作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年樓市行情可謂“一波三折”，總體走勢呈現(xiàn)出“先揚后落趨穩(wěn)”態(tài)勢：1-2月售樓處關(guān)閉，樓市供求基本“停擺”，3月以來隨著國內(nèi)疫情得以階段性控制，各地復工復產(chǎn)，樓市開始步入穩(wěn)步恢復期，5月同比已然轉(zhuǎn)正，6月達到年內(nèi)新高，7-8月“淡季不淡”，不過“金九銀十”略顯遜色，整體成交增長動力轉(zhuǎn)弱，趨于平穩(wěn)。

一線城市韌性較強，收入渠道的多樣使得居民購買力相對充裕，成交占比波動上行；二線城市則呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢，城市內(nèi)部分化加劇，跌多漲少，以沈陽、南寧、蘇州、武漢為典型代表，跌幅均在15%以上；而廣大三四線城市政策環(huán)境依然較為寬松，整體成交表現(xiàn)好于市場預期，基本持穩(wěn)，不過據(jù)我們實際調(diào)研情況來看，河南、山西等中部三四線已然出現(xiàn)了首付分期、降價折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動成交的情況，未來市場的成交表現(xiàn)難言樂觀。

據(jù)CRIC統(tǒng)計，2020年全年，全國100個重點城市商品住宅新增供應面積54071萬平方米，相較2019年同期下降2%。

分能級來看，一線城市整體新增供應面積3599萬平方米，同比上升18%。廣州供應面積高達1346萬平方米，同比大增45%，深圳供應明顯改善，同比增長14%，北京供應規(guī)模微增5%，上海進入四季度供應漸顯乏力，累計同比僅增長2%。

二線城市整體供應面積26785萬平方米，基本與去年同期相持平。具體來看，24個二線城市漲跌參半，熱點城市如杭州、南京房企供貨積極性偏高，供應同比分別增長20%和23%，鄭州、蘇州等供應規(guī)模同比增長超過兩成，呼和浩特受低基數(shù)影響，同比增幅更是高達47%。但濟南、重慶等供應明顯不濟，同比下跌20%，武漢、天津供應縮水，同比跌幅超過10%。

三四線城市整體供應面積24317萬平方米，同比下跌5%。六成以上三四線城市供應縮量，北海、九江等供應同比腰斬，珠海、岳陽、中山等降幅超三成。

CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，全國100個典型城市2020年商品住宅成交面積合計50109萬平方米，基本與去年同期持平。

分能級來看，一線城市全年商品住宅成交面積3348萬平方米，同比上升15%。其中，深圳樓市持續(xù)高熱，成交同比增幅最大，達16%，廣州進入下半年成交明顯發(fā)力，累計同比增長16%。

二線城市商品住宅成交面積共計24045萬平方米，同比下滑6%。僅四成二線城市成交面積同比實現(xiàn)正增長，杭州等長三角城市市場整體向好，成交同比增幅可觀，合肥、蘭州、廈門成交表現(xiàn)不俗，同比增幅超20%，而重慶、蘇州、昆明等樓市持續(xù)低迷，全年成交同比降幅都在20%左右。

三四線城市共計成交22716萬平方米，同比上升6%。五成以上三四線城市全年成交高于去年同期，惠州、徐州等熱點城市同比漲幅都在10%以上，受深圳樓市高熱輻射，東莞成交漲幅更是高達25%，玉林、陽江等由于低基數(shù)效應，成交同比翻番。反觀北海等，成交同比跌幅超40%，蕪湖、煙臺等重點城市跌幅也接近20%

從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)同比月度變化規(guī)律來看，整體上全國房價的平均同比增速水平在2020年穩(wěn)步下降。至12月同比漲幅已收窄至3.7%，主要原因在于年初的新冠疫情對全國經(jīng)濟產(chǎn)生重大沖擊，市場購買力不足疊加樓市調(diào)控政策愈發(fā)收緊，房價在整體銷售穩(wěn)中有降的背景下同比漲幅自然收窄。當前的房價增速已處于近年來的歷史低點，較去年同期近乎腰斬。

根據(jù)2020年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢來看，除一線外，二三線城市增速漸行漸近，均表現(xiàn)出先揚后抑的波動走勢。70個大中城市環(huán)比漲幅自3月由降轉(zhuǎn)增，最高點達6%，而后波動下行，至年末增幅降為1%。二三線走勢與70城總體基本吻合，年末環(huán)比增幅均為1%。

截至到12月末CRIC監(jiān)測的100個重點城市庫存量達到了57995萬平方米，較2019年末上升了9%，不同城市漲跌參半，百城中有14個庫存消化周期高于24個月，大部分為缺乏基本面支撐的三四線城市，庫存風險浮出水面。

分能級來看，各能級城市庫存相比2019年末均有不同幅度的上漲，其中二線樓市整體庫存相比2019年末上升幅度最大，達到15%；三四線城市因成交表現(xiàn)好于預期，整體庫存較2019年末僅上漲了1%，庫存風險依舊可控，具體來看。

一線城市中，廣州的漲幅最為顯著，庫存達到1273萬平方米，達到了2019年以來新高；其次為北京，自下半年以來，整體庫存便在1400萬平方米高位波動，12月末達1406萬平方米，較2019年年底增長14%；值得關(guān)注的當屬上海，得益于中高端購房需求的穩(wěn)步釋放，2020年以來庫存量逐月波動下行，至12月末降至685萬平方米，較2019年末降幅達13%，供不應求市場格局持續(xù)。

二線城市中，超7成共22城庫存有所上漲，多數(shù)城市漲幅在35%以內(nèi)。杭州、武漢、南京的庫存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響，一季度樓市基本停擺，4月以來雖然供求逐步恢復，但成交放量遠不及供應，因而導致了庫存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調(diào)控，使得下半年成交基本進入“瓶頸期”，供應持續(xù)放量下，庫存整體延續(xù)上行走勢。

三四線城市相比2019年末漲跌參半，不過不同城市間分化持續(xù)加?。簱P州漲幅最大，較2019年末近乎翻番，柳州、日照、防城港、臨沂次之，漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主，典型代表為中山、淮北、鹽城、衢州等城，跌幅均在30%以上。

從消化周期來看，一線城市商品住宅消化周期較2019年末均有了顯著下調(diào)，跌幅均在15%以上，其中上海的降幅最為明顯，達到45%；且去化周期最短，僅為6.98個月；廣州雖然庫存總量較大，12月末的消化周期也保持在8.6個月左右。

二線城市商品住宅消化周期漲跌參半，南昌、貴陽、?？?、廈門、合肥、銀川等城較2019年末有顯著下滑，而前期市場熱度較高的“萬人搖”城市，諸如成都、杭州、南京等因調(diào)控加碼，成交疲軟，整體消化周期較2019年末均有了不同程度的上揚。不過多數(shù)城市消化周期依舊維持在20個月以內(nèi)，短期并無庫存風險。

三四線城市跌多漲少，珠海、中山、東莞、徐州、蕪湖等城市11月末消化周期維持在8個月以下，庫存壓力相對較小。而梅州、日照等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達30個月以上，且較2019年末均有上行趨勢，庫存風險逐步浮出水面。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2020年初受新冠疫情拖累，二手房整體市場急速探底，自3月起快速反彈，直至7月完成環(huán)比“五連升”至2年內(nèi)新高，后體量保持穩(wěn)中微降，年底樓市再度返熱，12月更是創(chuàng)全年新高。15個典型城市2020年全年二手房累計成交面積14240萬平方米，較2019年同比上漲7%。一、二線城市成交同比表現(xiàn)分化，一線城市疫后樓市熱度持續(xù)升溫，整體同比漲幅高達30%，二線城市分化顯著，總體成交同比下降4%。

2020年，全國100個重點城市商品住宅供應面積相較2019年同期微跌2%。展望2020年，全國供應總量穩(wěn)中有降仍是大概率事件，但各能級城市走勢不一，具體來看，

一線城市供應情況或?qū)⒂兴纳?，有望保持增勢。目前來看，一線城市2020年整體土地成交規(guī)?？捎^，全年成交量累計同比大幅增長31%，這部分貨量有望在明年下半年集中入市，從而形成有效供應。

二三線城市供應預期穩(wěn)中有降，一方面，今年土地成交量與去年基本持平，二線和三四線全年累計同比增幅分別僅為5%和7%；另一方面，“三道紅線”的客觀壓力下，房企更加強調(diào)回款速度，推盤重點也會集中在利潤空間較大的核心一二線城市，而對于去化周期較長、市場相對低迷的三四線城市而言，房企觀望情緒更勝，推盤積極性并不會太高。

展望2021年，全國商品住宅成交規(guī)模相較2020年保持小幅回落。一線城市市場最具韌性，成交有望繼續(xù)企穩(wěn)回升，二線城市成交總體保持平穩(wěn)，或?qū)⒂瓉泶讼碎L的輪動行情。

三四線城市供應不濟疊加購買力透支，成交下滑或是大概率事件。這一判斷主要基于兩點：其一，居民購買力明顯透支，尤其是弱三四線城市，需求釋放空間有限。其二，三四線供應料將繼續(xù)走低，成交自然難言增長。

二手房層面如是，預期明年成交量有望與今年持平或小幅微降，一線市場成交熱度或?qū)⒀永m(xù)，尤其是“學區(qū)房”概念被熱炒，中高端購買力尚有釋放空間。

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原標題： 挑戰(zhàn)2021丨城市篇：分化加劇，一線領漲三四線購買力透支