作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

2021年仍有一批大大小小的物管企業(yè)邁出IPO的步伐，有成功的，如合景悠活、宋都服務(wù)等，自然也有碰壁的，如世紀(jì)金源服務(wù)、新力服務(wù)等。

折戟沙場(chǎng)、翹首以盼者，大多擁有一個(gè)個(gè)特點(diǎn)：規(guī)模越來越MINI，難道小物業(yè)的資本市場(chǎng)窗口已經(jīng)過去？

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，9月29日，中南旗下物業(yè)平臺(tái)向港交所遞交的上市招股書轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆А?。一般來說，在遞交IPO資料超過6個(gè)月后，如果沒有通過審訊或是被駁回，該資料將會(huì)顯示為失效。

但失效并不意味著失敗，有市場(chǎng)人士提到，在香港上市申請(qǐng)資料書失效是常有的事，對(duì)企業(yè)的影響并不大。

的確，招股書失效并未對(duì)中南服務(wù)造成太大的打擊。翌日，一份新的上市申請(qǐng)資料就已提交，赴港上市的決心可見一斑。

事實(shí)上，物管企業(yè)在去年受到了資本市場(chǎng)追捧后，不可避免迎來一定回調(diào)。與此同時(shí)，今年以來，排隊(duì)赴港上市的物管企業(yè)體量越來越小，港交所對(duì)于這類中小物管企業(yè)的審核無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

一系列的因素組合，造成了中南服務(wù)今日的情形。

招股書失效、排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)……歸根結(jié)底是因?yàn)椴糠种行∥锕芷髽I(yè)的“基本面”。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，中南服務(wù)首次上市失效的原因主要集中在兩方面：其一，盈利能力仍處于中下水平；其二，在管面積較小，過度依賴母公司。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，中南服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.52億元、6.82億元和8.63億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為25.1%；實(shí)現(xiàn)年內(nèi)溢利為1790萬(wàn)元、2710萬(wàn)元和6670萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為92.9%。

根據(jù)最新公布的招股書，截至前五月，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.36億元，溢利2840萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)42.5%、50.3%。

其中，物業(yè)管理服務(wù)是中南服務(wù)的業(yè)績(jī)收入來源，前五月這一業(yè)務(wù)錄得收入2.78億元，同比增長(zhǎng)四成，非業(yè)主增值服務(wù)錄得收入1.35億元，而社區(qū)增值服務(wù)錄得收入2350.2萬(wàn)元。

盡管中南服務(wù)營(yíng)收、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了雙增長(zhǎng)，但這家企業(yè)的整體盈利基數(shù)仍舊較小。

觀點(diǎn)指數(shù)整理、歸納51家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)據(jù)得出的報(bào)告中顯示，目前物業(yè)企業(yè)營(yíng)收規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，2020年上半年51家樣本物業(yè)服務(wù)企業(yè)總營(yíng)收規(guī)模達(dá)到586.48億元，而2021年上述51家企業(yè)的營(yíng)收規(guī)模為903.73億元，同比增長(zhǎng)54.09%。

另外，回看近兩年上市的物管企業(yè)，融創(chuàng)服務(wù)半年?duì)I收33.19億元，較去年同期增長(zhǎng)85.4%；旭輝永升生活服務(wù)半年?duì)I收20.59億元，同比增長(zhǎng)53.09%。對(duì)比之下，中南服務(wù)的體量顯得有所不足。

除了收入，毛利率是一家企業(yè)最重要的靜態(tài)標(biāo)簽。

招股書透露，中南服務(wù)2018年、2019年、2020年毛利率分別為16.4%、18.6%和23.0%；截至2021年5月31日，毛利率為25.7%，上升4.5個(gè)百分點(diǎn)。

中南服務(wù)認(rèn)為，毛利率穩(wěn)步上升，一方面源于物業(yè)管理服務(wù)分部的毛利率上升，前五月，這一數(shù)值為16.9%；另一方面，非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)等毛利率較高的業(yè)務(wù)，整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)有所提升；最后一方面，該公司于今年開始提供停車位代理服務(wù)，從中獲得近1800萬(wàn)的收入。

從物管行業(yè)整體情況看來，中南服務(wù)25.7%的毛利水平同樣處于中等位置。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，51家樣本上市物企平均毛利率為30.63%，較2020年同期上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

分公司看，各家企業(yè)毛利率漲跌各異，差別仍然明顯。其中，商管、商辦占比較高的物業(yè)企業(yè)都有不錯(cuò)的毛利率，合景悠活、中駿商管、星盛商業(yè)在2021年上半年毛利率分別達(dá)到44.2%、49.3%、56.7%。

但毛利率低于20%的物企也有不少，包括新大正、銀城生活服務(wù)、中海物業(yè)和招商積余的毛利率分別在19.3%、16.6%、16.1%和13.5%。

比上不足比下有余，從盈利能力的基本面來看，中南服務(wù)或許剛剛跨入及格線，在觀點(diǎn)地產(chǎn)公布的《8月物業(yè)服務(wù)發(fā)展指數(shù)》中，中南服務(wù)并未上榜。

今年以來，在資本加持下，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，收并購(gòu)成為各大物企提升在管面積、布局新業(yè)態(tài)的主流方式。其中，藍(lán)光嘉寶與碧桂園服務(wù)的交易于8月初達(dá)成。近期，富力物業(yè)、彩生活服務(wù)亦出售予碧桂園服務(wù)。

行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了規(guī)模追逐的時(shí)代，“大魚吃小魚”乃至“大魚吃大魚”的現(xiàn)象愈發(fā)凸顯，過度依賴母公司的中南服務(wù)，外拓能力有待加強(qiáng)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，于2021年5月31日，該公司擁有合共197個(gè)在管項(xiàng)目，在管總建筑面積為3970萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)17個(gè)省、市、自治區(qū)的62個(gè)城市。此外，中南服務(wù)訂約管理318個(gè)總合約建筑面積為6780萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，覆蓋中國(guó)20個(gè)省、市、自治區(qū)的88個(gè)城市。

其中，中南服務(wù)已訂約管理中南集團(tuán)開發(fā)的243個(gè)項(xiàng)目，總合約建筑面積為5560萬(wàn)平方米，包括2140萬(wàn)平方米已訂約但尚未交付項(xiàng)目。

收入方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年5月31日止五個(gè)月，中南服務(wù)為中南集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的所得收入分別約為2.81億元、3.39億元、4.67億元及2.37億元，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)所得收入的98.9%、97.9%、92.7%及85.2%。

從數(shù)據(jù)來看，中南服務(wù)來自母公司的收入占比有所下降，但整體來看，依舊處于較高水平。

于往績(jī)記錄期間，中南服務(wù)在管建筑面積增長(zhǎng)與中南集團(tuán)于相應(yīng)年份完成并交付的建筑面積大致一致。

具體來說，2018年-2020年里，中南服務(wù)在管建筑面積為2160萬(wàn)平方米、2740萬(wàn)平方米和3690萬(wàn)平方米，2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為30.7%。此三年里，中南服務(wù)合約建筑面積分別為4750萬(wàn)平方米、5800萬(wàn)平方米和6460萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為16.7%。

更新的招股書當(dāng)中透露，前五月該公司在管面積達(dá)到3970萬(wàn)平方米，合約建筑面積達(dá)到6780萬(wàn)平方米。

從項(xiàng)目分布來看，長(zhǎng)三角依舊是中南服務(wù)的“主要戰(zhàn)場(chǎng)”。

截至前五月，中南服務(wù)在管197個(gè)項(xiàng)目中，110個(gè)位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，在管總建面2240萬(wàn)平方米，覆蓋長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的27個(gè)城市。同時(shí)，在長(zhǎng)三角已訂約管理共164個(gè)項(xiàng)目，在管總合約建筑面積3220萬(wàn)平方米，覆蓋40個(gè)城市。

該公司在長(zhǎng)江三角洲錄得的收入為1.54億元，占總收入的35.2%。

除此之外，過去三年時(shí)間里，中南服務(wù)在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、西部地區(qū)以及華南地區(qū)的布局不斷加速，在管建筑面積分別為946.7萬(wàn)平方米、596.1萬(wàn)平方米以及182.3萬(wàn)平方米。

對(duì)比兩份招股書，中南服務(wù)盈利能力持續(xù)提升，但依舊處于行業(yè)中游水平；依賴母公司問題有所減緩，但總體來看，母公司貢獻(xiàn)占比依舊占“大頭”。

二次遞表的中南服務(wù)，能否順利晉級(jí)香港資本市場(chǎng)？依舊有待觀察。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局 | 二度遞表的中南服務(wù)有了什么改變？