作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

“太古里”要落地西安。

這是港資開(kāi)發(fā)商太古地產(chǎn)，自2004前后進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)以來(lái)，即將慢火熬出的第四座“里系列”產(chǎn)品。從北京三里屯太古里、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海前灘太古里再到西安，四個(gè)項(xiàng)目時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)二十余年。

但太古地產(chǎn)從來(lái)相信歷久彌新。2008年投入運(yùn)營(yíng)的三里屯太古里，作為太古在中國(guó)內(nèi)地首個(gè)落成的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，至今仍是皇城根下的潮中之潮。

從不受理解到火出圈，三里屯太古里為北京留下了極強(qiáng)的城市文化烙印。成都項(xiàng)目和上海項(xiàng)目亦是如此。

2008年開(kāi)業(yè)的三里屯太古里是“里系列”的定調(diào)之作，如今行業(yè)內(nèi)普遍公認(rèn)的太古里相關(guān)標(biāo)簽，如“開(kāi)放型街區(qū)”“首店經(jīng)濟(jì)”甚至“潮”，均從這里開(kāi)始。

進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)以來(lái)，太古地產(chǎn)先后打造了太古匯、太古里和頤堤港三條產(chǎn)品線。

其中頤堤港是偏社區(qū)、家庭客戶定位。項(xiàng)目引入的品牌屬中等檔次，例如北京頤堤港打造得比較有特色的商鋪是家居類和輕餐飲的。

太古匯的定位是頂奢購(gòu)物點(diǎn)，屬于盒子式的購(gòu)物中心。而太古里的定位是部分頂奢加潮流的開(kāi)放型、低密度街區(qū)形態(tài)購(gòu)物中心。品牌傾向時(shí)尚零售、美食餐飲、文化品牌。

但這可能并非從一開(kāi)始便有如此超前的規(guī)劃理念。至少市場(chǎng)并不這樣想。

相較于其他項(xiàng)目，從獲取、規(guī)劃、建設(shè)、開(kāi)業(yè)直到成熟全程主持，三里屯太古里是太古地產(chǎn)從原業(yè)主北京國(guó)峰置業(yè)手上買下的存量項(xiàng)目，原名為“新三里屯”。太古地產(chǎn)介入時(shí)，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行到招商階段。

雖然后續(xù)太古對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)不小規(guī)模的改造修繕，卻也基本保留了由19棟獨(dú)立建筑組成的空間框架，從而定下了開(kāi)放型商業(yè)街區(qū)的基調(diào)。

但當(dāng)時(shí)業(yè)界普遍認(rèn)為開(kāi)放型街區(qū)的購(gòu)物中心，可能在氣候較為寒冷的北方水土不服，因此并不看好太古地產(chǎn)的這種嘗試。不過(guò)后來(lái)事實(shí)證明，年青的潮流一代似乎不太在乎冷不冷的問(wèn)題。

資料顯示，三里屯太古里占地面積5.3萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積17.2萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目分南北兩個(gè)區(qū)域。在最初的5年，項(xiàng)目以“三里屯VILLAGE”為品牌打入市場(chǎng)，首期引入了蘋(píng)果、星巴克、阿迪達(dá)斯、優(yōu)衣庫(kù)等流量品牌旗艦店，再搭配同樣能聚集人氣的電影院、超市等業(yè)態(tài)。

2013年4月，項(xiàng)目更名“三里屯太古里”并將品牌升級(jí)為“Let's play fasion”，潮流定位正式確立。從此以后，項(xiàng)目的招商亦更傾向于與輕奢潮流定位掛鉤的小眾品牌或首店。如2017年讓人大排長(zhǎng)龍的喜茶北京首店。

曾任太古地產(chǎn)（中國(guó)）投資有限公司常務(wù)總裁的安格里（Gordon Ongley）曾稱，三里屯太古里作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)成為一個(gè)極具商業(yè)價(jià)值的IP和旅游景點(diǎn)，而后續(xù)遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目的大獲成功，則進(jìn)一步深化了年輕消費(fèi)群體心中“太古里=低密度高品質(zhì)開(kāi)放式商業(yè)”的印象。

成都遠(yuǎn)洋太古里自2015年開(kāi)業(yè)以來(lái)，熱度居高不下。該項(xiàng)目是太古地產(chǎn)一種新型的商業(yè)嘗試，它是基于成都錦江區(qū)大慈寺歷史片區(qū)的保護(hù)性開(kāi)發(fā)理念下的商業(yè)產(chǎn)物，歷史建筑與現(xiàn)代商業(yè)相融合是其重要特點(diǎn)之一。

據(jù)了解，除位于商街中央的大慈寺外，項(xiàng)目?jī)?nèi)還包含廣東會(huì)館、欣廬、馬家巷居士禪院、章華里7號(hào)院8號(hào)院、筆帖式街15號(hào)院等5座歷史建筑。

太古地產(chǎn)對(duì)它們進(jìn)行了最大程度的利用。除大慈寺維持不變外，其余5棟建筑均全部重新利用。包括章華里7、8號(hào)院及筆帖式街15號(hào)院被改造成為博舍精品酒店。

成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目以大慈寺為中心，構(gòu)建快慢商業(yè)線，項(xiàng)目定位“快耍慢活”，配合成都的特色引入大量潮流店鋪和創(chuàng)意文化生活品牌。但建筑風(fēng)格上，則保留了古老街巷與歷史建筑的風(fēng)味，大量沿用了當(dāng)?shù)靥厣ㄎ黠L(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵。

2021年第四季度開(kāi)業(yè)的前灘太古里，是目前最新落成的太古里項(xiàng)目。其同樣采用開(kāi)放型、里巷交錯(cuò)的建筑布局，但也引入更多自然元素，天空跑道、花園市集等融入其中。前灘太古里已成為上海新晉的商業(yè)地標(biāo)。

而在三亞、海口、深圳、廣州、上海、武漢、成都、西安及北京等諸多城市轉(zhuǎn)了一圈，太古最終選擇了西安落地。而隨著3月4日一則拿地消息的傳出，就讓外界能一窺西安太古里的初步輪廓。

當(dāng)日，小雁塔歷史文化片區(qū)綜合改造友誼路以南、體育場(chǎng)北路以北、長(zhǎng)安路以西、朱雀大街以東，一幅面積11.99萬(wàn)平方米的商業(yè)用地，由騰運(yùn)有限公司與西安城桓文化投資發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合體競(jìng)得，代價(jià)25.75億元。

其中，騰運(yùn)有限公司是太古地產(chǎn)旗下企業(yè)，而西安城桓文化投資發(fā)展有限公司由西安曲江新區(qū)管理委員會(huì)持有98%股權(quán)。按照約定，地塊由太古地產(chǎn)持有70%股權(quán)，后者持有30%。

小雁塔位于西安碑林區(qū)，是這座歷史文化名城的一個(gè)重要文化遺產(chǎn)。它是一座中式方形密檐式磚塔，與靜謐寧?kù)o的公園相得益彰，但其周邊卻是熱鬧繁華的商業(yè)區(qū)。

按規(guī)劃，西安太古里總投資達(dá)到100億元，是小雁塔歷史文化片區(qū)改造項(xiàng)目的其中一個(gè)部分。其將發(fā)展成以零售為主導(dǎo)的項(xiàng)目，繼續(xù)采用太古里獨(dú)特的開(kāi)放型、低密度街區(qū)式模式，整體項(xiàng)目包含購(gòu)物中心、文化設(shè)施、酒店、服務(wù)式公寓和商業(yè)公寓等業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)2025年底建成，總建筑面積超26.92萬(wàn)平方米。

強(qiáng)調(diào)“在地經(jīng)營(yíng)”、“本地文化”，完善遺址保護(hù)并為之引入新的商業(yè)內(nèi)涵，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力，是太古里系列的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，亦與目前多數(shù)城市老城區(qū)的復(fù)興升級(jí)需求相迎合。太古地產(chǎn)的加入，也將填補(bǔ)西安當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期缺乏港資開(kāi)發(fā)商涉足的遺憾。

從項(xiàng)目股權(quán)安排上看，西安太古里將是太古地產(chǎn)旗下中國(guó)內(nèi)地物業(yè)里，持股比例較多的項(xiàng)目。據(jù)了解，對(duì)北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海興業(yè)太古匯以及上海前灘太古里，太古地產(chǎn)均僅持有50%股權(quán)。

超過(guò)50%股權(quán)的持股，此前則只有北京三里屯太古里和廣州太古匯有如此待遇。其中太古地產(chǎn)在北京三里屯太古里、廣州太古匯匯坊持有100%權(quán)益，而廣州太古匯主體則持股97%。

同時(shí)，西安太古里超過(guò)10萬(wàn)平方米的占地面積，比過(guò)往3個(gè)同系列項(xiàng)目都要龐大。資料顯示，北京三里屯太古里面積5.72萬(wàn)平方米，成都遠(yuǎn)洋太古里面積7.08萬(wàn)平方米，上海前灘太古里占地6萬(wàn)平方米。體量大、投資高，西安太古里自然被寄寓了更大的商業(yè)期望。

貼上潮流、文化地標(biāo)標(biāo)簽，太古里系列項(xiàng)目從來(lái)都是人氣聚集地。

來(lái)自成都遠(yuǎn)洋太古里的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目工作日平均客流量能達(dá)到11萬(wàn)人次左右，而周末更能到13-15萬(wàn)人次。

另?yè)?jù)去年的數(shù)據(jù)，開(kāi)業(yè)不足一個(gè)月的前灘太古里，其日均客流量已超10萬(wàn)。這個(gè)太古地產(chǎn)最新落地的項(xiàng)目共吸引約250個(gè)品牌入駐，其中超20%為首次在上海亮相。

截至2021年上半年，兩個(gè)運(yùn)營(yíng)成熟的項(xiàng)目中，北京三里屯太古里出租率達(dá)100%，零售銷售額上升85%；成都遠(yuǎn)洋太古里零售銷售額上升66%，總出租率達(dá)95%。

至此，或許還不能全面了解太古里系列的歷史發(fā)展、定位打點(diǎn)背后的商業(yè)邏輯……但也無(wú)需太過(guò)認(rèn)真糾結(jié)，太古里項(xiàng)目絕對(duì)能給你帶來(lái)最強(qiáng)烈最直觀的感受，因?yàn)樗銐蛭矍?，足夠好玩?/p>

開(kāi)放型街區(qū)，雕塑藝術(shù)品，潮人、潮店、潮玩是它的外在，濃厚的城市文化又形成其內(nèi)涵。

而西安，從來(lái)都不缺歷史文化景點(diǎn)。這座十三朝古都的太古里，將能帶來(lái)怎么不一樣的感覺(jué)？

這是市場(chǎng)拭目以待的。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 秦磚漢瓦 太古里第四城的金石策略