金融審判研究院 
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作者：初明峰、劉磊、劉曉勇
來(lái)源：金融審判研究院（ID:jrspyjy)
裁判概述
作為開(kāi)發(fā)商的發(fā)包人拖欠承包人的工程款，雙方協(xié)商通過(guò)簽訂商品房買賣合同就案涉房屋作價(jià)抵償?shù)?，屬于承包人?shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的方式，不適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條，應(yīng)認(rèn)定承包人對(duì)案涉房屋享有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益。
案情摘要
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
法院認(rèn)為
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定，在發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的情形下，承包人既可以通過(guò)法院拍賣程序就建設(shè)工程拍賣價(jià)款優(yōu)先受償，也可以通過(guò)與發(fā)包人協(xié)商的方式將建設(shè)工程折價(jià)抵償。建機(jī)工程公司承建了大邑銀都公司開(kāi)發(fā)的“邑都上城”項(xiàng)目土建、水電安裝工程。大邑銀都公司欠付建機(jī)工程公司該工程項(xiàng)目的工程款6830778元。雙方于2013年7月11日簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定以案涉位于“邑都上城”項(xiàng)目的13套房屋在內(nèi)的共15套房屋作價(jià)7330778元抵償大邑銀都公司欠付建機(jī)工程公司的工程款，后建機(jī)工程公司與大邑銀都公司就案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》，建機(jī)工程公司以沖抵工程款的方式購(gòu)買案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現(xiàn)建機(jī)工程公司就案涉項(xiàng)目房屋所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建機(jī)工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。
本院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”紫杰投資公司對(duì)大邑銀都公司享有的是普通借貸債權(quán)，而建機(jī)工程公司作為案涉工程項(xiàng)目的承包人對(duì)案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建機(jī)工程公司工程款債權(quán)優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權(quán)得到受償，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，本案不適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條，建機(jī)工程公司就案涉房屋享有的權(quán)利足以排除紫杰投資公司的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例索引
相關(guān)法條
第八百零七條（原《合同法》第二百八十六條） 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
一、 人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照 《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
第二十八條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
實(shí)務(wù)分析
關(guān)于工程款優(yōu)先權(quán)債權(quán)人以房抵債后未過(guò)戶，可對(duì)抗開(kāi)發(fā)商債權(quán)人對(duì)相關(guān)房產(chǎn)執(zhí)行的司法觀點(diǎn)，筆者曾結(jié)合案例進(jìn)行過(guò)梳理，見(jiàn)《最高院：基于具有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)抵債得不動(dòng)產(chǎn)，執(zhí)行異議中認(rèn)定債權(quán)人交付全部?jī)r(jià)款!》一文。在該文援引的（2017）最高法民申3536號(hào)案件中，合議庭圍繞《執(zhí)行異議與復(fù)議司法解釋》第二十八條的構(gòu)成要件進(jìn)行分析，本文援引判例判定結(jié)果和上案相同，但說(shuō)理并不一樣。
本文援引判例認(rèn)為，現(xiàn)有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人通過(guò)簽訂商品房買賣合同的方式以房抵債是優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，如未過(guò)戶，在對(duì)抗債務(wù)人其他債權(quán)人的執(zhí)行爭(zhēng)議中不適用《執(zhí)行異議與復(fù)議司法解釋》第二十八條，只要查明該優(yōu)先權(quán)屬實(shí)且不存在超期行使權(quán)利的情形，且抵債價(jià)格適當(dāng)，即可直接基于抵債債權(quán)優(yōu)先權(quán)認(rèn)定享有對(duì)抗其他一般債權(quán)人的實(shí)體權(quán)益，無(wú)需再要求抵債者合法占有不動(dòng)產(chǎn)這一條件，筆者贊同本文援引判例觀點(diǎn)，特此推薦。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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原標(biāo)題： 最高院：工程款優(yōu)先權(quán)債權(quán)以房抵債未過(guò)戶，不占有也可對(duì)抗執(zhí)行
