認(rèn)為“這可能會(huì)影響世茂的形象和未來(lái)的合同銷售，尤其是在疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中?！?/p>

那么通過(guò)起底上海世茂96套房“售房事件”的前因后果，或能看清世茂的真實(shí)處境。

01 世茂出售浦城96套房 一波三折

處于風(fēng)口上的浦城小區(qū)，已經(jīng)沒(méi)有了往日的熱鬧。為賣出這個(gè)小區(qū)的房子，很多中介前后忙活了幾個(gè)月，如今，可能一切歸零。

一位浦城小區(qū)附近門(mén)店的中介告訴鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊，世茂賣浦城小區(qū)的房子，可以說(shuō)是一波三折。

世茂集團(tuán)在2014年就收購(gòu)了浦城小區(qū)的110套房子，至今六七年間，光是拆和賣都想過(guò)了幾次。

“世茂的總部就在旁邊，最早世茂是打算收下浦城小區(qū)拆改成它們商業(yè)的一部分，在拆遷過(guò)程中，有業(yè)主坐地起價(jià)，雙方最后沒(méi)談攏，所以才買了部分房源。當(dāng)時(shí)是高于當(dāng)時(shí)周邊價(jià)格買的，大概6萬(wàn)元/㎡，所以世茂很早就想賣出去，但早期和原業(yè)主、和居委會(huì)還有很多問(wèn)題沒(méi)落實(shí)，要溝通，才沒(méi)賣成。”

有附近中介告訴鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊，這幾年房?jī)r(jià)很快漲上去了，世茂就開(kāi)始找中介分銷想賣。

今年9月下旬，世茂蘇滬是招標(biāo)到了“上海寶灃”，把浦城小區(qū)的96套房源打包委托銷售，雙方還簽了團(tuán)購(gòu)協(xié)議。之后，上海寶灃又委托給了上海慶曌二次分銷。

“那時(shí)候，全城的中介都可以賣這批（浦城小區(qū)）的房子。傭金不低，賣掉一套提點(diǎn)有好幾萬(wàn)，很多人去賣。”

中介告訴鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊，這可能也是為什么，浦城小區(qū)賣房，給人一下子“爆”了的感覺(jué)。

剛好沒(méi)幾天，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息就出來(lái)了，亂傳就傳成了“上海房叔逃避房產(chǎn)稅拋售96套房”，出了圈。

上海世茂也告訴鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊，這批房源銷售的確和房地產(chǎn)稅無(wú)關(guān)，也不是世茂缺錢了。公司一直想賣，只是認(rèn)為這個(gè)時(shí)機(jī)比較合適。

02 網(wǎng)簽風(fēng)波后 為何賠償也要退房？

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊獲取了一批浦城小區(qū)售房現(xiàn)場(chǎng)散發(fā)的資料，資料顯示，這批房源的均價(jià)在8.5萬(wàn)-8.6萬(wàn)/㎡，是按照“一手流程、二手交易”來(lái)買賣。

所以，雖然這批房源的價(jià)格，與浦城小區(qū)近一年內(nèi)的二手房成交單價(jià)（6萬(wàn)-8.4萬(wàn)/㎡）相比，并不便宜，但可以省下二手房交易的中介費(fèi)、增值稅等大筆費(fèi)用，只需付1%-3%的契稅，并且不需要積分。

這樣的話，合計(jì)下來(lái)和二手房交易相比，買世茂這批房源每平方米能便宜1萬(wàn)左右。

“一手流程、二手交易”在上海市場(chǎng)實(shí)屬罕見(jiàn)，為何采用這種方式，世茂對(duì)此三緘其口，中介則表示不清楚詳情。

購(gòu)房者熱情很高，買到的人，是從三萬(wàn)人全款買房的“對(duì)手”中搶到的，所以一心想快點(diǎn)網(wǎng)簽，沒(méi)想到會(huì)遇到意外。

第一個(gè)意外是，部分16日及以后簽合同的房源，網(wǎng)簽被暫停。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊從上海世茂方面了解到，這批房源里39套完成了網(wǎng)簽，還有一部分只做了草簽，就被要求暫時(shí)中斷網(wǎng)簽，進(jìn)行自查。因?yàn)榉吭翠N售過(guò)熱，引發(fā)了一系列不好的反應(yīng)。

自查期為“三個(gè)月”，也即是到2022年1月底。

但此時(shí)第二個(gè)意外出現(xiàn)——12月14日，上海世茂發(fā)布公告稱，將全部終止銷售和退房。

購(gòu)房者不樂(lè)意了，有買房人向鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊反映道“他們憑什么說(shuō)退就退。五六百萬(wàn)全款打過(guò)去的，損失很大，必須賠錢！”

另有匿名人士則指出，世茂浦城這批房子，8.5萬(wàn)/㎡左右的賣價(jià)低于銀行估價(jià)，造成賣房的房款，比抵押額差出好多錢，所以銀行不愿意了，信托公司也沒(méi)辦法。

上述的“信托公司”指的是陸家嘴信托。

據(jù)購(gòu)房者提供的抵押合同復(fù)印件顯示，世茂和陸家嘴國(guó)際信托簽訂了一份債權(quán)數(shù)額9.5億元的房地產(chǎn)抵押合同，債務(wù)履行期限為2020年1月21日到2022年1月20日。

也就是說(shuō)，世茂浦城這批房源在銷售前已經(jīng)抵押給了陸家嘴信托，用以融資。

但浦城小區(qū)這批房源銷售的總價(jià)325萬(wàn)-680萬(wàn)元，即使110套全部出售，總銷售額最高7.48億元，也遠(yuǎn)低于陸家嘴國(guó)際信托抵押評(píng)估價(jià)9.5億元。

巧合的是，抵押的到期時(shí)間，和這批房源網(wǎng)簽“自查”結(jié)束的時(shí)間，都是道2022年1月，剛好重疊。

由此，市場(chǎng)此前猜測(cè)，世茂在拖時(shí)間，以便流轉(zhuǎn)資金。

但最終世茂決定了“退房”，并許諾退款和賠償，似乎資金流轉(zhuǎn)意義不大，因?yàn)樗媾R不小的金錢損失和時(shí)間成本。

世茂方面表示，該批房源自從銷售，在網(wǎng)上出現(xiàn)各種傳言，并影響到了后續(xù)流程，經(jīng)過(guò)公司多方溝通并慎重決策，將不得不停止銷售。但更多具體緣由，截止發(fā)稿時(shí)間，世茂尚未給予風(fēng)財(cái)訊回復(fù)。

03 風(fēng)口上的世茂

浦城小區(qū)售房事件，只是世茂近期各種消息中的一個(gè)，并且是距離“融資層面”最遠(yuǎn)的一個(gè)消息，但得到了最廣泛的關(guān)注。

不少人將目光聚焦在世茂的合作方，陸家嘴信托身上。因?yàn)?1月5日，市場(chǎng)有傳聞稱，世茂正在與陸家嘴信托就30億元信托談?wù)蛊?。?dāng)天，世茂股債因此雙殺。

但隨后，世茂和陸家嘴國(guó)際信托方面，雙雙否認(rèn)了這一傳聞。

可見(jiàn)，當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“消息面刺激”仍是異常敏感的。

客觀盤(pán)點(diǎn)目前世茂的各種消息：

利空消息有，世茂與國(guó)通信托、民生信托談?wù)蛊?；世茂系評(píng)級(jí)下調(diào)；世茂股份與世茂服務(wù)交易被上交所問(wèn)詢；債價(jià)和股價(jià)大跌…

上海世茂大廈被質(zhì)押則為正常融資操作，世茂商票問(wèn)題已被回應(yīng)為第三方問(wèn)題。

瑞銀最新報(bào)告估計(jì)，世茂集團(tuán)明年全年將有價(jià)值44億美元(約280億元)的境內(nèi)、境外債券以及境外銀團(tuán)貸款到期。

利好消息有，世茂申程02優(yōu)ABS產(chǎn)品，資金已全額打款；境內(nèi)債18滬世茂MTN003資金已經(jīng)準(zhǔn)備好；“中山證券-濟(jì)南世茂廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已完成付息；世茂大股東增持公司股份…

目前，世茂并未在公開(kāi)債市場(chǎng)出現(xiàn)違約和逾期，也未有理財(cái)暴雷、裁員和壓扣工資等情況。

世茂，就像房企敏感期一個(gè)“被消息左右”的企業(yè)縮影。

“風(fēng)口”下世茂真實(shí)情況到底如何？鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊將持續(xù)跟蹤報(bào)道。