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解局|保利80億三城搶地里的土儲變調

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2020-10-05 11:55 2440 0 0
過去這三天,保利已接連斬獲廣州、佛山、鄭州地塊,斥資超80億元,這也是今年以來保利拿地圖譜的一個縮影。

作者:觀點地產(chǎn)新媒體

來源:觀點(ID:guyandianweixin)

從局外到局內,觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實一面。

過去這三天,保利已接連斬獲廣州、佛山、鄭州地塊,斥資超80億元,這也是今年以來保利拿地圖譜的一個縮影。

已過秋分的九月末,連南方城市廣州也一大早刮起了絲絲秋風,挾帶些涼意。

有些“不應景”,土拍市場再次迎來百億量級土拍,盡管搶得不算多激烈,但總歸都覓得買家。

9月27日,羊城黃埔、白云、花都、南沙七宗地入市競拍,順利落子的開發(fā)商囊括了恒大、保利聯(lián)合體、保利置業(yè)以及越秀,總成交價130億。

其中,恒大以37億連摘廣州南沙萬頃沙三宗地,兩宗商地要求建設星級酒店、全室內文創(chuàng)園區(qū),且申請人須具備5個文化旅游項目投資及建設經(jīng)驗等,加之此前廣東省2020年重點建設項目計劃提及,未來南沙區(qū)有一個“恒大童世界主題樂園”,將在2020年動工。

即是說,該項目大概率將建成恒大童世界。

不過這場土拍最大贏家或許還是“保利系”,除保利置業(yè)以22.5億摘得花都中軸線地塊,保利發(fā)展則以聯(lián)合體名義,以超34億摘得黃埔科學城兩宗宅地。

據(jù)統(tǒng)計,過去這三天,保利已接連斬獲廣州、佛山、鄭州地塊,斥資超80億元,這也是今年以來保利拿地圖譜的一個縮影。

還是舊改

9月27日,保利摘得的兩宗臨近宅地,均拉來了幫手翔龍。

兩宗地分別為科學城KXC-G1-5地塊、科學城KXC-G1-6地塊,均位于廣汕公路以南、開創(chuàng)大道以西,臨近天河與黃埔邊界,一大優(yōu)勢是距離地鐵6號線黃陂站僅約300米。

地塊總占地面積約5.5萬平方米,總建筑面積則超22萬平方米,成交樓面價在每平方米1.6萬元-1.7萬元左右。有業(yè)內人士表示,目前科學城一手住宅在4萬至5萬左右,僅就不到兩萬的樓面地價而言,未來項目盈利空間還是可控的。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,該地塊隸屬于黃陂社區(qū)長安片區(qū)的舊村改造融資區(qū)范圍,屬于舊改地塊。該長安片區(qū)舊村改造項目總用地20.13公頃,規(guī)劃拆除現(xiàn)狀建筑面積18.82萬平方米,改造后總建筑量67.81萬平方米,預算總投資約28億元。

改造后的黃陂長安片區(qū)分為四大功能區(qū),分別為回遷安置區(qū)、回遷經(jīng)濟區(qū)、融資住宅區(qū)及融資商業(yè)區(qū),此次出讓地塊為其中融資住宅區(qū)地塊。

為何可以摘得舊改相關地塊?據(jù)悉,該黃陂社區(qū)長安片區(qū)舊村改造項目由廣州君御房地產(chǎn)和翔龍集團共同開發(fā)。查閱工商信息獲悉,主要主體公司君御原先由黃陂社區(qū)經(jīng)濟聯(lián)合社全資持有,今年9月份,大股東變更為廣州市保翔置業(yè)有限公司,持股比例為70%。

保翔置業(yè)于今年5月成立,由廣東保利持股51%,翔龍城市更新集團持股49%。換而言之,事實上長安片區(qū)舊村改造項目已由保利與翔龍共同開發(fā),兩者拿下出讓融資地塊不足為奇。

合作方之一翔龍是廣州本土房企,創(chuàng)建于1999年,早年間曾在廣州天河區(qū)珠江新城及海珠區(qū)打造過尚東君御及尚東峰景等住宅項目,近年來開始轉道舊改。

據(jù)悉,今年5月份翔龍曾與融創(chuàng)一同以底價35億元摘得黃埔科學城HBPQ-D1-1地塊,折合樓面價17321元/平方米。該地塊同樣為舊改地塊,與此次出讓地塊相近,為黃陂社區(qū)經(jīng)濟聯(lián)合社、華沙社區(qū)經(jīng)濟聯(lián)合社經(jīng)濟發(fā)展用地收儲出讓項目,競得人須與兩聯(lián)社簽訂《自留發(fā)展用地合作開發(fā)協(xié)議》。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,從2019年底以來,科學城板塊出讓的多宗宅地基本都涉及到舊改,拿下的地塊均為舊村里邊的留用地塊。

“科學城住宅凈地幾乎沒有了,所以未來居住用地主要都以舊改轉化為主?!笔缆?lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星表示。

除此外,當天吸引最多房企參與的是花都中軸線八地塊二,位于花都區(qū)花都大道以北、蓮山路以東,是近三年來花都中軸線上出讓的首宗宅地。

該宗地塊報名的6家房企里,同時出現(xiàn)了保利系成員——保利與保利置業(yè)。

一直以來,同業(yè)競爭都是保利集團內部兩大地產(chǎn)平臺懸而未決的難題,即便是2017年進行整合重組之后,也未完全解決。除了廣州之外,上海、重慶、武漢這些重點城市也是重組之前就一直進行交叉布局的地方。

不過在保利方看來,足夠大的市場下,同業(yè)競爭所帶來的影響微乎其微。

今年4月份年度業(yè)績說明會上,保利發(fā)展副總經(jīng)理潘志華便稱,公司與保利置業(yè)由于歷史原因,在少數(shù)城市有一定重疊,而且房地產(chǎn)是充分競爭的行業(yè),不存在實質的同業(yè)競爭。

拿地變調

當天,除廣州黃埔科學城落兩子外,保利還以10.01億摘得佛山南海丹灶鎮(zhèn)一宗商住地,建面17.7萬平方米;9月25日,保利同樣一天連下兩城,28.61億元拿下白云區(qū)太和鎮(zhèn)商住地以及溢價50%奪得一宗鄭州經(jīng)開區(qū)的宅地。

短短三日保利投資近80億擴儲,若按照股權比例粗略劃分的話,也有至少60億元實際支付地價。

細窺其中,這便是保利今年以來拿地策略的一個縮影。

相比2019年以控制負債、提高盈利增長為主的穩(wěn)健發(fā)展風格,2020年,疫情之下的保利反而顯得更為“激進”,尤其在拿地方面。

一季報顯示,期內保利新拓展項目20個,新增容積率面積459萬平方米,總獲取成本達347億元,拿地金額同比增長118%,拿地銷售比達48.9%,較2019年上升15.2%;半年報顯示,保利實現(xiàn)拓展項目44個,新增容積率面積984萬平方米,拓展成本820億元,拿地金額同比增長54%,拿地銷售比為36.52%。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,拿地總支出增加的原因還包括成本的增加。

上半年,保利拓展土地平均樓面地價為8328元/平方米,比去年同期平均地價上漲約30%。

半年報中保利解釋稱,這一變動主要是上半年公司在38個核心城市拓展金額占比達86%,較去年提升7個百分點。另據(jù)東方證券此前統(tǒng)計,期內44個新增項目中36個位于核心一二線城市,不乏北京、上海、杭州、廣州、蘇州等核心城市地塊,即多位于一二線城市。

具體而言,保利所拿的44塊土地中,一線城市占比由2019年19.4%略微降至19.2%,二線城市占比由41.7%上升至64.1%,三線城市由38.9%下降至16.7%。

如此次三天拿下的廣州、佛山、鄭州地塊,均屬于一二線城市范疇。

另一個可觀察的拿地變化,則是權益比重的上升。

土儲權益比重的背后,是保利對于負債與規(guī)模之間取舍的結果。自2013年國資委對央企降負債作出相關要求后,保利便開始主動降低杠桿,隨之投資拿地力度、銷售規(guī)模增速趨于回調。

為了保持市場張力,保利選擇的最簡單直接方式便是增加合作項目比重,減少投資成本,同時又能增加企業(yè)賬面銷售,擴大總盤子。

隨著這幾年合作放開,土儲權益比例從2015年76%降至2019年上半年65.3%,幾乎是歷史最低點。不過,2019年保利也有意識地提高拓展項目權益比例,全年新增土儲權益占比回升到七字頭達71%,同比提升近3.8個百分點。

2020年上半年,保利新增土儲權益比再提升至73%。當然,這也帶來了現(xiàn)金的減少與負債的提升,尤其是在疫情下銷售回籠資金有所減少。

半年報顯示,保利資產(chǎn)負債率77.66%,凈負債率為72.07%,較2019年末分別上升了0.3與15.16個百分點,同時現(xiàn)金短債比為1.96倍,較2019年末下降14.07個百分點;經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-252.44億元,同比下降255.56%。

值得欣慰的是,在當前盛傳的“三道紅線”下,保利均踩在安全線內,包括截至扣除預收賬款資產(chǎn)負債率66.05%,不超過70%。

不過,本該繼續(xù)上揚的擴張曲線,或許在三道紅線下會有所下調。畢竟,比紅線更重要的是弦外之音,是信號,房企們拼杠桿的日子大抵是要終結了。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 解局|保利80億三城搶地里的土儲變調

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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