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城市篇:分化加劇,一線領漲三四線購買力透支

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
2021-08-07 14:59 2045 0 0
不同能級城市行情相對獨立,分化持續(xù)加劇:一線城市熱度居高不下;二線穩(wěn)中有降,尤其是武漢、重慶、西安等中西部城市同比降幅顯著;三四線成交表現(xiàn)遠超市場預期。

作者:克而瑞研究中心

來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

2020年,全國百城商品住宅成交規(guī)模微增但創(chuàng)新高,月度變化呈現(xiàn)“先揚后緩落趨穩(wěn)”的態(tài)勢,或因需求集中釋放,或因熱點城市調(diào)控加碼影響預期,成交增長動能明顯轉(zhuǎn)弱。不同能級城市行情相對獨立,分化持續(xù)加?。阂痪€城市熱度居高不下;二線穩(wěn)中有降,尤其是武漢、重慶、西安等中西部城市同比降幅顯著;三四線成交表現(xiàn)遠超市場預期。

未來,“房住不炒”主基調(diào)不改變,因城施策以落實“三穩(wěn)”調(diào)控目標,為防止地產(chǎn)成為金融風險最大的“灰犀牛”,企業(yè)降負債和居民穩(wěn)杠桿雙管齊下?;诖?,我們認為,2021年整體成交規(guī)模將小幅回落,不同城市分化延續(xù),一線和部分二線市場成交有望保持增勢,回調(diào)壓力主要集中在前期需求透支嚴重,基本面缺乏支撐的部分二線和三線城市。

2020年成交總量再創(chuàng)新高

2020年樓市行情可謂“一波三折”,總體走勢呈現(xiàn)出“先揚后落趨穩(wěn)”態(tài)勢:1-2月售樓處關(guān)閉,樓市供求基本“停擺”,3月以來隨著國內(nèi)疫情得以階段性控制,各地復工復產(chǎn),樓市開始步入穩(wěn)步恢復期,5月同比已然轉(zhuǎn)正,6月達到年內(nèi)新高,7-8月“淡季不淡”,不過“金九銀十”略顯遜色,整體成交增長動力轉(zhuǎn)弱,趨于平穩(wěn)。

圖:2020年全國百城新建商品住宅月度成交面積變化情況(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

地方政府充分貫徹了“一城一策,因城施政”的主基調(diào),調(diào)控政策有收有放,也使得不同能級城市行情相對獨立,城市間分化也愈演愈烈:

一線城市韌性較強,收入渠道的多樣使得居民購買力相對充裕,成交占比波動上行;二線城市則呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢,城市內(nèi)部分化加劇,跌多漲少,以沈陽、南寧、蘇州、武漢為典型代表,跌幅均在15%以上;而廣大三四線城市政策環(huán)境依然較為寬松,整體成交表現(xiàn)好于市場預期,基本持穩(wěn),不過據(jù)我們實際調(diào)研情況來看,河南、山西等中部三四線已然出現(xiàn)了首付分期、降價折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動成交的情況,未來市場的成交表現(xiàn)難言樂觀。

圖:2020年全國不同能級城市新建商品住宅月度成交比重變化

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)IC

一線供應放量二線持平三四線跌多漲少

據(jù)CRIC統(tǒng)計,2020年全年,全國100個重點城市商品住宅新增供應面積54071萬平方米,相較2019年同期下降2%。

圖:2020年1-12月100個典型城市新建商品住宅月度供應情況(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

分能級來看,一線城市整體新增供應面積3599萬平方米,同比上升18%。廣州供應面積高達1346萬平方米,同比大增45%,深圳供應明顯改善,同比增長14%,北京供應規(guī)模微增5%,上海進入四季度供應漸顯乏力,累計同比僅增長2%。

二線城市整體供應面積26785萬平方米,基本與去年同期相持平。具體來看,24個二線城市漲跌參半,熱點城市如杭州、南京房企供貨積極性偏高,供應同比分別增長20%和23%,鄭州、蘇州等供應規(guī)模同比增長超過兩成,呼和浩特受低基數(shù)影響,同比增幅更是高達47%。但濟南、重慶等供應明顯不濟,同比下跌20%,武漢、天津供應縮水,同比跌幅超過10%。

三四線城市整體供應面積24317萬平方米,同比下跌5%。六成以上三四線城市供應縮量,北海、九江等供應同比腰斬,珠海、岳陽、中山等降幅超三成。

表:2020年1-12月100個典型城市分能級新建商品住宅供應情況(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表:2020年1-12月商品住宅供應面積TOP10城市(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

成交累計同比增幅一線最高

CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,全國100個典型城市2020年商品住宅成交面積合計50109萬平方米,基本與去年同期持平。

圖:2020年1-12月100個典型城市新建商品住宅月度成交情況(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

分能級來看,一線城市全年商品住宅成交面積3348萬平方米,同比上升15%。其中,深圳樓市持續(xù)高熱,成交同比增幅最大,達16%,廣州進入下半年成交明顯發(fā)力,累計同比增長16%。

二線城市商品住宅成交面積共計24045萬平方米,同比下滑6%。僅四成二線城市成交面積同比實現(xiàn)正增長,杭州等長三角城市市場整體向好,成交同比增幅可觀,合肥、蘭州、廈門成交表現(xiàn)不俗,同比增幅超20%,而重慶、蘇州、昆明等樓市持續(xù)低迷,全年成交同比降幅都在20%左右。

三四線城市共計成交22716萬平方米,同比上升6%。五成以上三四線城市全年成交高于去年同期,惠州、徐州等熱點城市同比漲幅都在10%以上,受深圳樓市高熱輻射,東莞成交漲幅更是高達25%,玉林、陽江等由于低基數(shù)效應,成交同比翻番。反觀北海等,成交同比跌幅超40%,蕪湖、煙臺等重點城市跌幅也接近20%

表:2020年1-12月100個典型城市分能級新建商品住宅成交情況(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表:2020年1-12月商品住宅成交面積TOP10城市(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

房價增速已處于近年來歷史低點

從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)同比月度變化規(guī)律來看,整體上全國房價的平均同比增速水平在2020年穩(wěn)步下降。至12月同比漲幅已收窄至3.7%,主要原因在于年初的新冠疫情對全國經(jīng)濟產(chǎn)生重大沖擊,市場購買力不足疊加樓市調(diào)控政策愈發(fā)收緊,房價在整體銷售穩(wěn)中有降的背景下同比漲幅自然收窄。當前的房價增速已處于近年來的歷史低點,較去年同期近乎腰斬。

圖:2019年1月至2020年12月70個大中城市房價指數(shù)同比變化

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

根據(jù)2020年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢來看,除一線外,二三線城市增速漸行漸近,均表現(xiàn)出先揚后抑的波動走勢。70個大中城市環(huán)比漲幅自3月由降轉(zhuǎn)增,最高點達6%,而后波動下行,至年末增幅降為1%。二三線走勢與70城總體基本吻合,年末環(huán)比增幅均為1%。

圖:2019年1月至2020年12月70個大中城市房價指數(shù)環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

表:2020年104個典型城市商品住宅成交均價和價格漲幅TOP10(單位:元/平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

14城新房去化周期超2年

截至到12月末CRIC監(jiān)測的100個重點城市庫存量達到了57995萬平方米,較2019年末上升了9%,不同城市漲跌參半,百城中有14個庫存消化周期高于24個月,大部分為缺乏基本面支撐的三四線城市,庫存風險浮出水面。

圖:100個不同能級城市狹義庫存月度變化情況(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

分能級來看,各能級城市庫存相比2019年末均有不同幅度的上漲,其中二線樓市整體庫存相比2019年末上升幅度最大,達到15%;三四線城市因成交表現(xiàn)好于預期,整體庫存較2019年末僅上漲了1%,庫存風險依舊可控,具體來看。

一線城市中,廣州的漲幅最為顯著,庫存達到1273萬平方米,達到了2019年以來新高;其次為北京,自下半年以來,整體庫存便在1400萬平方米高位波動,12月末達1406萬平方米,較2019年年底增長14%;值得關(guān)注的當屬上海,得益于中高端購房需求的穩(wěn)步釋放,2020年以來庫存量逐月波動下行,至12月末降至685萬平方米,較2019年末降幅達13%,供不應求市場格局持續(xù)。

二線城市中,超7成共22城庫存有所上漲,多數(shù)城市漲幅在35%以內(nèi)。杭州、武漢、南京的庫存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響,一季度樓市基本停擺,4月以來雖然供求逐步恢復,但成交放量遠不及供應,因而導致了庫存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調(diào)控,使得下半年成交基本進入“瓶頸期”,供應持續(xù)放量下,庫存整體延續(xù)上行走勢。

三四線城市相比2019年末漲跌參半,不過不同城市間分化持續(xù)加?。簱P州漲幅最大,較2019年末近乎翻番,柳州、日照、防城港、臨沂次之,漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主,典型代表為中山、淮北、鹽城、衢州等城,跌幅均在30%以上。

圖:2020年12月末50個典型城市新建商品住宅狹義庫存量及較2019年末變化(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

從消化周期來看,一線城市商品住宅消化周期較2019年末均有了顯著下調(diào),跌幅均在15%以上,其中上海的降幅最為明顯,達到45%;且去化周期最短,僅為6.98個月;廣州雖然庫存總量較大,12月末的消化周期也保持在8.6個月左右。

二線城市商品住宅消化周期漲跌參半,南昌、貴陽、???、廈門、合肥、銀川等城較2019年末有顯著下滑,而前期市場熱度較高的“萬人搖”城市,諸如成都、杭州、南京等因調(diào)控加碼,成交疲軟,整體消化周期較2019年末均有了不同程度的上揚。不過多數(shù)城市消化周期依舊維持在20個月以內(nèi),短期并無庫存風險。

三四線城市跌多漲少,珠海、中山、東莞、徐州、蕪湖等城市11月末消化周期維持在8個月以下,庫存壓力相對較小。而梅州、日照等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達30個月以上,且較2019年末均有上行趨勢,庫存風險逐步浮出水面。

圖:2020年12月末50個典型城市新建商品住宅消化周期變化走勢(單位:月)

期末庫存消化周期=期末新建商品住宅存量/前三個月月均成交量。

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

圖:2020年12月末50個城市新建商品住宅存量及較2019年末變化(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

二手房15城成交先抑后揚持穩(wěn)

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2020年初受新冠疫情拖累,二手房整體市場急速探底,自3月起快速反彈,直至7月完成環(huán)比“五連升”至2年內(nèi)新高,后體量保持穩(wěn)中微降,年底樓市再度返熱,12月更是創(chuàng)全年新高。15個典型城市2020年全年二手房累計成交面積14240萬平方米,較2019年同比上漲7%。一、二線城市成交同比表現(xiàn)分化,一線城市疫后樓市熱度持續(xù)升溫,整體同比漲幅高達30%,二線城市分化顯著,總體成交同比下降4%。

圖:2019年以來一、二線城市二手房月度成交面積(單位:萬平方米)

注:一線城市包括北京、上海、廣州、深圳;二線城市包

括合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、廈門、蘇州、武漢、天津。

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表:15個典型城市2020年全年二手房累計成交情況(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

2021年供應下降,房企觀望情緒更勝

2020年,全國100個重點城市商品住宅供應面積相較2019年同期微跌2%。展望2020年,全國供應總量穩(wěn)中有降仍是大概率事件,但各能級城市走勢不一,具體來看,

一線城市供應情況或?qū)⒂兴纳?,有望保持增勢。目前來看,一線城市2020年整體土地成交規(guī)??捎^,全年成交量累計同比大幅增長31%,這部分貨量有望在明年下半年集中入市,從而形成有效供應。

二三線城市供應預期穩(wěn)中有降,一方面,今年土地成交量與去年基本持平,二線和三四線全年累計同比增幅分別僅為5%和7%;另一方面,“三道紅線”的客觀壓力下,房企更加強調(diào)回款速度,推盤重點也會集中在利潤空間較大的核心一二線城市,而對于去化周期較長、市場相對低迷的三四線城市而言,房企觀望情緒更勝,推盤積極性并不會太高。

展望2021年,全國商品住宅成交規(guī)模相較2020年保持小幅回落。一線城市市場最具韌性,成交有望繼續(xù)企穩(wěn)回升,二線城市成交總體保持平穩(wěn),或?qū)⒂瓉泶讼碎L的輪動行情。

三四線城市供應不濟疊加購買力透支,成交下滑或是大概率事件。這一判斷主要基于兩點:其一,居民購買力明顯透支,尤其是弱三四線城市,需求釋放空間有限。其二,三四線供應料將繼續(xù)走低,成交自然難言增長。

二手房層面如是,預期明年成交量有望與今年持平或小幅微降,一線市場成交熱度或?qū)⒀永m(xù),尤其是“學區(qū)房”概念被熱炒,中高端購買力尚有釋放空間。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 挑戰(zhàn)2021丨城市篇:分化加劇,一線領漲三四線購買力透支

丁祖昱評樓市

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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