作者：守望者

來源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

一、整體判斷

1.惠州購房需求根據(jù)重要性排序：深圳外溢剛需，深圳養(yǎng)老需求，外地養(yǎng)老需求以及外地投資客，本地需求。

2.因限購及購房需求，預計限購政策取消后，一手房市場將出現(xiàn)較大漲幅，當?shù)仡A期為2萬/平米，現(xiàn)價為1.4萬/平米。

3.因新盤量過大，二手房市場流動性差。

4.惠州樓市屬于一手房擁有較高漲價預期，一手房供給量大，二手房3-5年內(nèi)流動性差區(qū)域，該區(qū)域未來可能會進入價格平穩(wěn)期，需等待深圳外溢需求進一步提升才可能進一步大漲。

5.我們投資不動產(chǎn)的核心邏輯是債務周期下貨幣超發(fā)，貨幣貶值，這個核心邏輯下惠州是否是個選擇。

6.初步判斷惠州更好的投資機會需等到二手房大量入市，當?shù)匦刨J政策，中介態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變時。目前并不適合投資，機會成本較高。

一、惠州區(qū)位

惠州市轄兩區(qū)三縣，包括惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣及龍門縣。截至2017年底，全市常住人口477.70萬人，人口密度421人／平方公里，人口出生率15.21‰，死亡率4.77‰，自然增長率10.45‰。戶籍人口369.24萬人。

二、市場概況

1.土地總供給

前期惠州市規(guī)劃局已批可用于建設的住宅用地總占地面積為2000萬平方米，按照2.5的容積率測算，對應的可供給住宅面積約為4000-6000萬平方米，按照戶均100平米，實際可建房屋約為40-60萬套住宅，對應人口約為80萬-120萬人，目前大亞灣人口約為40萬人，整個惠州人口約為477萬人口。

2.購房政策

不限購，自辦理房產(chǎn)證后3年內(nèi)不得出售。。

個稅非滿五年按照差額部分征收20%。超過5年的房子出售綜合稅率約為2%，不滿5年出售綜合稅率約為7-8%。

認房又認貸（全國范圍內(nèi)），購房人名下房貸已還清界定為無房貸。全惠州不接受公積金貸款，首套首付3成，基準利率上浮25%，二套首付4成，基礎利率上浮30-35%，三套起要求全款。惠州當?shù)劂y行不愿意給二手房發(fā)放貸款。

惠州區(qū)域內(nèi)限價，4月份惠州可能會放開限價。

惠州為12年義務教育，深圳中學升高中升學率為50%。

3.市場概況

1)新房市場：

本次看的項目主要集中在大亞灣品質(zhì)定位中高樓盤。大亞灣地勢較為平坦，可用于開發(fā)的土地資源豐富區(qū)域，內(nèi)擁有山地，湖泊與河流等多重景觀，自然資源基礎好。

惠州的聚集了大型開發(fā)商業(yè)有很多小的開發(fā)商，小開發(fā)商開發(fā)的樓盤品質(zhì)較低，本次考察的樓盤以中大型樓盤為主，多個樓盤占地面積達到20萬平米以上，其中有兩個樓盤占地面積超過40萬平米。大開發(fā)商包含碧桂園，恒大，龍光，其余為潮汕和本地開發(fā)商。

清明期間，前往惠州看房的人很多（晚上7點龍光城仍有購房者看房），從走訪的樓盤看，平均每個樓盤在談客戶在10組以上，其中碧桂園-海德公館項目表示他們一天的銷售數(shù)量約為50-70套。部分樓盤簡單情況如下：

上圖為龍光城銷控圖，龍光城本期項目銷售情況火爆，去化情況超出預期。本次看的其他幾個大項目的銷售情況與龍光城基本相似。

截止2018年年底，深圳以及惠州各區(qū)域均價情況見下表：

目前深圳部分區(qū)域和惠州部分區(qū)域房價均出現(xiàn)了上漲，但價差依然很大。

2) 二手房市場：

中介不愿意銷售二手房，并且惠州當?shù)劂y行不愿意給二手房發(fā)放房貸，且銀行給二手房評估價格保守，低于市價。根據(jù)目前部分信息來源顯示，惠州二手房相較新房的折價率大約在86折。二手房自掛牌到出售周期較長，流動性較差。

三、交通現(xiàn)狀和規(guī)劃

惠州到達深圳的便利性是惠州承接深圳外溢剛需和深圳外溢養(yǎng)老的核心因素。從交通規(guī)劃上看，惠州具有不錯的潛力。

1.機場：

根據(jù)《廣東省十三屆人大第一次會議第1186號建議答復的函》，惠州平潭機場擴容后作為深圳第二機場，與深圳國際機場形成互補，同時服務于惠州，汕頭等地。惠州平潭機場距離惠州市惠城區(qū)中心約20千米，為中國華南地區(qū)粵省東部的支線機場之一。2018年，惠州平潭機場全年完成旅客吞吐量188萬人次，航班起降15110架次，完成貨郵吞吐量5501噸，同比去年分別增長96.4%、74.3%和38%

2.軌道交通：

- 莞惠城際軌道交通：廣州-東莞-惠州北站，惠州北站在建尚未開通，其他站點已開通。

-深圳-香港軌道交通: 九龍-福田-深圳北-惠州北。目前九龍至福田已開通，全程15分鐘。

-夏深鐵路：從深圳北-惠州南-汕頭北-廈門。已經(jīng)開通。全程3小時。

-通過惠州軌道1號線與深圳地鐵14號線對接的方式連接（惠州南站）。

3.高速線路：

根據(jù)《惠州市區(qū)綜合交通規(guī)劃（2018-2035）》未來惠州在公路層面將于深圳，東莞，廣州互通，規(guī)劃見下表。

目前深圳到惠州主要干道為以下兩個：

沿海高速：途徑大梅沙至大亞灣。不堵車情況下，大亞灣至福田約1小時，到羅湖口岸約50分鐘，到大梅沙30分鐘。已開通

深汕高速：深汕高速途徑龍崗至大亞灣。已開通

4.地鐵：

2020年開通14號地鐵線，自崗廈途徑龍崗至坪山站。全程56公里，約41分鐘。14號線到達惠陽南站后轉(zhuǎn)接惠州1號線?；葜菀惶柧€為南北走向地鐵。

四、區(qū)域客戶來源

1.深圳外溢剛需：外溢需求取決于深圳和惠州的房價價差及交通便利性。深圳房價過高（與惠州交接的深圳龍崗房屋均價為4萬/平米，南山為9萬惠州1.3-1.4萬元/平米）及城市更新（城市更新使得租金較為便宜城中村變?yōu)閱蝺r高的住宅，租金水平被動上升）導致人口居住需求外溢，深圳溢出群體為惠州買房的最主要群體，從現(xiàn)場溝通情況看，深圳各區(qū)在惠州均有采購，沒有明顯的差距（有可能未能拿到靠譜消息源）。惠州實行12年義務教育（由于學校資源不足，深圳中學升高中率為50%）。這部分人群未來將是剛改類需求的主體，部分會在惠州購買剛改，部分會像深圳板塊移動，資金沉淀率低于養(yǎng)老人群。

2.深圳外溢養(yǎng)老：惠州可使用深圳醫(yī)保，距離深圳半小時車程，部分深圳居民在惠州買房用作未來養(yǎng)老用房。這部分房源屬剛需類資產(chǎn)，沉淀率較高類資金。

3.北方養(yǎng)老群體：海南限購后改買惠州。從售樓部見到的客戶情況看，東北，北京，陜西，河南等。這部分房源屬剛需類資產(chǎn)，沉淀率較高類資金。

4.投資客：受大灣區(qū)規(guī)劃影響產(chǎn)生的投資需求，投資惠州是因為大灣區(qū)其他區(qū)域限購。這部分資金屬于未來套利退出資金，沉淀率較低資金。

五、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構

惠州市兩大經(jīng)濟支柱分別是電子、石化。截止到2017年，惠州市GDP為3830億元，在廣東省排名第五，以外向型經(jīng)濟為主的工業(yè)化城市。惠州市主要企業(yè)是中海油、比亞迪、TCL集團、德賽集團、華陽集團和僑興集團。

惠州石化企業(yè)位于大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，建成和在建石化項目共有15個，總投資730多億元人民幣，其中投資額超過100億元人民幣的項目有兩個，分別是中海殼牌南海石化項目和中海油1200萬噸煉油項目。中海殼牌南海石化項目是由荷蘭皇家殼牌集團、中國海洋石油總公司、廣東投資開發(fā)公司三方共同投資，總投資額為42億美元，占地約4.27平方公里，是中國大陸目前為止最大的中外合資項目，已于2006年3月31日正式投產(chǎn)。中海油1200萬噸煉油項目為中國海洋石油總公司獨家投資，投資額為193億元人民幣，占地約2.37平方公里，該項目于2005年12月15日奠基，2008年建成投產(chǎn)

惠州原著居民房產(chǎn)保有量戶均大于2套，區(qū)域內(nèi)人口進一步大量采購需求不大。

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原標題： 惠州房地產(chǎn)市場調(diào)研