作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 江蘇南通的土拍似乎正朝著另一個(gè)方向走去。

2021年7月7日，南通成功出讓了位于海門市的7宗商住地塊，成交總價(jià)57億元。其中，6宗地塊均以底價(jià)成交，剩余一宗溢價(jià)地塊亦僅有0.19%的溢價(jià)率。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，本次競(jìng)得企業(yè)包括中天鋼鐵、海潤(rùn)城發(fā)、三江置業(yè)、師山置業(yè)，以及海鴻投資與新城的聯(lián)合體。

南通中銘置業(yè)有限公司（母公司為中天鋼鐵）以1.63億元底價(jià)拿下海門港新區(qū)發(fā)展大道南、港西大道東側(cè)地塊，樓面地價(jià)1546元/平方米。

南通瑞城置業(yè)有限公司（母公司為江蘇海潤(rùn)城市發(fā)展集團(tuán)）底價(jià)4.2億摘得臨江新區(qū)臨江大道南、莫愁湖路東側(cè)地塊，樓面地價(jià)2537.86元/平方米。

南通上駿商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司（三江置業(yè)旗下公司）底價(jià)摘下長(zhǎng)江路西、紅海路北側(cè)地塊以及長(zhǎng)江路西、紅海路南側(cè)地塊，合計(jì)成交價(jià)22.04億元。

江蘇師山置業(yè)有限公司（海鴻投資旗下公司）以7.66億元底價(jià)獲得宏偉路西、北海路北側(cè)地塊，樓面地價(jià)8910元/平方米。

上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司&江蘇華夏紡谷實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（新城&海鴻投資）聯(lián)合拿下了家紡城板塊的兩宗地，合計(jì)成交價(jià)21.45億元。

據(jù)悉，新城此次聯(lián)合的海鴻投資前身為海門市保障房建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌海門區(qū)保障房項(xiàng)目建設(shè)，隸屬于當(dāng)?shù)貒?guó)資。

自集中供地面世以來，杭州、廈門、武漢等城市土拍時(shí)熱火朝天的景象，與政策出臺(tái)時(shí)所期望的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”顯然有所不同。

雖然南通并不屬于首批22城集中供地中的重點(diǎn)城市，但其憑借優(yōu)越的地理位置仍然是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

6月份，南通集中推出了29塊涉宅用地，并預(yù)計(jì)于7月7日至7月13日間集中出讓，首日推向市場(chǎng)的便是上述提到的海門市7宗地，且均為雙限地塊。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，今天只是南通集中拍地的首日，出讓地塊也不是主城區(qū)的核心地塊，參與競(jìng)拍的頭部房企較少，僅有新城拿下了兩宗地塊。同時(shí)地塊均為雙限地，房企的利潤(rùn)空間基本被鎖定，這種土拍情況是政策與房企都樂于見到的。

其也表示，隨著主城區(qū)崇州區(qū)地塊在明日入市競(jìng)買，房企們的爭(zhēng)奪熱情或許會(huì)比今日要熱情不少。

值得注意的是，今日出讓的7宗地塊均為商住地塊，均有不同體量的商業(yè)自持要求，對(duì)房企的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及資金能力提出了一定的考驗(yàn)。

以上述新城&海鴻投資聯(lián)合拿下的兩宗地塊為例，分別為三星鎮(zhèn)紡都大道北、秀竹路東側(cè)地塊，是當(dāng)天土拍中唯一溢價(jià)的土地，出讓面積61933平方米，容積率1.8，房屋最高備案均價(jià)（毛坯）：18700元/平方米。地塊須配建不少于2000平方米的商業(yè)（全部自持），需集中布置，不得設(shè)計(jì)沿街式店面。

另一宗為三星鎮(zhèn)紡都大道北、震蒙大道東側(cè)地塊，容積率2.0，出讓面積，63905平方米，房屋最高備案均價(jià)（毛坯）：18700元/平方米。須配建不少于5000平方米的商業(yè)（全部自持），需集中布置，不得設(shè)計(jì)沿街滿鋪式店面。

據(jù)悉，兩宗地塊雖然同在一個(gè)版塊，卻并不相鄰，兩者相距近1千米，均須集中布置商業(yè)部分，而非傳統(tǒng)多數(shù)見到的沿街滿鋪式店面。

新城、商業(yè)、集中布置，這幾個(gè)詞不免讓人聯(lián)想到新城的吾悅廣場(chǎng)。

雖然建設(shè)標(biāo)的并非吾悅廣場(chǎng)，但新城憑借過去在商住地塊聯(lián)合開發(fā)中的經(jīng)驗(yàn)，讓其在面臨越來越多的自持地塊時(shí)有能力消化。

事實(shí)上，新城在集中供地中的拿地十分謹(jǐn)慎，天津、福州、南京、武漢等少數(shù)城市所收獲，在算賬時(shí)，新城的投資部門把盈利比規(guī)?？吹弥匾?。

王曉松對(duì)于新城在集中供地中的表現(xiàn)談到：“新城所獲取的項(xiàng)目目標(biāo)一定是有利可圖，才會(huì)考慮去拿地?！?/p>

不可否認(rèn)的是，2020年毛利率表現(xiàn)也給了新城不小的壓力，去年公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售分部的毛利率僅21.74%，營(yíng)業(yè)成本增加了94.22%，接近翻倍。

王曉松稱，毛利率下降最大的一個(gè)原因是新城在16、17、18年這三年規(guī)模擴(kuò)張過程中，戰(zhàn)略性進(jìn)入一些城市，相對(duì)來說更加激進(jìn)。

2021年，新城將區(qū)域公司合并，成立滬蘇大區(qū)，整合統(tǒng)籌長(zhǎng)三角資源，由原來的四級(jí)管控變?yōu)槿?jí)管控，強(qiáng)勢(shì)地區(qū)權(quán)責(zé)加大，南通作為新城扎根要深耕的重點(diǎn)城市，公司自然不會(huì)放過低價(jià)補(bǔ)倉(cāng)的機(jī)會(huì)。

穩(wěn)字當(dāng)頭的新城逐漸摘掉了身上“黑馬”的標(biāo)簽，平衡是公司最重要的砝碼，住宅與商業(yè)間的平衡，利潤(rùn)與規(guī)模間的平衡，財(cái)務(wù)與投資間的平衡。

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原標(biāo)題： 解局|南通土拍首日遇冷新城奪地背后的底價(jià)思維