眾所周知，向房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款必須滿足“四三二”原則。其中“四”意指“四證齊全”，即房地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證均已取得。
作者：王平
來(lái)源：法園金融法律研究（ID：Lawgarden-Finance）
眾所周知，向房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款必須滿足“四三二”原則。其中“四”意指“四證齊全”，即房地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證均已取得。那么，如何理解“四證齊全”？本文將根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行探討。
“四證齊全”的由來(lái)，是為了防止房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中過(guò)早融資，減少自有資金投入，甚至挪用房地產(chǎn)融資資金。
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號(hào)）規(guī)定，嚴(yán)禁向未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證“四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。根據(jù)該規(guī)定，可以理解為只要取得了“四證”即可向其發(fā)放信托貸款，不一定要取得全部證照。
中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的通知（2010年2月22日，銀發(fā)[2010]58號(hào)）規(guī)定，要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，嚴(yán)禁對(duì)項(xiàng)目資本金不足、“四證”不齊等不合規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目發(fā)放貸款。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕343號(hào)）規(guī)定，逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。此處規(guī)定要求房地產(chǎn)項(xiàng)目必須“四證”齊全才可發(fā)放貸款，改變了之前法規(guī)取得“四證”的表述。
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2018〕4號(hào)）關(guān)于四證的亂象規(guī)定是：向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資。此處明確必須為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由此可以確認(rèn)，“四證”齊全僅針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于保障房、安置房項(xiàng)目，貸款發(fā)放不要求“四證”齊全。
那么，問(wèn)題就在于如何理解“四證”齊全？
在實(shí)踐當(dāng)中，國(guó)有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證一般按地塊頒發(fā)，而建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證一般按建設(shè)期數(shù)或樓棟頒發(fā)。因此，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證一般一次性取得，而建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證一般會(huì)有多張，而且在取得時(shí)間上有先后。那么，對(duì)于“四證齊全”，應(yīng)有兩種理解：其一是房地產(chǎn)項(xiàng)目四證已完整取得，即項(xiàng)目國(guó)有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證已經(jīng)取得，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證均已取得。其二是房地產(chǎn)項(xiàng)目已取得四證，即項(xiàng)目國(guó)有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證已經(jīng)取得，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證均已取得部分或全部。那么，“四證”齊全到底該作哪一種理解？并無(wú)明確法規(guī)解釋。不過(guò)，從嚴(yán)格意義上應(yīng)是“四證”已全部取得，應(yīng)理解為包括項(xiàng)目?jī)?nèi)的各期全部證書(shū)。
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原標(biāo)題：
如何理解房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款中的“四證”齊全？
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