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二度遞表的中南服務(wù)有了什么改變?

觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
2021-10-05 17:33 3224 0 0
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉,9月29日,中南旗下物業(yè)平臺(tái)向港交所遞交的上市招股書轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆А薄?

作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

從局外到局內(nèi),觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。

招股書失效、排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)……歸根結(jié)底是因?yàn)椴糠种行∥锕芷髽I(yè)的“基本面”。

2021年仍有一批大大小小的物管企業(yè)邁出IPO的步伐,有成功的,如合景悠活、宋都服務(wù)等,自然也有碰壁的,如世紀(jì)金源服務(wù)、新力服務(wù)等。

折戟沙場(chǎng)、翹首以盼者,大多擁有一個(gè)個(gè)特點(diǎn):規(guī)模越來越MINI,難道小物業(yè)的資本市場(chǎng)窗口已經(jīng)過去?

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉,9月29日,中南旗下物業(yè)平臺(tái)向港交所遞交的上市招股書轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆А?。一般來說,在遞交IPO資料超過6個(gè)月后,如果沒有通過審訊或是被駁回,該資料將會(huì)顯示為失效。

但失效并不意味著失敗,有市場(chǎng)人士提到,在香港上市申請(qǐng)資料書失效是常有的事,對(duì)企業(yè)的影響并不大。

的確,招股書失效并未對(duì)中南服務(wù)造成太大的打擊。翌日,一份新的上市申請(qǐng)資料就已提交,赴港上市的決心可見一斑。

事實(shí)上,物管企業(yè)在去年受到了資本市場(chǎng)追捧后,不可避免迎來一定回調(diào)。與此同時(shí),今年以來,排隊(duì)赴港上市的物管企業(yè)體量越來越小,港交所對(duì)于這類中小物管企業(yè)的審核無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

一系列的因素組合,造成了中南服務(wù)今日的情形。

基本面

招股書失效、排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)……歸根結(jié)底是因?yàn)椴糠种行∥锕芷髽I(yè)的“基本面”。

市場(chǎng)人士認(rèn)為,中南服務(wù)首次上市失效的原因主要集中在兩方面:其一,盈利能力仍處于中下水平;其二,在管面積較小,過度依賴母公司。

數(shù)據(jù)顯示,2018年至2020年,中南服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.52億元、6.82億元和8.63億元,復(fù)合年增長(zhǎng)率為25.1%;實(shí)現(xiàn)年內(nèi)溢利為1790萬(wàn)元、2710萬(wàn)元和6670萬(wàn)元,復(fù)合年增長(zhǎng)率為92.9%。

根據(jù)最新公布的招股書,截至前五月,該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.36億元,溢利2840萬(wàn)元,分別增長(zhǎng)42.5%、50.3%。

其中,物業(yè)管理服務(wù)是中南服務(wù)的業(yè)績(jī)收入來源,前五月這一業(yè)務(wù)錄得收入2.78億元,同比增長(zhǎng)四成,非業(yè)主增值服務(wù)錄得收入1.35億元,而社區(qū)增值服務(wù)錄得收入2350.2萬(wàn)元。

盡管中南服務(wù)營(yíng)收、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了雙增長(zhǎng),但這家企業(yè)的整體盈利基數(shù)仍舊較小。

觀點(diǎn)指數(shù)整理、歸納51家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)據(jù)得出的報(bào)告中顯示,目前物業(yè)企業(yè)營(yíng)收規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng),2020年上半年51家樣本物業(yè)服務(wù)企業(yè)總營(yíng)收規(guī)模達(dá)到586.48億元,而2021年上述51家企業(yè)的營(yíng)收規(guī)模為903.73億元,同比增長(zhǎng)54.09%。

另外,回看近兩年上市的物管企業(yè),融創(chuàng)服務(wù)半年?duì)I收33.19億元,較去年同期增長(zhǎng)85.4%;旭輝永升生活服務(wù)半年?duì)I收20.59億元,同比增長(zhǎng)53.09%。對(duì)比之下,中南服務(wù)的體量顯得有所不足。

除了收入,毛利率是一家企業(yè)最重要的靜態(tài)標(biāo)簽。

招股書透露,中南服務(wù)2018年、2019年、2020年毛利率分別為16.4%、18.6%和23.0%;截至2021年5月31日,毛利率為25.7%,上升4.5個(gè)百分點(diǎn)。

中南服務(wù)認(rèn)為,毛利率穩(wěn)步上升,一方面源于物業(yè)管理服務(wù)分部的毛利率上升,前五月,這一數(shù)值為16.9%;另一方面,非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)等毛利率較高的業(yè)務(wù),整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)有所提升;最后一方面,該公司于今年開始提供停車位代理服務(wù),從中獲得近1800萬(wàn)的收入。

從物管行業(yè)整體情況看來,中南服務(wù)25.7%的毛利水平同樣處于中等位置。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì),2021年上半年,51家樣本上市物企平均毛利率為30.63%,較2020年同期上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

分公司看,各家企業(yè)毛利率漲跌各異,差別仍然明顯。其中,商管、商辦占比較高的物業(yè)企業(yè)都有不錯(cuò)的毛利率,合景悠活、中駿商管、星盛商業(yè)在2021年上半年毛利率分別達(dá)到44.2%、49.3%、56.7%。

但毛利率低于20%的物企也有不少,包括新大正、銀城生活服務(wù)、中海物業(yè)和招商積余的毛利率分別在19.3%、16.6%、16.1%和13.5%。

比上不足比下有余,從盈利能力的基本面來看,中南服務(wù)或許剛剛跨入及格線,在觀點(diǎn)地產(chǎn)公布的《8月物業(yè)服務(wù)發(fā)展指數(shù)》中,中南服務(wù)并未上榜。

依賴性

今年以來,在資本加持下,行業(yè)集中度進(jìn)一步提升,收并購(gòu)成為各大物企提升在管面積、布局新業(yè)態(tài)的主流方式。其中,藍(lán)光嘉寶與碧桂園服務(wù)的交易于8月初達(dá)成。近期,富力物業(yè)、彩生活服務(wù)亦出售予碧桂園服務(wù)。

行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了規(guī)模追逐的時(shí)代,“大魚吃小魚”乃至“大魚吃大魚”的現(xiàn)象愈發(fā)凸顯,過度依賴母公司的中南服務(wù),外拓能力有待加強(qiáng)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉,于2021年5月31日,該公司擁有合共197個(gè)在管項(xiàng)目,在管總建筑面積為3970萬(wàn)平方米,覆蓋中國(guó)17個(gè)省、市、自治區(qū)的62個(gè)城市。此外,中南服務(wù)訂約管理318個(gè)總合約建筑面積為6780萬(wàn)平方米的項(xiàng)目,覆蓋中國(guó)20個(gè)省、市、自治區(qū)的88個(gè)城市。

其中,中南服務(wù)已訂約管理中南集團(tuán)開發(fā)的243個(gè)項(xiàng)目,總合約建筑面積為5560萬(wàn)平方米,包括2140萬(wàn)平方米已訂約但尚未交付項(xiàng)目。

收入方面,于2018年、2019年、2020年及截至2021年5月31日止五個(gè)月,中南服務(wù)為中南集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的所得收入分別約為2.81億元、3.39億元、4.67億元及2.37億元,分別占同期物業(yè)管理服務(wù)所得收入的98.9%、97.9%、92.7%及85.2%。

從數(shù)據(jù)來看,中南服務(wù)來自母公司的收入占比有所下降,但整體來看,依舊處于較高水平。

于往績(jī)記錄期間,中南服務(wù)在管建筑面積增長(zhǎng)與中南集團(tuán)于相應(yīng)年份完成并交付的建筑面積大致一致。

具體來說,2018年-2020年里,中南服務(wù)在管建筑面積為2160萬(wàn)平方米、2740萬(wàn)平方米和3690萬(wàn)平方米,2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為30.7%。此三年里,中南服務(wù)合約建筑面積分別為4750萬(wàn)平方米、5800萬(wàn)平方米和6460萬(wàn)平方米,復(fù)合年增長(zhǎng)率為16.7%。

更新的招股書當(dāng)中透露,前五月該公司在管面積達(dá)到3970萬(wàn)平方米,合約建筑面積達(dá)到6780萬(wàn)平方米。

從項(xiàng)目分布來看,長(zhǎng)三角依舊是中南服務(wù)的“主要戰(zhàn)場(chǎng)”。

截至前五月,中南服務(wù)在管197個(gè)項(xiàng)目中,110個(gè)位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū),在管總建面2240萬(wàn)平方米,覆蓋長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的27個(gè)城市。同時(shí),在長(zhǎng)三角已訂約管理共164個(gè)項(xiàng)目,在管總合約建筑面積3220萬(wàn)平方米,覆蓋40個(gè)城市。

該公司在長(zhǎng)江三角洲錄得的收入為1.54億元,占總收入的35.2%。

除此之外,過去三年時(shí)間里,中南服務(wù)在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、西部地區(qū)以及華南地區(qū)的布局不斷加速,在管建筑面積分別為946.7萬(wàn)平方米、596.1萬(wàn)平方米以及182.3萬(wàn)平方米。

對(duì)比兩份招股書,中南服務(wù)盈利能力持續(xù)提升,但依舊處于行業(yè)中游水平;依賴母公司問題有所減緩,但總體來看,母公司貢獻(xiàn)占比依舊占“大頭”。

二次遞表的中南服務(wù),能否順利晉級(jí)香港資本市場(chǎng)?依舊有待觀察。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 解局 | 二度遞表的中南服務(wù)有了什么改變?

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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