扒財經(jīng) 作者：任英楠、王婷婷
來源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）
河南地產(chǎn)一哥建業(yè)，最近不太輕松。
風(fēng)財訊獲悉，5月中旬建業(yè)地產(chǎn)緊急召開了一次投資者會議，解釋近期的美元債異動、股價暴跌。
接下來的時間，建業(yè)地產(chǎn)會大舉發(fā)新債，為應(yīng)對今年的到期債券，尤其是一筆11月到期的美元債。
據(jù)風(fēng)財訊了解，建業(yè)地產(chǎn)目前在境外的發(fā)債額度還有約7.7億美元、境內(nèi)發(fā)債額度約25億元。按其以往的發(fā)債規(guī)模，今年建業(yè)基本上還就能發(fā)行1筆境外債。
為緩解資金壓力，建業(yè)地產(chǎn)必須加大銷售變現(xiàn)的力度。
據(jù)悉，建業(yè)計劃在2021年推出1000億元的項目，上半年就完成銷售目標的40%，項目主要集中投放在3月和6月。
但中指研究院數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)1-4月銷售額142.1億元，當(dāng)月排第74名，同比減少9.49%，尤其1月和4月銷售額都出現(xiàn)26%和28%的大幅減少。
融資、銷售、拿地，接下來建業(yè)地產(chǎn)將應(yīng)對的是一系列“連鎖反應(yīng)”。
建業(yè)債股大跌 被迫再加融資杠桿
因中原建業(yè)分拆上市，5月12日為按權(quán)基準買賣建業(yè)地產(chǎn)股份的截止日期，5月13日為按除權(quán)基準買賣的首日。
兩日之間，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）股價大幅波動，分別以每股4.55港幣、每股2.29港元收盤，跌幅達49.67%，幾乎腰斬，5月14日繼續(xù)下跌。
值得一提的是，除權(quán)因素消減后，建業(yè)地產(chǎn)的股價在本周開始正常反彈，但幅度不如預(yù)期。
同一時間，建業(yè)地產(chǎn)的部分美元債，出現(xiàn)多只、持續(xù)的下跌。
5月13日，建業(yè)地產(chǎn)2023年8月到期美元債的跌幅，更是創(chuàng)下紀錄。5月14日，建業(yè)地產(chǎn)2025年到期票據(jù)，也開始下跌，出現(xiàn)4月以來的最低價。
一系列資本市場“不樂觀”的反應(yīng)，促使建業(yè)地產(chǎn)在上周召開投資者緊急會議。
風(fēng)財訊獲悉，會上，建業(yè)管理層表示，計劃發(fā)行新債，應(yīng)對債券價格因其股票價格大幅下調(diào)而導(dǎo)致的波動。
建業(yè)地產(chǎn)計劃在未來幾個月將發(fā)行新的境外債，利用其7.7億美元的境外發(fā)債額度為今年11月到期的美元債進行融資。
同時，建業(yè)地產(chǎn)準備利用其25億元境內(nèi)債券發(fā)行額度來發(fā)行新的境內(nèi)債。
實際上，目前建業(yè)地產(chǎn)的負債壓力已經(jīng)不小。
數(shù)據(jù)顯示，2020年度建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)負債率仍然高達91.10%，已經(jīng)連續(xù)兩年保持在90%以上的高位水平；建業(yè)地產(chǎn)流動負債其中占比高達87.49%，合計1306.39億元。
目前建業(yè)地產(chǎn)的信托貸款、應(yīng)付未償票據(jù)不到50億元，主要和鄭州土地有關(guān)。
另外，拆分中原建業(yè)后，建業(yè)地產(chǎn)仍踩中一條紅線（剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率）。
實際上，中原建業(yè)的市值重估，管理層并未在會上置評，這個400億元（目標）銷售規(guī)模的標的，到底能給建業(yè)集團帶來多少募資、多大估值空間，還難以預(yù)估。
押注上半年變現(xiàn) 銷售219億動力不足
新增融資之外，建業(yè)地產(chǎn)試圖通過加大銷售，緩解資金壓力，撫平后續(xù)股債波動。
據(jù)風(fēng)財訊了解，建業(yè)地產(chǎn)2021年的總銷售金額目標為1200億，其中輕資產(chǎn)400億，重資產(chǎn)800億，全年計劃推出的重資產(chǎn)項目1000億元，存銷比為70%。
建業(yè)的推銷火力將集中在上半年，6個月時間內(nèi)建業(yè)要想辦法完成全年銷售目標的40%，也就是480億元。
這個數(shù)字，并不容易。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月30日，建業(yè)地產(chǎn)連同其附屬公司物業(yè)合同銷售總額為219.15億元，同比上升4.5%；平均銷售價格6861元，同比減少3.9%。
但若僅計算建業(yè)地產(chǎn)本身的合同銷售金額，中指研究院統(tǒng)計為1-4月銷售額142.1億元，當(dāng)月排第74名，同比減少9.49%。
建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)“到2023年合同銷售額每年至少增長20%”的要求，需要進一步努力。
利潤持續(xù)下滑拿地底線毛利20%
尤其是在利潤不斷下滑的行情，建業(yè)地產(chǎn)更需要以量換利。
2020年，建業(yè)地產(chǎn)毛利潤率從2019年的26.0%下降至2020年的19.9%，同比下降了6.1個百分點。
此外，2020年建業(yè)地產(chǎn)的溢利21.02億元，同比下降13.0%；凈利潤率降至4.9%的低位，較2019年度下滑了3個百分點。
為控制成本，建業(yè)地產(chǎn)管理層在會議上指出，建業(yè)地產(chǎn)購地的最低毛利率要求為20%，最低凈利潤率要求為10%。
只有在項目內(nèi)部收益率超過150%的時候，這兩項要求可以分別降低到15%和8%。
但值得一提的是，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州和武漢的地塊，受到集中供地的政策限制，對其當(dāng)?shù)氐捻椖窟\營有一定影響。
另外，建業(yè)地產(chǎn)的土儲，集中在河南，但越來越偏離省會城市。
據(jù)風(fēng)財訊了解，建業(yè)地產(chǎn)2021年拿地預(yù)算為200億元，今年前四個月已經(jīng)拍下位于逾60億元的土地，權(quán)益比例大概在70%-75%。
但這些土地都在河南省，位置離省會鄭州均相對較遠，未來或跑量容易、增利難。
完
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