昨晚，中央出臺重磅文件，其中“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”一句，再度掀起了市場對“房地產(chǎn)稅”的討論。

這不是有關(guān)部門第一次提“房地產(chǎn)稅”，自2009年兩會首次提出“研究推進房地產(chǎn)稅制改革”以來，2012年、2014年、2018年和2019年，兩會均對“房地產(chǎn)稅”做出表態(tài)。

這次再提“房地產(chǎn)稅”的時間節(jié)點也頗為微妙。一來，房地產(chǎn)市場顯著回暖，數(shù)據(jù)顯示，4月70個大中城市中共有50個城市的新房銷售價格環(huán)比上漲，較3月增加12個。而這是可以理解的。結(jié)合以往經(jīng)驗來看，樓市越是高漲之時，對房地產(chǎn)稅的呼聲就越高，來自官方的表態(tài)就越密集；若樓市橫盤或存在下行風險，有關(guān)聲音就越少。

二來，當前正值兩會前夕，每年兩會前夕，社會都很關(guān)注房地產(chǎn)稅立法進展。那么，今年兩會上是否會提出草案、進行審議呢？

今年審議可能性小，最快2025年才可能推出

從有關(guān)部門歷次說法來看，盡管表述不同，但實際含義區(qū)別不大：房地產(chǎn)稅的工作正在推進中，但短時間內(nèi)不具備出臺的基礎(chǔ)。尤其是相比2019年提出的“穩(wěn)步推進”，“穩(wěn)妥”更加謹慎。

中國法學會財稅法學研究會會長劉劍文指出，房地產(chǎn)稅的具體進展要看全國人大常委會立法工作計劃安排，但“疫情當前房地產(chǎn)稅上會審議對外公開草案的可能性比較小”。不少人對此持有相同觀點。

面對財視中國記者關(guān)于實質(zhì)性進展的疑問，東方證券首席經(jīng)濟學家邵宇指出：“中國老百姓的大部分資產(chǎn)都放在房產(chǎn)上，房價變動對居民負債表和銀行資產(chǎn)質(zhì)量都有明顯影響。房地產(chǎn)稅是一個較大的存量稅種，一定要在充分調(diào)研、大部分民眾有了充分心理準備、也做好充分立法準備的前提下，才會有明確推進，這個過程要花費相當?shù)臅r間?，F(xiàn)在有關(guān)部門多次提及房地產(chǎn)稅，就是希望通過輿論動員讓大家做好心理準備，第二步是立法準備，加上初稿出來后還需要多次討論，所以至少幾年才可能有更為實質(zhì)性進展?！?/p>

一些市場人士認為，參照此前《物權(quán)法》的審議過程，房地產(chǎn)稅在3-4年內(nèi)落地實施的概率不大，最樂觀的預計也需在2025年左右出臺。澳新銀行中國市場經(jīng)濟學家邢兆鵬告訴財視中國，房地產(chǎn)稅本屆政府任內(nèi)應(yīng)該不會推進。

房地產(chǎn)稅≠降房價

房地產(chǎn)稅的出臺只是時間早晚問題，一旦開征，炒房客、背負高杠桿的投資者和租房者將受到較大影響。不過，若是指望房地產(chǎn)稅推出后打壓房價，那么財視中國在此提醒，還是打消這種想法吧！國外很多城市和香港、臺灣地區(qū)早已開始征收房地產(chǎn)稅，但當?shù)氐姆績r并沒有下跌（比如香港，房價始終高企），因此房地產(chǎn)稅即便對房價有影響也只是短期，長期來看，房地產(chǎn)稅的實施并不能降房價。

邵宇解釋：“房地產(chǎn)稅的主要目的并不是為了降房價，而是為厘清土地房地產(chǎn)稅費體系、為地方政府開辟新稅源，更重要的是通過倡導房地產(chǎn)稅，逐漸消解在中國居民的心中形成長期的剛性財富效應(yīng)?！?/p>

當然，房地產(chǎn)稅對于抑制房價過快上漲還是有一定效用的。在大成律所合伙人劉唯翔看來，征收房地產(chǎn)稅相當于直接增加了交易或持有環(huán)節(jié)的成本：“成本越高，會導致投資房地產(chǎn)的獲益下降，進而導致越來越多的人不愿投資房地產(chǎn)。這樣是相當于通過降低流動性來抑制房價過快上漲。但如果推出配套政策，比如鼓勵更多專業(yè)機構(gòu)持有房地產(chǎn)、適當增加土地供應(yīng)，對房價上漲的抑制效果應(yīng)該會更好?！?/p>

還有市場人士談到，若房地產(chǎn)稅繳納期間的支出遠高于房價漲幅帶來的收益，即房子越多越吃虧，那么就會促使房子多的人拋售房產(chǎn)，進而增加市場上的住房供應(yīng)量，抑制房價過快上漲：美國的房地產(chǎn)稅稅率在1%-3%之間，對房價影響不大，德國等地達到3%-4%水平，就對房價起到了一定的平衡作用。

至于我國房地產(chǎn)稅的稅率，劉律師對財視中國記者說道：“一般而言，稅收越高，經(jīng)濟活動的活躍度會相應(yīng)降低。當前我國的總體稅率不算低，在此基礎(chǔ)上增加新的稅種，稅率希望能夠維持在較低水平?！?/p>

邵宇表示，房地產(chǎn)稅有可能試行累進制度：“房地產(chǎn)稅只是在邊際上提高更多持有房產(chǎn)面積帶來的成本，所以可能會采取類似階梯的累進制度，具體的累進程度取決于房子供應(yīng)邊際的壓力大小?！?/p>

另有資深人士指出，房地產(chǎn)稅的具體稅率從科學角度而言，建議因城施策，而且落地時會先選擇部分省份/城市試點，積累經(jīng)驗后進一步調(diào)整完善，然后全面推廣。

房地產(chǎn)稅是作用在地產(chǎn)領(lǐng)域。在這方面，前些時候，有關(guān)部門表示我國的公募REITs即將開始試點，而REITs本身是很適合在商業(yè)地產(chǎn)展開應(yīng)用的，業(yè)內(nèi)專家認為，公募REITs三年內(nèi)也必然拓展至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

雖然同在地產(chǎn)領(lǐng)域，但相關(guān)人士對財視中國記者表示，REITs與類REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的相關(guān)資產(chǎn)主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，此類項目在目前經(jīng)營中會按照從價或從租為基數(shù)繳納房產(chǎn)稅，因此應(yīng)該不會受到此次房地產(chǎn)稅新政的顯著直接影響。

劉律師也覺得，房地產(chǎn)稅在成熟的商業(yè)地產(chǎn)運營領(lǐng)域可能不會有太大沖擊：“商業(yè)地產(chǎn)本身就要繳納地產(chǎn)稅。而目前的住宅是免征房地產(chǎn)稅的，開征房地產(chǎn)稅所產(chǎn)生的影響我們可以拭目以待。不過，房地產(chǎn)稅落實將增加持有房地產(chǎn)的成本，這可能會倒逼市場將住宅、商業(yè)地產(chǎn)交給更專業(yè)的機構(gòu)來管理，從而創(chuàng)造出更高的價值。這可能也是專業(yè)的房地產(chǎn)資管機構(gòu)的一個機會。如果能夠通過增加持有階段的房地產(chǎn)稅，同時降低房地產(chǎn)交易階段的稅負，那倒是能夠促進公募REITs的發(fā)展的?！?/p>