作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

都說輕資產模式是“商業(yè)地產開發(fā)商的最終歸宿”，因為輕資產模式可以避免資金沉淀，加快周轉，且盈利能力更強。以租金凈收益為主的收入構成，可以提升凈資產收益率。

大悅城控股在2021年也走到了全面啟動輕資產路線的節(jié)點，且曾預計下半年商業(yè)輕資產項目進入爆發(fā)拓展階段。

事實上也的確如此。

2021年上半年，大悅城控股已通過輕資產模式運營3個大悅城項目，獲取尚未開業(yè)的輕資產大悅城2個。下半年輕資產商業(yè)項目確保簽約6個，全年目標10個。

在房地產行業(yè)流動性越發(fā)緊張的2021年，輕資產模式是商業(yè)地得以平穩(wěn)發(fā)展的新法則。因為除了大悅城控股，萬達集團已在2020年10月正式啟動輕資產戰(zhàn)略轉型，龍湖商業(yè)也在2021年3月表示全面啟動輕資產模式。

而大悅城控股在主營業(yè)務住宅開發(fā)上的毛利率及凈利潤率均呈現(xiàn)大幅下滑趨勢，尋找更穩(wěn)定更持久的租金收入已成必然。

輕資產“出圈”，或將成為大悅城控股穿越寒冬的不二法則。

而且，由于是原中糧地產與大悅城兩個平臺的重組，當年大悅城控股營業(yè)收入同比大增52.41%至337.87億元。

只是這時候與住宅業(yè)務相比，持有板塊的業(yè)務仍然很小。

據了解，重組之后，大悅城控股主營業(yè)務包括商品房銷售及一級土地開發(fā)、投資物業(yè)及相關服務、酒店經營、物業(yè)及其他管理。其中，商品房銷售及一級土地開發(fā)是其當前最為核心的業(yè)務，2019年時，該業(yè)務收入同比增長64.95%至268.97億元，在公司營業(yè)收入中的比重由2018年的73.55%提高至79.61%。此后兩年，大悅城控股在住宅業(yè)務這個主營業(yè)務上的銷售和收入表現(xiàn)持續(xù)攀升。

據觀點新媒體查閱數據，2019年全年，大悅城控股實現(xiàn)全口徑簽約金額710.82億元，權益口徑618.54億元，同比增長27%。期內，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入337.87億元，同比增長52.41%；毛利139億元，同比增長36%，毛利率41%；歸屬于上市公司股東的凈利潤23.78億元，同比增長15.27%。

于2020年，大悅城控股實現(xiàn)全口徑銷售額694億元，全口徑銷售面積312萬平方米，實現(xiàn)權益銷售回款648.73億，同比增長6.9%。營業(yè)收入384.45億元，同比增長13.76%；全年營業(yè)收入384.45億元，同比增加13.76%；歸屬于上市公司股東的凈利潤-3.87億元。

與此同時，毛利率方面表現(xiàn)承壓。

另一方面，合營、聯(lián)營公司的表現(xiàn)和計提減值使盈利能力降低。走到2021年上半年，大悅城控股完成全口徑銷售面積163.32萬平方米，同比增長37.88%；銷售額359.59億元，同比增長20.32%；實現(xiàn)回款340億元，回款率達到94%。營業(yè)收入142.48億元，同比增加16.92%；歸屬于上市公司股東的凈利潤6.15億元，同比增加8.65%。

如今的大環(huán)境，房地產行業(yè)進入存量時代，行業(yè)利潤下降已是大勢所趨。但僅就大悅城控股自身而言，上半年結算項目有較多為2017年前后拿下的高地價項目。在限價政策下，這些項目也成了報告中的“低毛利項目”，并因此拉低了整體的利潤水平。

房地產寒冬未過，增收不增利的情況必須扭轉。為此，2021年中期業(yè)績會上，針對住宅地產開發(fā)業(yè)務，大悅城控股著重提出“加大銷售業(yè)務投資及資產占比，提升盈利能力”。

來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

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上半年10宗地塊中，除了4宗地為100%持股外，其余有5宗權益占比低于50%，而且其中4個權益占比在24.5%-32.34%之間。三季度新增5宗地塊，1宗100%持股，另4幅地塊權益占比分別為49%、51%、50%、51%。

同時，上半年10宗地塊，地價總額為215.39億元，權益金額約115.6億元，新增土地面積90萬平方米，新增土儲計容建筑面積202萬平方米，土地款總額215億元，平均樓面價為10666元/平方米，平均溢價率為14%。

2020年同期，該公司新增計容建面273萬平方米，新增貨值353億元，同比增長139%，平均樓面地價是3718元/平方米，這也意味著，2021年上半年，大悅城控股的拿地均價上漲了186.87%。

因此，三季度5宗新項目在提升權益占比同時，也繼續(xù)執(zhí)行大悅城控股管理層在中期業(yè)績會上所言：公司不僅在公開市場通過招拍掛拿地，還通過產城融合、城市更新、并購合作等多元化手段拿地。并預期近期可轉二級的一級開發(fā)及城市更新項目占地82萬平米，計容建面300萬平米。

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大悅城控股認為，土儲充足或有助于未來業(yè)績釋放。

數據顯示，截至2021年中期，該公司累計土地儲備總占地面積為1446萬平方米，總計容建筑面積約3090.28萬平方米，剩余尚未開工計容建筑面積733.78萬平方米?？偣部墒圬浿颠_到2465億元，可售面積1164萬平米，下半年預計可釋放資源1107億元。

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至2021年中期，僅就凈利潤數據看，的確已有小幅回升。

據大悅城控股2021年中期報告顯示，上半年，隨著疫情得到有效控制，報告期公司投資物業(yè)及相關服務實現(xiàn)營業(yè)收入24.71億元，同比增長21.86%。持有12個已開業(yè)購物中心總建筑面積262.6萬平方米，可出租面積共計91.25萬平方米；報告期平均出租率94%，寫字樓與產業(yè)地產整體出租率均為90%。

而且在銷售型物業(yè)毛利降至22%時，持有型物業(yè)及相關服務毛利率依然維持在65%，呈現(xiàn)同比增長。

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另外，以商業(yè)地產為核心發(fā)展城市綜合體的平臺——大悅城地產實現(xiàn)營業(yè)收入總額約為46.72億元，同比增長32.5%；其中，投資物業(yè)租金及相關服務收入約為19.88億元，同比增長21.9%。期內，實現(xiàn)公司擁有人應占溢利約為6.14億元，同比增長435.2%。

事實上，自重組完成后，大悅城控股對商業(yè)地產平臺大悅城地產的關注并未放松，并在2020年初就明言：“大悅城控股非常看重207（大悅城地產的股份代號）商業(yè)平臺?！?/p>

大悅城控股管理層當時提到，在綜合考慮了融資便利性、融資成本、資金狀況及市場發(fā)展的基礎上，未來新增項目由大悅城地產優(yōu)先獲取，大悅城控股可選擇通過參股方式支持項目發(fā)展。

同時，在大悅城控股獲取的商業(yè)綜合體項目中，大悅城地產將以股權或輸出管理方式參與其持有資產的運營及管理，同時由大悅城控股繼續(xù)推進現(xiàn)有項目的開發(fā)及運營。

資料顯示，截至6月底，大悅城控股在手項目43個，已開業(yè)15個商業(yè)體（輕資產開業(yè)3家），在建12個商業(yè)體。其中，持有12個已開業(yè)購物中心平均出租率高達94%，寫字樓與產業(yè)地產整體出租率均為90%。

來源：企業(yè)公布

重資產方面，截至2021年6月30日，大悅城控股持有12個已開業(yè)購物中心，其中包括10個大悅城購物中心、1個大悅春風里和1個祥云小鎮(zhèn)項目，商業(yè)面積約188萬平方米。

期末，該公司在建擬建大悅城、大悅春風里、祥云小鎮(zhèn)共17個，面積約176萬平方米。

看到輕資產這個新趨勢，大悅城控股還有商業(yè)地產的底蘊，“歷經十余年運營積累，公司已構建起覆蓋經營、服務、團隊的全維度重度運營商業(yè)管理體系，憑借公司商業(yè)核心競爭力，公司穩(wěn)步推進管理輸出（輕資產）業(yè)務?！?/p>

于是，大悅城控股的商業(yè)地產進入了全面輕資產階段。

據稱，“十四五”期間，大悅城控股提出將持續(xù)以輕資產項目拓展為重要戰(zhàn)略方向，以一二線與強三線城市為核心，加速輕資產商業(yè)項目的布局擴張。一方面通過迅速增加項目數量，形成規(guī)模效應；一方面通過輸出商業(yè)管理能力，完成自身從開發(fā)運營向商業(yè)管理身份的進一步轉變，不斷增強品牌影響力。

據報告介紹，2021上半年，該公司已通過輕資產模式運營3個大悅城項目，已獲取尚未開業(yè)的輕資產大悅城2個。期內，實現(xiàn)輕資產管理輸出收入約1.3億元，同比增長73%。

“下半年輕資產商業(yè)項目確保簽約6個，全年目標是10個，到2024年末，該公司預計輕資產規(guī)模應該不低于40個項目。”

隨后，關于大悅城輕資產項目的消息屢見報道。如7月8日，大悅城控股與紹興國周集團達成正式合作，共同打造紹興國金大悅城。由此，大悅城控股旗下全國商業(yè)項目布局達到43個，紹興國金大悅城也成為第6家輕資產管理輸出的大悅城購物中心。

10月19日，大悅城控股旗下第44個全國商業(yè)項目——天津西青大悅春風里正式簽約，成為大悅城控股旗下第7個輕資產管理商業(yè)項目，也是首個輕資產管理輸出的“大悅春風里”項目。

最近的消息是，2021年12月16日，大悅城控股與無錫市太湖新城發(fā)展集團正式達成合作，共同打造的新澤悅街在無錫正式落地，標志著大悅城控股正式啟動社區(qū)型商業(yè)的輕資產管理輸出。

12月17日，大悅城控股華中區(qū)域亦與武漢地鐵集團正式進行戰(zhàn)略合作簽約，此前在7月31日，雙方已簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

根據合作內容，大悅城控股擬與武漢地鐵就多個TOD項目探討更貼近居民需求的“街區(qū)”模式進行探索。與無錫項目類似，同樣是圍繞大悅城體系下的“悅街”產品進行深入合作。

至此，大悅城控股表示，此前提出以一二線與強三線城市作為核心，加速輕資產商業(yè)項目的布局擴張。未來，大悅城控股將充分把握消費升級及國內商業(yè)發(fā)展趨勢，在大型購物中心之外，進一步豐富輕資產輸出項目類型，向社區(qū)商業(yè)、城市更新、軌交TOD、綜合文旅項目等領域積極拓展，在深入探索未來城市與商業(yè)發(fā)展和升級同時，不斷擴大商業(yè)布局。

因而在2021年中期業(yè)績會上，大悅城控股指出，如今是現(xiàn)金為王，需積極拓展融資渠道。

就觀點新媒體查看數據，截至2021年6月底，大悅城控股負債合計1644.34億元，同比增加6.62%；但平均融資成本為5.06%，比2020年末下降0.04個百分點，在手銀行授信額度1372億元，可用額度522.5億元，直接融資額度50.1億元。

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從“三道紅線”標準來看，目前大悅城控股處于“黃檔”水平：現(xiàn)金短債比1.44，凈負債率95.19%，扣除預收賬款后的資產負債率71.10%，扣除預收賬款后資產負債率即將達標。

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如已發(fā)行CMBS18億元，發(fā)行利率3.80%；已發(fā)行購房尾款ABS19億元，發(fā)行利率4.13%。

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原標題： 冬天法則 | 大悅城輕資產出圈