觀點 作者：觀點新媒體
招商積余在繼續(xù)剝離重資產。
在與中航善達重組后，分離輕重資產是招商積余的一個重心。今年1月，招商積余將深圳中航城、昆山中航地產及贛州中航九方三家公司100%股權轉讓給母公司招商蛇口的下屬企業(yè)。進度條拉快，招商積余又顯著變“輕”了些。
緊接著，招商積余有“退地”動作。據(jù)4月14日公告顯示，該公司全資子公司天津格蘭云天置業(yè)公司持有“津塘（掛）2007-24號”土地，擬退還給天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)自局。
天津經(jīng)開區(qū)規(guī)資局同意收回上述地塊的土地使用權，并向天津公司支付相應的土地補償費用，土地補償費用按照天津公司原繳納的土地出讓金合同總額。
招商積余表示，鑒于公司戰(zhàn)略轉型，已逐步退出房地產開發(fā)業(yè)務，為了規(guī)避未來經(jīng)營風險，優(yōu)化資產結構。
對于目前主營物業(yè)管理和資產管理業(yè)務的招商積余來說，重組遺留的持有性重資產壓著它走不動。資產減值繼續(xù)對利潤增速有所影響，招商積余重資產的處置備受關注。
天津“退地”
此次退的地塊，于2007年出讓，位于天津濱海新區(qū)中心商務區(qū)（現(xiàn)整合為經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）的響螺灣板塊。土地面積約為 1.61萬平方米，土地出讓年限為 40 年，出讓金為 5600 萬元，用途為商服、公共設施用地。
體量雖小，但招商積余表示，根據(jù)項目地塊所處片區(qū)商業(yè)及辦公樓市場的現(xiàn)狀及未來預期，該地塊建設進度較慢，目前已完成地下室正負零工程，如繼續(xù)開發(fā)將導致巨額虧損。
據(jù)公告，截至2021年末，上述地塊在項目公司——天津格蘭公司存貨中的賬面存貨原值為3.8億元，其中土地成本0.58億元，在建工程成本3.22億元。招商積余表示，已根據(jù)實際情況對該存貨計提了足額減值準備。
據(jù)了解，天津響螺灣，這個原本在新區(qū)規(guī)劃中將被打造為“中國曼哈頓”的地方發(fā)展幾經(jīng)坎坷。2018年前后，仍有報道顯示，過往曾經(jīng)被列為響螺灣重點項目的多個項目仍處于停頓的狀態(tài)。
據(jù)專業(yè)機構數(shù)據(jù)，今年一季度天津寫字樓市場表現(xiàn)平穩(wěn),租金水平與去年同期持平，整體市場平均有效租金維持在79元/平方米/月。但中介平臺信息顯示，目前響螺灣片區(qū)面積300平左右寫字樓為4500元~5500元/月租金水平，折算大約每平方米20元左右。
回溯歷史，天津格蘭公司在2013年被中航地產收購，彼時標的資產總額為4.2億元，凈資產為4.0億元。
重組后，2021年年報顯示，天津格蘭是對招商積余凈利潤影響達10%以上的7家公司之一。該公司分類為房地產開發(fā)公司，與招商積余目前所進行的物業(yè)管理與資產管理的業(yè)務有所偏差。
且天津格蘭的虧損仍持續(xù)擴大。據(jù)經(jīng)審計的業(yè)績數(shù)據(jù)，2020年度，該公司營收為0，凈利潤為-71.57萬元。2021年度營收為0，凈利潤為-6980萬元，系存貨跌價準備所致。凈資產則由2020年的約1.1億元縮水至2021年的4353萬元。
目前已知的天津格蘭的項目中，還有天津九方廣場，2011年6月始開發(fā)，預計投資13.1億元，但是現(xiàn)在顯示仍在開發(fā)階段，開發(fā)遲滯。
去年7月，招商積余對投資者回應，公司賬面存貨主要包括衡陽中航城市花園、天津九方城市廣場及龍巖中航紫金云熙項目的土地儲備、房地產尾盤等。該公司當時提及，已對這部分項目計提存貨跌價準備，并將加快處置歷史遺留開發(fā)資產。
2021年年報中，重組承諾部分顯示，天津格蘭云天置業(yè)有限公司的股權托管給招商蛇口。上述股權托管協(xié)議生效之日起 5 年內完成天津九方城市廣場的開發(fā)或處置工作。
重資產剝離進度
持有的投資性房地產對招商積余盈利增速影響是可見的。
2021年招商積余總營收約106億元，較上年同期增長22.42%。其中，物業(yè)管理業(yè)務營收約99億元，較上年同期增長23.31%，占比93.56%，主要系原有物業(yè)管理項目增長以及新拓展市場化物業(yè)管理項目增加。
資產管理業(yè)務實現(xiàn)營收約5.6億元，較上年同期增長23.70%，占比5.25%；但其他業(yè)務實現(xiàn)營收約1.3億元，較上年同期下降24.12%，占比1.19%。公司整體毛利率為13.76%，歸母凈利率4.84%，低于行業(yè)平均水平。
回顧過去幾年的數(shù)據(jù)，2016年至2020年招商積余整體毛利率分別為20.18%、21.23%、19.64%、18.26%以及13.61%。自2019年重組開始，下降態(tài)勢愈加明顯，資產減值持續(xù)影響利潤增速。
但招商積余對于持有型房地產處置較為迅速明確。對凈利潤影響最大的7家項目公司，3家主營房地產開發(fā)的公司中，衡陽中航地產有限公司（60%的股權）、天津格蘭云天置業(yè)有限公司（100%的股權）所對應的除所有權、股權處置權、收益權、要求解散公司權、清算權以外的其他股東權利全部委托給招商蛇口行使。
2019年末的消息指，龍巖中航紫金云熙項目已開發(fā)完成，處于尾盤銷售階段。
兩家持有物業(yè)出租及經(jīng)營的公司，昆山和贛州均在今年年初以總價7.78億元轉讓給招商蛇口的交易之列。
數(shù)據(jù)來源：招商積余2021年年報
截至2021年末，招商積余的投資性房地產情況表中列了20個項目，其中長沙波波天下城7套房轉自用，昆山中航酒店持續(xù)在建，依云華苑項目儲藏室已銷售完畢，深圳航苑大廈東座固定資產轉出租。
招商積余在2021年業(yè)績會中提到，按照“先易后難、重點突破、爭取有利條件、宜快則快”原則，積極創(chuàng)造條件推動重資產剝離。
海通證券認為，招商積余重資產剝離工作邁出實質性一步。本次股權轉讓完成后，將有利于公司優(yōu)化資產和債務結構，提高整體資產運營效率。
據(jù)悉，招商積余的流動負債在2018-2021年分別為34.47億元、41.39億元、59.53億元、46.05億元。在前兩年，流動負債增長逐漸加快，目前有所收窄。
招商積余指，將進一步推進后續(xù)重資產分離，盡快發(fā)揮上市公司的平臺價值，為釋放上市公司融資功能，開放股權激勵創(chuàng)造有利條件，最大程度發(fā)揮招商積余作為輕資產平臺的價值，實現(xiàn)由重向輕轉變。母公司招商蛇口將全力支持招商積余加快推進輕重分離，推動招商積余輕資產運營平臺的建設。
其還表示，將繼續(xù)鞏固在傳統(tǒng)市場的拓展優(yōu)勢，發(fā)揮擴大非住領域的優(yōu)勢，加大在城市服務、醫(yī)院、住宅、高校等重點細分市場的拓展力度。
觀點新媒體不完全統(tǒng)計，近期招商積余先后中標清華大學紫荊國際學生公寓項目，以及中國地質大學（北京）、華南師范大學、廣東工業(yè)大學項目。
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