時(shí)隔18年，中國(guó)的房地產(chǎn)稅為何此時(shí)開啟？

房地產(chǎn)稅的底層邏輯是什么，為何助于“社會(huì)公平和共同富裕”？

中國(guó)房地產(chǎn)稅可行、可接受的執(zhí)行方案是什么？

（原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)、現(xiàn)匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇）

孟曉蘇關(guān)于“房地產(chǎn)稅”的觀點(diǎn)原文：

一、房產(chǎn)稅的底層邏輯——弄清房產(chǎn)稅到底是什么、干什么？

過去居民沒有房產(chǎn)，如今像國(guó)外一樣逐漸擁有房產(chǎn)，并且多寡不一。所以現(xiàn)在我國(guó)需要在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅。

第一是因?yàn)?，房產(chǎn)稅有助于“縮小貧富差距”，主要利于農(nóng)民、城市低收入人群。

在不收房地產(chǎn)稅的情況下，地方財(cái)政大量依靠土地，高地價(jià)最終轉(zhuǎn)變成高房?jī)r(jià)，賣給普通老百姓。

城市建設(shè)費(fèi)用更多攤給了低收入群體，這明顯是不公平。

相反，收入高、持有多套房子的群體，享受了這個(gè)城市建設(shè)中匯集到房?jī)r(jià)的升值，他們應(yīng)當(dāng)多交稅，才能更好實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

稅收本身講求“公平原則、效率原則、適度原則”，以稅收的方式調(diào)節(jié)社會(huì)公平比行政手段更好。合理設(shè)立房產(chǎn)稅制度，努力達(dá)到不同收入階層人群的合理稅負(fù)，能使我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度更加完善。

第二是因?yàn)?，房產(chǎn)稅對(duì)于化解政府 “土地財(cái)政依賴”、解決城鎮(zhèn)建設(shè)與維護(hù)等公共支出費(fèi)用、使地方政府獲得長(zhǎng)期稅源等方面，都發(fā)揮稅收杠桿的重要作用。

二、房產(chǎn)稅開征影響多少——限購限價(jià)應(yīng)退出 房?jī)r(jià)不會(huì)大幅漲跌

此次房地產(chǎn)稅“先試點(diǎn)、再立法”，而且試點(diǎn)5年，相當(dāng)謹(jǐn)慎，是出于什么考慮？

孟曉蘇認(rèn)為，過去多年不征稅，現(xiàn)在征稅，全社會(huì)要有一個(gè)適應(yīng)期。

一方面，房產(chǎn)稅開征，主要面對(duì)房子過多的人群，不是面對(duì)廣大無房老百姓，所以對(duì)這類人群影響較大。

一方面，房產(chǎn)稅開征，有利于“限購限價(jià)”等樓市調(diào)控退出。

“限購政策”最早推出時(shí)，說的是“臨時(shí)性措施”。未來，房產(chǎn)稅推廣，更沒必要限制老百姓購房了，因?yàn)榉孔淤I得多、稅繳得多，老百姓會(huì)“自我限制”。

同時(shí)，地方政府也不怕賣一次地以后就收不到錢了，房產(chǎn)稅按年征稅，有持續(xù)穩(wěn)定的稅源。

房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)，沒有直接影響。美國(guó)新加坡等國(guó)征收房產(chǎn)稅多年，市場(chǎng)影響下，房?jī)r(jià)照樣有大漲大跌。

但房產(chǎn)稅間接力量，能夠促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展，不出現(xiàn)漲跌不定的局面。

因?yàn)槔碚撋?，房產(chǎn)稅增加了多套房屋持有成本，賣房時(shí)成本就可能更高，會(huì)支撐房?jī)r(jià)上漲；房產(chǎn)稅可以讓政府敢把增加住宅開發(fā)的土地（包括農(nóng)村用地可以入市），土地供給就會(huì)多，又會(huì)防止房?jī)r(jià)過快上漲。

過去上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)都不成功，因?yàn)樗头康禺a(chǎn)調(diào)控放在一起，很多政策都是房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容，不是稅收應(yīng)當(dāng)有的內(nèi)容。合理的房產(chǎn)稅，經(jīng)過立法后執(zhí)行，效果會(huì)有很大不同。

三、房產(chǎn)稅執(zhí)行可行方案——見房就征、見證就退、分產(chǎn)權(quán)按原值征收

在以往的房產(chǎn)稅條款中不乏“第一套房免征、90㎡內(nèi)免征”…各類表述。

孟曉蘇認(rèn)為，過去坊間流傳的所謂“房地產(chǎn)稅方案”，多數(shù)設(shè)計(jì)得過于復(fù)雜，既不“科學(xué)”也不“可行”。

尤其是一些政策讓人不得不離婚、不能結(jié)婚、不善待老人，要花費(fèi)大量的政府人力財(cái)力成本…這些就不是好政策。

房產(chǎn)稅在各國(guó)都是成熟稅種，征管都比較簡(jiǎn)單。我們要認(rèn)真學(xué)取海外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，構(gòu)建“科學(xué)可行”的房產(chǎn)稅方案。

根據(jù)孟曉蘇遞交《構(gòu)建科學(xué)可行的房產(chǎn)稅征管模式和程序》，其提出一種方案，其關(guān)鍵在于以下2個(gè)核心、3個(gè)要點(diǎn)：

兩大核心：

見房就征、見證就退

居民納稅后，憑居民身份證“每人可退一套房的全額稅款”，居民可以自己選擇退哪套。

不需要區(qū)別“第幾套房”，僅限在一套房稅額內(nèi)退稅。多數(shù)居民可承擔(dān)此稅賦壓力，而且行政成本最低。

比如在香港地區(qū)，已把“遺產(chǎn)稅”免除，但對(duì)所有持有房屋的人征收房產(chǎn)稅，稱為“差餉”，征后按規(guī)定對(duì)符合條件的納稅人“退稅”。

三個(gè)要點(diǎn)：

小產(chǎn)權(quán)高稅率、老房低稅率、購置原值計(jì)征

鑒于我國(guó)居民房屋產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜（商品房、房改房、小產(chǎn)權(quán)房等），所以還需要區(qū)別房產(chǎn)來源，實(shí)行不同的房屋計(jì)價(jià)原則，合理厘定稅率。

1、從“小產(chǎn)權(quán)房”起征，對(duì)沒有繳納過土地出讓金的“小產(chǎn)權(quán)房”，有必要實(shí)行高些的稅率，并在征稅后承認(rèn)其合法，使其購買者和未購買者都感到公平。

2、已繳納過“70年產(chǎn)權(quán)”土地出讓金的房屋，應(yīng)當(dāng)按照“老房老辦法”實(shí)行低稅率；

3、納稅房屋應(yīng)按“購置原值”計(jì)征，而不是一律按“評(píng)估值”計(jì)征，使房改房、拆遷改造房等政策性房屋持有者有能力納稅。

“我并不認(rèn)為只有我的方案最好，不過是拋磚引玉罷了。借此吁請(qǐng)比我聰明的人們：在設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅時(shí)別忘了，全國(guó)人大常委會(huì)做出房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)決定時(shí)，特別提醒主管部門和試點(diǎn)地區(qū)：‘構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序’?！泵蠒蕴K表示。