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作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
壕擲近百億，任性買買買之余，在昌平中關(guān)村生命科學園地塊競價現(xiàn)場，綠城與建發(fā)貢獻了同時舉牌的名場面。
據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站此前公布的消息，2022年北京市第一批次商品住宅用地共出讓18宗地塊，總面積83公頃，總建筑規(guī)模約169萬平方米，總起拍價約491.8億元。
競買申請截止時間為2022年2月15日15：00時止，掛牌競價截止時間為2022年2月16日15：00時止。
線上競價結(jié)束后，2月17日迎來現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，8宗地總成交價273.255億元。加上16日成交的9宗地塊，2022年北京第一批次商品住宅用地成功出讓17宗地，石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)土地一級開發(fā)項目1612-830、831地塊R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”）地塊因無人報價流拍。
作為虎年全國首場集中供地，本輪成交總價達480.225億元，底價出讓8宗地，最高溢價率15%，平均溢價率4.8%。報名房企近60家，其中，綠城以98.4億元拿地3宗，華潤以79.94億元拿地2宗，中海以62.69億元拿地2宗，保利+金地聯(lián)合體以59億拿地2宗，建發(fā)等則各拿地1宗。
來源：觀點指數(shù)整理
綠城買買買
混改后成為中交控股的央企背景開發(fā)商綠城實為本輪集中供地最大買家，其相繼以43.47億元、40.17億元、14.76億元入手朝陽區(qū)崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊，總競拍價款達98.4億元，成為本輪集中供地拿地最多、金額最大企業(yè)。
壕擲近百億，任性買買買之余，在昌平中關(guān)村生命科學園地塊競價現(xiàn)場，綠城與建發(fā)貢獻了同時舉牌的名場面。
17日14:10，下午場次的競拍正式開始。首先競拍的是北京市昌平區(qū)中關(guān)村生命科學園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造土地開發(fā)A地塊CP02-0101-6006地塊，該地塊編號京土儲掛（昌）[2022]011號，建設用地面積2.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.18萬平方米，土地用途為R2二類居住用地，起始價24.1億元。
該宗地吸引了中交、城建、建發(fā)、中海、綠城、保利+金地+建工聯(lián)合體、華潤、越秀、電建、大悅城等10家房企報名，為本輪集中供地參拍企業(yè)最多地塊。現(xiàn)場競價前，該宗地塊已有10次線上報價，火熱程度可見一斑。
轉(zhuǎn)至線下環(huán)節(jié)，參拍房企舉牌報價更是踴躍。報價觸及27.715億元上限價格時，由于動作過于緊湊，出現(xiàn)場上兩家房企“同時”舉牌的場面，場外大廳也傳來錯愕聲音。這兩家房企分別為綠城和建發(fā)。
當工作人員首次判定該地塊由建發(fā)競得時，綠城代表立即提出申訴，等待最終結(jié)果期間又進行溝通、確認，整個過程持續(xù)四十余分鐘，場內(nèi)的綠城、建發(fā)焦灼著，場外人員亦是神經(jīng)緊繃。
不過最后該地塊還是判定由建發(fā)為最高報價者轉(zhuǎn)入競限房銷售面積環(huán)節(jié)，中交、電建、越秀、中海退出，其他6家房企主體繼續(xù)參與。因再未有房企舉牌，該地塊最終由建發(fā)競得，成交價27.715億元，溢價率15%，住宅銷售指導價6.2萬元/平方米，配建3500平方米保障房。
很難不關(guān)注到這家企業(yè)，在幾乎央國企全覆蓋的首輪集中供地中，旭輝成為唯一拿地的民營房企，可謂是“一枝獨秀”。
旭輝旗下北京旭科置業(yè)有限公司所拿宗地為北京市順義區(qū)順義新城第5街區(qū)平各莊舊村改造項目SY00-0005-6046地塊，成交價14.07億元，溢價率0.5%，地塊建設用地面積4.07萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.54萬平方米。
觀點新媒體獲悉，這是旭輝自2021年11月在南京拿地后，再次獨立獲取土地。而對于旭輝而言，順義也算得上“老朋友”。
于2020年8月31日，旭輝曾與城建地產(chǎn)、首開以31.18億元聯(lián)合競得北京順義仁和鎮(zhèn)臨河村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)C片區(qū)SY00-0007-6057等地塊二類居住用地、商業(yè)用地、其他類多功能用地、公交場站設施用地和社區(qū)衛(wèi)生服務中心用地國有建設用地使用權(quán)。
此外，2017年10月31日，旭輝、中糧、天恒及恒基出價49.5億及12%自持面積比例拿下順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村的SY00-0019-6005、SY00-0019-6006地塊，溢價率50%。
目前，旭輝還有位于順義仁和鎮(zhèn)的公園都會項目在建，該項目配建約4.3萬平方米中央公園及約1.9萬平方米商業(yè)區(qū)MALL，占地面積12.22萬平方米，總建筑面積22.71萬平方米，容積率1.6，總戶數(shù)1508戶，預計2023年交房。
聯(lián)合體少見
如果說聯(lián)合體拿地形式是近年土拍市場常見模式，那么本輪北京集中供地則帶來些許不同。17宗成功出讓地塊的拿地企業(yè)，僅出現(xiàn)兩組聯(lián)合體，中建三局+興創(chuàng)、保利+金地。
具體而言，中建三局+興創(chuàng)聯(lián)合體以底價35.7億元競得大興西紅門地塊；保利+金地聯(lián)合體底價16.6億元競得順義新城第13街區(qū)地塊，溢價率8.16%、以42.4億元競得朝陽王四營地塊。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪指出，企業(yè)選擇聯(lián)合拿地往往是出于分擔資金壓力和開發(fā)風險，但由于去年多數(shù)房企資金鏈斷裂情況頻發(fā)，在一定程度上增加了企業(yè)選擇合作方式的擔憂。
另一方面，北京土地出讓文件中明確規(guī)定“誰拿地、誰開發(fā)、誰售賣”，加之高標準建設方案壓身，企業(yè)利潤空間有限，因此開始多傾向于“單打獨斗”。
其中，華潤以79.94億元競得豐臺區(qū)玉泉營紀家廟地塊與石景山首鋼園區(qū)1616-824地塊。
豐臺紀家廟地塊以57.12億+政府持有產(chǎn)權(quán)比例6%競得，住宅銷售指導價10.9萬每平方米，地塊建設用地面積3.35萬平方米，規(guī)劃建筑面積8.54萬平方米。
石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)土地一級開發(fā)項目1612-824地塊以22.82億元拿下，溢價率0.53%，銷售指導價為7.48萬每平方米，建設用地面積16391.763平方米，建筑控制規(guī)模45896平方米。
中海則以底價32.6億元競得昌平創(chuàng)新基地地塊，又以溢價率11.21%、成交總價24.8億元競得大興舊宮地塊，2宗地塊總成交額57.4億元。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，中海、華潤等企業(yè)參與熱情較高，這與穩(wěn)健型房企的資金狀況相對較好直接相關(guān)。另外，年初獲取的地塊有機會在本年內(nèi)形成銷售儲備貨值，也成為房企關(guān)注本輪土拍的重要因素之一。
市場冷熱
2021年北京首批集中供地掛牌30宗宅地并全部成交，總成交價1109.71億元，平均溢價率6.4%，底價成交5宗。相較而言，本次集中供地供應規(guī)模及成交價均降低，但底價成交占比卻有上升，與此同時平均溢價率也有降低--本輪底價出讓8宗地，最高溢價率15%，平均溢價率4.8%。
有業(yè)內(nèi)人士表示，2022年伊始，在集中供地暫緩、疫情反復等因素影響下，全國土地市場低開，成交規(guī)模下滑。
在其看來，雖然近期政策環(huán)境有所改善，但在償債壓力下，部分房企無錢拿地，短期內(nèi)謹慎觀望的態(tài)度難以大幅扭轉(zhuǎn)，加之今年房企收購并購機會增加，2022年整體土地市場回暖的速度可能不會很快。
據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的二月北京房地產(chǎn)市場報告，報告期內(nèi)（2022.1.12-2022.2.17），受春節(jié)及疫情因素影響，北京樓市平淡開局，新建住宅、二手住宅網(wǎng)簽皆降。數(shù)據(jù)顯示，北京本月新建住宅網(wǎng)簽數(shù)5276套，環(huán)比微降6.9%，同比下降28.2%；存量住宅網(wǎng)簽回落，網(wǎng)簽11875套，環(huán)比及同比分別下降23.1%、32.2%。
供應方面，春節(jié)前開發(fā)商取證較少，月內(nèi)僅有12盤取證，商品房新增供應1843套，環(huán)比上月下降75%，同比下降72%。
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